放盤價虛高成交價微降 房價虛高誰之過?(3)

　　◎二手房

　　與新房價格差距大降價需等待

　　新房尚有明顯降價的樓盤,而二手房降價則沒有那么明顯。李志強(qiáng)告訴記者,以龍坂片區(qū)為例,新房如萬科華府,開盤價在每平方米28000元左右,偏一點(diǎn)的萊蒙水榭春天開盤價也在每平方米20000元,而二手房多是在每平方米約15000元,價格差不小,而且這一片區(qū)的房齡都不是很久,有的二手房可能也才交樓不久,房產(chǎn)證也剛剛下來,這種情況下一對比二手房的價格就很有優(yōu)勢,自然也很難降價。

　　龍坂片區(qū)只是一個縮影,在特區(qū)內(nèi),2009年統(tǒng)計的新房開盤均價已經(jīng)在每平方米40000元左右,而關(guān)內(nèi)分布眾多的二手房由于其在價格方面的巨大優(yōu)勢已經(jīng)成為深圳房產(chǎn)職業(yè)者的首選。

　　“另一方面,二手房產(chǎn)權(quán)分散,每個業(yè)主購房的價格都不一樣,想法也不一樣的,資金實力更不一樣,再加上每套二手房的朝向、戶型都有區(qū)別”,所以二手房的價格比新房具有更多的彈性,降價也需要更長時間的政策調(diào)整,中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王世界表示。而記者也注意到,近年來中原所繪制的深圳樓市銷售量與價格曲線中,二手房的變化趨勢比新房的曲線平滑很多,說明二手房市場價格調(diào)控比新房緩慢很多。

　　◎買家

　　剛性需求推動不降價也得買

　　處于房地產(chǎn)市場的最終端,購房者是最緊張房地產(chǎn)市場變化的。李志強(qiáng)透露,從龍坂片區(qū)來看,近期入市買房都是針對八九十平為主打的經(jīng)濟(jì)型戶型的首次置業(yè)買家,這些買家在4月份樓市新政后就在觀望之中,現(xiàn)在新政4個月后房價并沒有如預(yù)期般下跌,他們的心理發(fā)生很大變化,有不少購房者不再觀望轉(zhuǎn)而入市購房。

　　最近的市場成交數(shù)據(jù)顯示,7月的成交量相比于5月和6月有所回升,而中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,成交價在兩個月的小幅下降后,7月的下降幅度相比五六月有所緩和,中介普遍認(rèn)為新政影響逐漸被市場消化,剛需逐漸入市,雖然房價或繼續(xù)下行,但是將會更加穩(wěn)定。

　　此時,購房者的心態(tài)已經(jīng)不如三個月以前那樣堅定。記者三個月前采訪購房者和中介公司、包括投資客幾乎都認(rèn)為房價下行是鐵定的趨勢,而三個月過后,雖然中介和部分投資客依然堅持這樣的觀點(diǎn),但對于有剛性需求的買家來說,他們已經(jīng)不能再等了。張小姐在樓市新政剛出臺時將自住的房子賣出,希望在房價下降后購買一套更大戶型的房子為即將出生的孩子做準(zhǔn)備。眼下,新政出臺已4個月,眼看孩子就要出生,而她所住的龍坂片區(qū)的房價卻沒有下降,但張小姐不愿再等了,上周末她和老公購買了家住附近另一個小區(qū)的房子,“和原來賣的均價差不多”。

　　剛性需求的買家一直是新政后維持深圳房產(chǎn)市場成交量的堅定購買者,在這種嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下,深圳二手房市場依然維持每日成交400套的成績,雖與高峰期時的1400套有較大差距,但這400套成交大多數(shù)都是剛性買家購買,他們的需求也一直支撐著房價穩(wěn)定,一位市民表示等不到房價下降,“一下降就有人買,怎么降得下去”。