樓市調(diào)控政策層層加碼 監(jiān)管層力挺政策不動搖

　　目前，一些相關(guān)的開發(fā)商名單已經(jīng)交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將據(jù)此對開發(fā)貸款做一次全面的風(fēng)險排查，并根據(jù)閑置土地類型對貸款及時采取保全措施。

　　在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時刻，銀監(jiān)會澄清社會傳聞之舉，意義深遠。充分表現(xiàn)了監(jiān)管層堅持調(diào)控力度不放松，確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性的決心。

　　打擊開發(fā)商囤地、開展新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測試、叫停第三套房貸。

　　隨著近期監(jiān)管層對樓市調(diào)控政策的層層加碼，有關(guān)樓市調(diào)控力度松動的傳聞不攻自破。

　　部委聯(lián)手打擊囤地

　　囤地是部分房地產(chǎn)企業(yè)生錢的偏方，這是開發(fā)商公開的秘密。這一延續(xù)了多年的“潛規(guī)則”，在此輪調(diào)控中成為眾矢之的。日前，泛海建設(shè)囤地5年超過經(jīng)營30年利潤的消息一經(jīng)曝出，公眾嘩然。讓泛海建設(shè)囤地的行為昭然于社會的，是一份在業(yè)界被稱之為《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，這是國土資源部針對土地閑置問題組織開展集中整治的“成果”之一。目前，一些相關(guān)的開發(fā)商名單已經(jīng)交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將據(jù)此對開發(fā)貸款做一次全面的風(fēng)險排查，并根據(jù)閑置土地類型對貸款及時采取保全措施。

　　國土部要求，已閑置滿一年不滿兩年的，按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費;土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。而銀監(jiān)會有關(guān)人士也向記者表示，銀行方面已經(jīng)要求堅決落實4月14日以來國務(wù)院出臺的系列調(diào)控政策，其中對于有閑置用地的房地產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行限制貸款、停止授信的政策口徑。

　　據(jù)悉，國土部門將“閑置原因”一欄分為兩類，一類是由于企業(yè)自身原因?qū)е碌耐恋亻e置，另一類系由地方政府的原因?qū)е碌耐恋亻e置。根據(jù)此前的《閑置土地管理辦法》和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，對于有閑置土地記錄的企業(yè)將予以限制貸款和停止授信。

　　某商業(yè)銀行人士告訴記者：“現(xiàn)在因為企業(yè)自身原因?qū)е麻e置的，政策是很明了的，一律停發(fā)新開發(fā)項目貸款并逐步收回原有貸款。由于地方政府原因?qū)е碌拈e置，銀行方面在信貸政策的口徑上，還沒有明確的說法。”

　　北京一家股份制銀行的人士也向記者證實：“對其他原因閑置土地的企業(yè)，該行目前正按照銀監(jiān)會的規(guī)定，配合有關(guān)部門擬定改進方案，并積極保全資產(chǎn)。結(jié)合貸款條件和貸款合同的約束，采取處罰、保全等救濟措施�！�

　　此外，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后，監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達了類似意見，希望后者能提供有關(guān)開發(fā)商的名單以便監(jiān)管。

　　房貸壓力測試加碼

　　而與打擊囤地行為一起進行的，還有銀監(jiān)會重啟的部分城市房地產(chǎn)貸款壓力測試，與前期相比，壓力預(yù)設(shè)條件更大大加碼。

　　前期開展的壓力測試結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)價格下降30%、利率上升108個基點的重度壓力環(huán)境下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%;46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個百分點，貸款損失率增加30%。這也就是說，如果房價下跌超過30%，風(fēng)險十分現(xiàn)實。

　　不僅如此，上述商業(yè)銀行人士還告訴記者：“銀行體系內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)貸款余額更大，且授信業(yè)務(wù)中一般沒有抵押品，有的也主要為房地產(chǎn)，其風(fēng)險和市場價格波動關(guān)聯(lián)度極高。”

　　記者還從有關(guān)方面證實，從上月開始，監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來“房價下跌30%”的基礎(chǔ)上更為嚴格，對一線城市房價上漲過快的地區(qū)，預(yù)設(shè)“房價下跌50%”的條件下進行壓力測試，并分地區(qū)、分貸款類別開展壓力測試，同時要對與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的貸款敞口結(jié)合風(fēng)險變化做壓力測試。

　　與此同時，業(yè)內(nèi)專家也表示，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險管理手段之一，“房價下跌50%”只是極端情景假設(shè)，并不代表監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。而此番布防，可視為監(jiān)管層的未雨綢繆之策。

　　第三套房貸被嚴格監(jiān)控

　　6月以來，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，一線城市里一些全國性的品牌開發(fā)商采取了實質(zhì)上的降價促銷策略，為數(shù)不少的新開樓盤價格低于之前的市場預(yù)期。

　　據(jù)媒體報道，在銀監(jiān)會近日口頭要求京、滬、深、杭暫停第三套房貸后，北京少數(shù)對第三套房貸“網(wǎng)開一面”的銀行目前已全部叫停這一業(yè)務(wù)。據(jù)了解，銀監(jiān)會方面對叫停京、滬、深、杭的三套房貸并沒有下發(fā)書面文件。針對第三套房貸發(fā)放，最新的官方口徑是銀監(jiān)會8月5日就“銀監(jiān)會是否建議部分地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸”及房價下跌60%壓力測試表態(tài)，措辭十分謹慎。

　　銀監(jiān)會以答記者問形式作出回應(yīng)稱：“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。”

　　在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時刻，銀監(jiān)會澄清社會傳聞之舉，意義深遠。充分表現(xiàn)了監(jiān)管層堅持調(diào)控力度不放松，確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性的決心，同時也反映出部分銀行在房貸政策執(zhí)行和風(fēng)險控制方面仍存在漏洞。

　　目前，受融資渠道限制、融資成本上升和市場銷售不暢等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)杠桿將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。因此，進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理很有必要。

　　有銀行人士告訴記者，目前各行大都已經(jīng)對開發(fā)商實現(xiàn)名單式管理，設(shè)置底線。同時，按照“受托支付”、“實貸實付”的原則控制放款節(jié)奏。