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2009年12月,新物業(yè)與老物業(yè)接洽,希望能順利完成物業(yè)交接。但鴻基旺物業(yè)拒絕交接,豐臺區(qū)小區(qū)辦、新村街道辦出面協(xié)調(diào)未果。
2010年3月,新物業(yè)向豐臺法院起訴,要求老物業(yè)撤離。但時至今日,距業(yè)主大會通過新物業(yè)合同已有8個月,老物業(yè)仍未撤離。
鴻業(yè)興園小區(qū)業(yè)委會趙主任向記者介紹,目前小區(qū)已經(jīng)處于半癱瘓狀態(tài),最突出的問題是由于車輛停放缺乏管理,業(yè)主間因車位發(fā)生過一起流血沖突。
而根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,新物業(yè)“不得強行接管”!安坏脧娦薪庸苤笤趺崔k?沒有配套細則,就有縱容和激勵原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交接的反作用!倍嗝小皩崙(zhàn)”經(jīng)驗的小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人對記者表示,此條款中的“協(xié)商”并無任何法律約束力。
于啟波律師建議,業(yè)主大會決議和程序合法的前提下,應(yīng)由建委組織交接,減少后續(xù)問題。
由于新物業(yè)無法進駐,2009年,包括樂府江南小區(qū)在內(nèi)發(fā)生過10余起物業(yè)交接沖突,停水?dāng)嚯、垃圾成山、停車管理陷入真空?/p>
耐人尋味的是,至今未聽說有一家拒不撤離的老物業(yè)因此而遭受“罰款”。
問題4
業(yè)委會的命運會改觀?
從以前的被阻撓
變成將來被操縱
新《辦法》出臺后,罰與不罰,究竟誰說了算?
以一個13萬平方米的中小型社區(qū)為例,如一個月物業(yè)費3元/平方米,一個月的收入是39萬。如果以停車費來計算,以每車位每月500元計算,780輛車一個月的停車費是39萬。
按照《辦法》規(guī)定,就算物業(yè)公司一條都不遵守,所有的罰款最高限加起來僅為39萬元。有業(yè)主尖銳地評論說,在物業(yè)費和巨額的公共收益面前,新《辦法》的權(quán)威性“如同一張廢紙”。
曾代理過多起物業(yè)案件的于啟波律師表示,《辦法》中對物業(yè)公司違法行為的處罰規(guī)定,易導(dǎo)致人們誤以為物業(yè)公司的嚴重違法行為最高處罰就是罰款十萬元了事。事實上,按照有關(guān)法規(guī),物業(yè)公司的違法違規(guī)行為可有停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照、資質(zhì),沒收非法所得等處罰。
不過,更危險的是關(guān)于“雙啟動”的規(guī)定。根據(jù)《辦法》第十四條規(guī)定,開發(fā)商可以推薦業(yè)主代表申請成立業(yè)主大會,符合條件的業(yè)主也可申請成立業(yè)主大會。
這一規(guī)定被稱為“雙啟動”。
“開發(fā)商為了盤踞小區(qū)共有部分牟利,以前的做法是極力阻撓業(yè)主大會成立;阻擾業(yè)主大會炒掉前期物業(yè);極力讓前期物業(yè)賴著不走!兵櫂I(yè)興園小區(qū)業(yè)主李蒙認為,今后這一局面將發(fā)生根本改變。
“開發(fā)商會想方設(shè)法成立自己的偽‘業(yè)主大會’和偽‘業(yè)委會’。”李蒙說,稍有社區(qū)工作經(jīng)驗的人就會意識到,“雙啟動”很可能變成“單啟動”,也就是只有開發(fā)商推薦的業(yè)主代表和召集的業(yè)主才能啟動成立業(yè)主大會。
海淀學(xué)知園業(yè)委會主任苗正華認為,開發(fā)商與業(yè)主是小區(qū)共有部分利益博弈的雙方,而今后將由開發(fā)商來推薦業(yè)主代表,“創(chuàng)造”與自己博弈的另一方。其中的微妙之處,在不久的將來便會一清二楚。 (記者 丁文亞)
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