任志強(qiáng)：說說對“房屋空置率”的看法

　　一家國家級電視臺最近連續(xù)數(shù)天播放了多期多集的房屋空置情況的節(jié)目，其中許多是記者們的親身經(jīng)歷與有錄像證明的戶外調(diào)查，并且媒體有充分的權(quán)利將自己的調(diào)查做成節(jié)目，在更大的視頻范圍內(nèi)播出。

　　但我很奇怪的是為什么專業(yè)的房屋管理部門和建委系統(tǒng)不去做專業(yè)的統(tǒng)計，卻讓非專業(yè)的媒體記者用非常不專業(yè)的方法去“明察暗訪”呢？為什么不是普遍的或分區(qū)的抽樣調(diào)查，而是只在特定的某個樓盤進(jìn)行調(diào)查？……記者們完全有理由為自己的非專業(yè)能力和人力、財力辯護(hù)。但同樣，社會也有理由不相信這種非專業(yè)的統(tǒng)計與調(diào)查，甚至可以認(rèn)為是有傾向性的進(jìn)行的調(diào)查并故意創(chuàng)造一些概念含糊不清的表象以支持自己想表達(dá)的觀點。

　　什么是空置？國際上有許多案例可以證明，說明至少有兩個定義相對統(tǒng)一的概念：一是按當(dāng)年的竣工量與銷售量計算出的空置，指當(dāng)年竣工而非銷售的庫存量，這個空置顯示的是一級市場的供求關(guān)系。我國的國房景氣指數(shù)統(tǒng)計中的空置率通常是指這一數(shù)據(jù)，并顯示現(xiàn)房可供銷售與期房可供銷售之間的差別；二是按全部存量計算出的整體空置率，各國大多用此數(shù)據(jù)計算整體市場中的供求關(guān)系。大多數(shù)以一手市場為主的國家多會有兩個統(tǒng)計，大多數(shù)以二手房市場交易為主的國家則通常以后一個空置率為主統(tǒng)計。后一個整體的空置率是不管租與購而是以是否使用為計算條件的，而前者則是以生產(chǎn)銷售或生產(chǎn)類庫存概念為計算條件的(類似于工業(yè)產(chǎn)品的庫存)。

　　但不管是哪一種空置的統(tǒng)計中都沒有現(xiàn)行這家電視臺報道的這種以個別樓盤為主的調(diào)查與統(tǒng)計的方式。因為這種統(tǒng)計沒有前兩種統(tǒng)計中的任何基礎(chǔ)和可比的基數(shù)。

　　我還一直奇怪為什么這些記者不去調(diào)查北京的世紀(jì)城、富力城這種入住時間較長的成熟社區(qū)，而要去調(diào)查那些生活條件尚未成熟的小區(qū)呢？請問又有哪個小區(qū)不是在建成之后幾年才讓生活的配套齊全并使入住率大大提高的呢。

　　我國城鎮(zhèn)居民家庭中確實有相當(dāng)一批有第二居所(包括二套房以上)，這個比例高達(dá)9.5%，略高于美國的比例(主要是戶籍限制與異地工作條件限制造成的)。

　　如果按城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)計算出這些第二居所占有的房屋總量約為2320多萬套，其中約1160萬套用于出租、偶爾居住和其他用途了，這也是個很大的數(shù)量。但要按空置計算則要扣除用于出租和偶爾居住的房屋，就只有230萬套左右。這雖然是個很大的數(shù)量，但再加上2—3倍的數(shù)量也是低于香港的空置率的，低于大多數(shù)國家城市中的空置率。

　　假定以香港的城市空置率為標(biāo)準(zhǔn)計算，以北京同樣住宅總量為基數(shù)，北京的空置房屋約為3 .5億平方米乘以6.8%為2380萬平方米左右。如把各種駐京辦事處、駐外流動人員的住房因素計算在內(nèi)，大約應(yīng)有3500萬平方米空置。同樣按記者們調(diào)查的情況計算，那么至少要有約35萬套以上的住房空置，至少要有8750萬平方米以上的新建小區(qū)保持40%以上的空置率。大約等于北京6年的住宅竣工小區(qū)都保持著40%左右的空置，或者說約有兩年以上的全部住宅竣工量沒有人居住。而這是不可能的。

　　什么是合理的空置率？香港常年維持著6%左右的空置率，這個空置就像酒店中的入住率一樣，如果都在百分之百，那么就會有許多臨時要求住宿的人沒有了機(jī)會。而保持86%—95%的入住率則可解決這個矛盾。這個空置就是酒店中的未入住部分。什么是中儲糧、中儲肉？這與房屋空置率一樣，是個調(diào)節(jié)市場余缺的必要儲備，可以在市場供給緊張時起到調(diào)節(jié)供給和價格的作用。

　　同樣，房屋的空置率也如此。一是在需要時有供給的選擇余地，不會發(fā)生因工作調(diào)動、家庭人口增加等各種原因要置換房屋時缺少選擇；二是起到供給增量調(diào)節(jié)市場價格的作用。如當(dāng)一級市場供給短缺時，空置房會進(jìn)入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。雖然這個空置房進(jìn)入市場的價格已提高了很多，但也會讓市場中的供求關(guān)系變化，讓整體的房屋價格上漲減速。

　　我不否認(rèn)有第二居所和空置，也不否認(rèn)有人在炒房或多套炒房，但民眾有權(quán)選擇是把大量的錢存在銀行等著貶值還是可以用房子、黃金等實物換成另外一種存在形式。政府可以容忍民眾把錢存在銀行等著貶值，卻不能容忍把錢變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會公平的責(zé)任推給了市場，因此空置就變成了極大的社會不公平，就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著，而另外一部分沒房子住卻要看著房價上漲的情況。

　　是的，但一部分人把大量的錢存入了銀行，而另一部分人卻無錢上學(xué)、無錢看病、無錢買房，這與上述情況又有什么分別嗎？有人說錢存在銀行別人不眼紅，以為不會將房價抬高。但實際卻是讓這些存錢在銀行的人用貨幣貶值的損失為另外一批人作嫁衣裳。那么為什么或有理由要讓這些人不能投資住房以增加財產(chǎn)性收入，而只能存錢去減少收入呢？

　　中國人歷史上就有將現(xiàn)金變成存房的現(xiàn)象，否則就不會有今天留下來的喬家大院、胡家大院、平遙大院等一系列的大院。同時，作為普通百姓，老一輩也許提前給子女購買了住房，但孩子未婚之前并未居�。粸樯蠈W(xué)做準(zhǔn)備會提前買房，為退休做準(zhǔn)備同樣可能買房，還有調(diào)動工作等等的理由都與資產(chǎn)增值相結(jié)合成為了買房的理由。這些房子一段時間內(nèi)成為“空置房”其實并不奇怪，但它們被人家“數(shù)燈”、當(dāng)成房屋空置率中的“分子”被算進(jìn)了統(tǒng)計數(shù)字，倒還真是有點“冤”。

　　媒體還在報道海南省擬對空置房征收閑置稅。但一個旅游為主的圣地豈會變成人口常住的地方？本來海南就是個調(diào)節(jié)南北溫度資源差的地區(qū)，一年房產(chǎn)半年閑的情況是固有的特征，何來“空置”問題？那么旅游的淡季時，政府是否會對入住率較低的酒店征收閑置的稅收呢？這豈不鬧出全球性的笑話？

　　用減稅提高空置房的出租率是許多國家都有的，特別是二戰(zhàn)之后的歐洲、美國一定期限內(nèi)的短租等。而用加稅的方式將空置房擠向市場的卻幾乎找不到成功的案例，加稅的結(jié)果大約只會和限制二套房貸一樣減少租賃市場的房源、加大稅收向消費者的轉(zhuǎn)移，最終表現(xiàn)在房租的進(jìn)一步提升上。 （任志強(qiáng)）