瘋狂囤地腐蝕樓市供應鏈 根除須開多劑猛藥

　　最近曝出的全國1457宗閑置土地“黑名單”，令囤地問題成為“千夫所指”，“黑名單”上的閑置土地可能還不是全部。無論是為了獲得土地增值而進行的主動囤地，還是由于政府規(guī)劃原因造成的被動積壓，開發(fā)商的閑置地問題已經(jīng)成為影響土地供應和樓市供應的根源之一。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，對于大量存在的閑置土地必須切實分類懲治。除了“收回”措施之外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施減少囤地的發(fā)生。此外，加大有效供地面積仍是“藥方”的核心所在。

　　本報記者 于萍 王錦

　　把脈問診囤地病因

　　國土部有關(guān)人士曾表示，目前土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，另外54%的閑置土地主要是由政府原因造成。然而，無論是否是開發(fā)商“故意為之”，囤地問題都已亟待解決。

　　從開發(fā)商的角度看，土地作為重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)未來發(fā)展的基礎(chǔ)。在資本市場上，擁有更多土地儲備的房地產(chǎn)公司更容易受到投資者的青睞。這也在一定程度上助長了房企的囤地之風。

　　“在資本市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商有土地銀行的概念。土地儲備越多，公司價值和市值就越高。”SOHO中國董事長潘石屹就曾指出，衡量房地產(chǎn)公司的價值，不光有利潤指標，還有NAV(凈資產(chǎn)價值)估值法。這鼓勵上市和即將上市的房地產(chǎn)公司增大土地儲備，從而造成有些開發(fā)商土地儲備大大超過開發(fā)能力，進而形成囤地。

　　“正是由于對NAV估值法的推崇，使得不少地產(chǎn)商參與到土地儲備的競賽中。通過增加土地儲備做大市值，進行再融資后又投入到土地市場，從而形成了惡性循環(huán)。”一位房地產(chǎn)券商研究員直言，再加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間。在資本逐利的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地-改規(guī)劃-囤地來坐等升值。

　　實際上，除了開發(fā)商自身原因造成的主動囤地沖動外，由于配套建設(shè)以及規(guī)劃修改等方面的地方政府因素也是不容忽視的問題。

　　北京某國有房地產(chǎn)公司的負責人指出，地方政府每隔幾年會進行一輪總體規(guī)劃的修編，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整。有時市政建設(shè)或是道路擴寬等因素，造成用地性質(zhì)或土地容積率變化，開發(fā)商就需要和地方政府進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建。“目前北京一些零星的公建用地沒有按期建設(shè)開工，大多是由于市政規(guī)劃修改所造成的‘邊角料’�！痹撊耸刻寡�。

　　也有觀點認為，由于房地產(chǎn)本身具有一定的開發(fā)周期，因此開發(fā)商擁有土地儲備是合理行為，但是目前對于房企的土地儲備是否處于“合理”范疇的界定還沒有明確規(guī)定。此外，部分企業(yè)由于自身資金實力有限，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，這也導致了囤地行為的出現(xiàn)。

　　值得注意的是，在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府對于土地財政的依賴性也促使了開發(fā)商敢于去囤地。業(yè)內(nèi)人士指出，正是對土地收入的依賴性以及牽扯到的各方面利益，使得地方政府對于開發(fā)商的囤地行為“睜一只眼閉一只眼”，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠。

　　分類懲治閑置頑疾

　　目前，部分地方已出臺相應措施治理土地閑置。上海已收回閑置土地9幅，啟動收回程序6幅，已督促開工315幅；廣州已對33宗用地作出限期開發(fā)處置，收取土地閑置費3325萬元；山東、甘肅等也明確規(guī)定，欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權(quán)出讓合同存在嚴重違約行為等房產(chǎn)商，將被禁止參加土地競買活動。

　　業(yè)內(nèi)指出，對于大量存在的閑置土地，必須切實分類懲治。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了最為嚴厲的“收回”措施之外，通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等也成為可行手段。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，可通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)帶來的風險。

　　事實上，早在今年年初，央行和銀監(jiān)會便聯(lián)合發(fā)文，要求對于查實存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機構(gòu)不得發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　但有法不依的背后折射出土地市場上的層層利益關(guān)系，業(yè)內(nèi)稱，必須將土地閑置的處置政策落到實處，讓開發(fā)商有所顧忌。如果在國土部嚴查囤地、炒地的同時，銀監(jiān)會能對閑置土地的開發(fā)商進行信貸風險調(diào)查，并采取貸款上的限制，那么開發(fā)商依靠土地價值增值的盈利之路將會被逐漸封堵。

　　地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊少鋒建議，國土部應聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，一定程度上能夠管住上市房企的囤地行為。

　　在加大持地成本方面，專家建議，我國應加快研究推行閑置土地的地價增值相關(guān)稅收政策，對由于因建設(shè)容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設(shè)，有效增加市場供給。

　　不過，實際操作過程中，對于閑置土地的認定、對于未開工的認定往往標準不一、過于主觀，導致開發(fā)商“鉆空子”。有人士建議，政府應建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，比如以實際開發(fā)建設(shè)面積或已完成投資所占比重，作為認定是否閑置土地的具體標準，未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。

　　另一方面，有地方國土局人士表示，整治閑置土地的主要目的是加速土地入市，提高土地的周轉(zhuǎn)與建設(shè)效率，從而轉(zhuǎn)化為住房供應。因此，對于那些因行政審批手續(xù)或者其他與政府原因相關(guān)導致未能如期開工建設(shè)的，將會加緊協(xié)調(diào)，促使其加速開工。

　　但是，作為開發(fā)商代表的華遠集團董事長任志強表示，導致土地閑置的很大一部分原因在于土地出讓合同的另一方主體——政府，在由于政府違約而造成的土地閑置中，也只單方面地要求開發(fā)商完全的依法、依合同而執(zhí)行合約，卻從來沒表達過政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失補償。不反對政府嚴格執(zhí)法、嚴格查處土地的違法違規(guī)與違約問題，也不反對對故意囤地的不良開發(fā)商進行處罰，但反對只限定開發(fā)商必須守約，而不限定政府的違約行為和不顧市場變化而不允許調(diào)整經(jīng)營計劃的行為。

　　此外，對于不少由于規(guī)劃調(diào)整而導致的土地閑置，無論是開發(fā)商還是政府原因出現(xiàn)的規(guī)劃修改，為預防閑置，必須要提高規(guī)劃效率。潘石屹也表示，處理閑置土地對地方政府也是一個壓力，可以促使相關(guān)部門工作更有效，避免土地閑置造成更大的浪費。

　　加大供地仍是核心

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，導致土地囤積的另一主要原因是供應量少，因此，當前在保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應才能減少囤積。

　　開發(fā)商囤地一直被業(yè)內(nèi)視為導致市場供應不足的原因之一，國土部也將查處囤地炒地列為下半年的工作重點。究其根源，增加土地市場的有效供應正是本輪地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。

　　今年4月國土資源部公布了年度土地供應計劃，2010年全國住宅用地供應18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。對此，楊紅旭直言：“推進速度多少有些讓人擔心，年度指標恐難完成。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前開發(fā)商拿地熱情明顯降低，很多地塊都以底價成交，一些城市開始出現(xiàn)流標現(xiàn)象，這就制約了政府供地速度和規(guī)模。地方政府應須按國家計劃進行土地供應。在加大住房用地供應的同時，督察落實仍是關(guān)鍵所在。