預設房價“腰斬”銀監(jiān)會加碼房貸壓力測試

　　據(jù)知情人士透露，銀監(jiān)會已要求銀行系統(tǒng)進行新一輪壓力測試，應對在那些房價過度上漲的地區(qū)房價可能下跌約一半的情況，而該新壓力測試也是迄今為止中國銀行系統(tǒng)進行的最為嚴格的一次壓力測試，其假想的極端情形包括60%的最大房價跌幅。

　　受新壓力測試升級影響，地產(chǎn)股和金融股昨日應聲下跌，跌勢慘重。中信建投交易軟件統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)板塊跌幅1.5%，個股跌幅榜前列幾乎都是地產(chǎn)股，而銀行股亦受到拖累，金融板塊中券商股跌幅大多在2%以內(nèi)，超過2%的除中國太保外，還有招商銀行、民生銀行、交通銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行和北京銀行。

　　不過當《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系上海銀監(jiān)局時，相關(guān)人士沒有對房價下跌60%的壓力測試計劃作出正面回應，只是表示以前做過下跌10%～30%的壓力測試，而且他認為壓力測試的下跌幅度并不代表監(jiān)管部門對房價下跌幅度的預期。

　　而其他地方銀監(jiān)局人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，聽說過最新的壓力測試這個事情，新壓力測試傳達了監(jiān)管部門嚴控房地產(chǎn)信貸、對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險加強管理的決心。監(jiān)管層提出房價上漲城市房價下跌過半的假設，凸顯了監(jiān)管層對自去年以來房貸投放上升后商業(yè)銀行不良貸款急增的憂慮，以房價下跌過半為預設條件來測試銀行房貸地產(chǎn)的不良貸款率，對商業(yè)銀行是種預警作用，同時，對銀行信貸業(yè)務及房貸調(diào)控效果也會有更有效、有力的量化數(shù)據(jù)支持。

　　然而昨日(8月5日)晚間銀監(jiān)會負責人卻對房地產(chǎn)測試有關(guān)問題做出了表述相當謹慎的回應：“為進一步掌握房地產(chǎn)市場波動對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會于2010年5月份要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)壓力測試，分析不同壓力情景下(全國房地產(chǎn)價格平均下跌10%、20%、30%)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風險管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風險管理水平的需要。壓力測試及其情景假設要根據(jù)每個商業(yè)銀行各自資產(chǎn)組合、風險承受能力以及風險偏好等進行設計�！便y監(jiān)會負責人回應還指出：“各種情景假設不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動�！�

　　空前嚴格的壓力測試預設

　　據(jù)悉，銀監(jiān)會已在上月要求各商業(yè)銀行開展新一輪壓力測試，而測試預設條件較“房價下跌30%”更為嚴格，即在房價上漲過快地區(qū)，以“房價下跌大約一半”的預設條件進行壓力測試。

　　有知情人士指出，此次房貸壓力測試主要關(guān)注地區(qū)為房價上漲過快、潛在跌幅較大的多個一線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等地，巧合的是，為確保房貸新政不放松從而嚴控房貸風險，監(jiān)管部門目前建議商業(yè)銀行暫停京、滬、深、杭第三套房貸�！氨O(jiān)管層的要求始終沒有改變，這也表明了房貸政策保持調(diào)控力度的決心。房地產(chǎn)風險作為三大信貸風險之一，自去年天量的信貸投放和隨之而來的房價高漲，今年以來監(jiān)管部門更是倍加管控力度�！�

　　值得一提的是，銀行壓力測試本身存在的問題也是監(jiān)管層考慮到的一大因素。中金公司在其最新研報中指出，雖然歐洲的銀行壓力測試在諸如GDP增長和債券價格等方面作出了較為嚴格的假設，但壓力測試中“最差情景”的基本假設“不夠差”是市場對于測試結(jié)果的普遍看法。

　　深入摸底信貸資產(chǎn)質(zhì)量

　　事實上，銀監(jiān)會主席劉明康銀行在2010年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上就曾表示，進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管理，應“繼續(xù)深化”有關(guān)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的“壓力測試”。此外，中國銀行行長李禮輝五月底就曾表示，在最新壓力測試中，在最壞情況下，中國銀行的壞賬比率會上升1.2個百分點。

　　然而，當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險到底有多大？據(jù)銀監(jiān)會此前壓力測試匯總數(shù)據(jù)顯示，在房價降30%、利率升108個基點的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會升2.2%，稅前利潤降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增加30%。

　　有分析觀點認為，如果加上與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)同時做壓力測試，結(jié)果則是樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會上升，而這也構(gòu)成監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風險的嚴密關(guān)注。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。

　　多位接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的銀行業(yè)分析師均表示，一線城市“房價下跌60%”的可能性幾乎為零。記者了解到，與房價微降幅度相比，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放增速更引人關(guān)注。

　　央行最新數(shù)據(jù)表明，雖然房貸增速有所回落，但增速仍在高位運行。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。

　　有分析觀點指出，房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占全部貸款比重21%以上，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少，蘊藏的房地產(chǎn)風險“可見一斑”。

　　“銀行和房地產(chǎn)市場無法承受25%-30%以上的房價跌幅，現(xiàn)在壓力測試考量加碼到房價將下跌約一半，監(jiān)管層的用意在提醒銀行，一些負債水平高、持有龐大土地儲備的發(fā)展商，將存在資金鏈斷裂的現(xiàn)象，從而面臨融資崩潰的風險，目前應高度重視這一風險�！蹦炽y行業(yè)分析師向記者表示。

　　上述分析師指出，前一輪的壓力測試結(jié)果可能會有透明度不足的因素，同時，銀行以“房價下跌30%”為預設的壓力測試結(jié)果都較樂觀，為嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，有必要通過要求更嚴格的壓力測試去深入摸底銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量和風險狀況。(記者 張瑋)