專(zhuān)家縱論“三舊”改造：不能先拆遷后公布方案

　　廣州正轟轟烈烈地開(kāi)展“三舊”改造(舊城區(qū)、舊工廠、舊村莊)工作,有何經(jīng)驗(yàn)與爭(zhēng)議?在昨天舉行的中國(guó)華南地產(chǎn)高峰論壇第三十四期上,來(lái)自經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)、規(guī)劃、文化等各路專(zhuān)家齊聚一堂,對(duì)此各抒己見(jiàn)。

　　對(duì)于舊城改造,中華易學(xué)研究院副院長(zhǎng)鐘炬表示,舊城改造不能失去原來(lái)的魂。現(xiàn)在荔灣老城區(qū)有不少現(xiàn)代化高樓,其高度及外觀與當(dāng)?shù)匚麝P(guān)風(fēng)貌格格不入,他呼吁,政府應(yīng)對(duì)老城區(qū)的新建筑制定外觀等方面規(guī)范,盡可能延續(xù)老城區(qū)的建筑特色。專(zhuān)家們還指出,政府不能先拆遷后公布方案,讓居民心里有底,同時(shí)應(yīng)最大限度允許回遷,從而減少拆遷阻力,也有利于保護(hù)原有傳統(tǒng)。

　　�ｊP(guān)鍵詞留住原貌

　　舊城改造要留住魂

　　昨天上午,專(zhuān)家們首先走訪了位于老城區(qū)康王路上的三個(gè)一手樓盤(pán),這些樓盤(pán)在一片低矮平房中顯得鶴立雞群。在下午的沙龍里,中華易學(xué)研究院副院長(zhǎng)鐘炬坦言,“三舊”改造各有側(cè)重點(diǎn),單就舊城改造而言,不管怎么改,首先魂不能丟。比如有的近100米的高樓,其外觀特點(diǎn)就與荔灣區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌格格不入,顯得大煞風(fēng)景。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、廣東省省情調(diào)查與對(duì)策咨詢(xún)專(zhuān)家胡剛表示,在老城區(qū)簡(jiǎn)單再建一個(gè)現(xiàn)代化高樓,與周邊環(huán)境毫不匹配,這個(gè)樓放到珠江新城和上海浦東完全一樣,沒(méi)有廣州的特色。

　　廣州市房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司古建筑事業(yè)部經(jīng)理朱秋利則表示,廣州“三舊”改造要保持、凸顯嶺南文化特色�！叭�舊”改造,要以“改”為主,不要以“造”為主,首先是改善老城區(qū)的居住、交通、配套服務(wù)、文物保護(hù)等四大環(huán)境,應(yīng)該是投入大于產(chǎn)出的改造,不是盈利的改造。

　　�ｊP(guān)鍵詞允許回遷

　　沒(méi)有回遷地方風(fēng)俗或消失

　　廣州史上舊城改造范圍最大的地塊———拆遷面積達(dá)18萬(wàn)平方米、動(dòng)遷人數(shù)達(dá)3000多戶居民的荔灣龍津東路、長(zhǎng)壽東路舊城地塊的拆遷征詢(xún)正在緊鑼密鼓進(jìn)行。該項(xiàng)目實(shí)行兩輪征詢(xún)制度,第一輪咨詢(xún)必須取得90%以上居民同意才可進(jìn)入第二輪征詢(xún)。第二輪中,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的,方可實(shí)施拆遷。盡管該地塊私宅補(bǔ)償最高可達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米,然而此前首輪征詢(xún)只有52%的業(yè)主同意改造,拆遷補(bǔ)償方案只能回爐重定。

　　記者采訪了解到,該項(xiàng)目首輪不通過(guò)的一個(gè)主要原因是不設(shè)原址回遷。

　　荔灣區(qū)原地方志辦主任、副研究員胡文中表示,如果允許回遷矛盾就少了一點(diǎn),能更快推進(jìn),也能保留原有居民的傳統(tǒng)。廣州市房協(xié)專(zhuān)家委委員黃穗誠(chéng)持同樣意見(jiàn):“要是沒(méi)有回遷的話,西關(guān)的風(fēng)情就沒(méi)有了,我們?cè)龠^(guò)十年可能就沒(méi)有村里的龍舟賽了。舊城和城中村改造必須要有回遷,不然地方風(fēng)俗民情都會(huì)趨于消失�！睂�(duì)于目前廣州實(shí)行的兩輪征詢(xún)制度,專(zhuān)家們認(rèn)為,這樣可以增加原住民的議價(jià)空間,也體現(xiàn)了社會(huì)進(jìn)步�！安鸩粍�(dòng)也是好事,證明條件還沒(méi)成熟,政府、開(kāi)發(fā)商、原住民各方利益沒(méi)有協(xié)調(diào)好,應(yīng)該再慎重處理,避免改造后出現(xiàn)爛攤子。”

　　�ｊP(guān)鍵詞公布方案

　　讓市民清楚規(guī)劃才能順利動(dòng)遷

　　隨著廣州“三舊”改造的銜枚疾進(jìn),有的舊城改造地塊甚至還未做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃便開(kāi)始動(dòng)遷,比如荔灣龍津長(zhǎng)壽地塊。“政府是想花少錢(qián)把我們遷到郊區(qū)去,然后大搞商業(yè)開(kāi)發(fā)�！辈簧偈忻裨�質(zhì)疑道。

　　“目前有的舊城改造沒(méi)有公布改造的方案,就先出動(dòng)作,拆遷后才公布方案,我覺(jué)得這有悖于先后。要考慮我們是否依法辦事,必須先規(guī)劃后建設(shè),有了詳細(xì)的規(guī)劃才能動(dòng)遷�！秉S穗誠(chéng)表示,應(yīng)當(dāng)詳細(xì)規(guī)劃好了再去落實(shí)動(dòng)遷。

　　在廣東工業(yè)大學(xué)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師申格聯(lián)看來(lái),“三舊”改造是有好處的———百姓得實(shí)惠、政府有政績(jī)、開(kāi)發(fā)商獲利益�！安贿^(guò),這件好事要做好,第一要提高綠化率和配套,第二也沒(méi)必要大拆大建,現(xiàn)在穿衣戴帽做得很好,有的舊式房子格局好,南北對(duì)流,完全可以再翻新一下外觀,涂一層油,弄漂亮后再搞好公共環(huán)境�！�

　　朱秋利表示,“不定好規(guī)劃,會(huì)有很多黑洞,以后建成什么樣不知道,居民沒(méi)有知情權(quán),有可能覺(jué)得上當(dāng)受騙�！�

　　-專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　開(kāi)發(fā)商介入城中村改造可名利雙收

　　在胡剛看來(lái),現(xiàn)在廣州“三舊”改造是很大一個(gè)政策的變化,組織的主體已經(jīng)不是政府了,也不是開(kāi)發(fā)商,而采取一村一策,村委會(huì)有了較大的話語(yǔ)權(quán),比如說(shuō)村委會(huì)可以籌錢(qián)改造,也可以直接和開(kāi)發(fā)商談,而開(kāi)發(fā)商可以繞過(guò)政府傳統(tǒng)的土地拍賣(mài)程序,直接介入改造,活動(dòng)空間較大。

　　“參與城中村改造是名利雙收的。”著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓解釋,通過(guò)調(diào)高容積率等手段,城中村改造的樓面地價(jià)往往會(huì)控制在5000元/平方米以?xún)?nèi),加上拆遷等費(fèi)用后,總成本在12000元—15000元/平方米,有些市中心地塊周邊的房?jī)r(jià)都漲到兩三萬(wàn)元,還是有利可圖的。同時(shí)開(kāi)發(fā)商還可借此迅速提高知名度。