控制拆遷成本未必就能控制房價

　　北京市政府辦公廳日前印發(fā)《2010年加強(qiáng)投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》，強(qiáng)調(diào)將通過調(diào)控和平衡拆遷安置補(bǔ)償水平，控制拆遷成本，并責(zé)成相關(guān)部門針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作的措施。

　　控制拆遷成本以控制房價的嘗試目前看來的確是一個值得可圈可點(diǎn)的舉措。該措施的邏輯是：因?yàn)椴疬w成本是土地成本的一部分，如果拆遷成本過高，勢必推高土地成本，而土地成本過高勢必推高房價。反之，政府如果要想控制房價，必要控制土地成本，控制土地成本亦需控制拆遷成本。

　　但邏輯自洽未必意味著現(xiàn)實(shí)必定可行。在需求遠(yuǎn)大于供給的情況下，房價取決于需求而并不主要取決于成本，以往低價拿地的開發(fā)商，不是照樣賣出了高價嗎？除非有相應(yīng)的成本—價格約束，否則，控制拆遷成本能否真正對房價起到一定控制作用，目前實(shí)難判定。雖然北京去年就已經(jīng)針對招拍掛中“價高者得”的模式進(jìn)行了完善，但即使目前處于史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控時期，房價依舊堅(jiān)挺。7月北京房屋銷售價格同比上漲12.4%，環(huán)比增幅與上月持平。其中，新建住宅銷售價格同比上漲20.1%，環(huán)比上漲0.3%。顯然，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的效果并不明顯。

　　將房價上漲因素完全歸結(jié)為拆遷成本過高有失偏頗。實(shí)際上，政府上游的土地壟斷算得上房價上漲的推手之一。我們看到，現(xiàn)在實(shí)施的“招拍掛”制度除加強(qiáng)了政府土地壟斷供應(yīng)之外，調(diào)節(jié)地價和房價的功能被證明是落空的。從本質(zhì)上說，當(dāng)前這種土地利益的博弈是地方土地財(cái)政在作祟。據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，2009年全年通過招拍掛方式成交的各類土地達(dá)247宗，成交金額達(dá)928億元，土地出讓金收入占財(cái)政收入比重達(dá)到45.9%。而當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控使得土地出讓價格下降，從而影響了地方財(cái)政，于是壓縮拆遷成本也就成了順理成章的事情，而這也是政府可以通過行政手段加以控制的。

　　另外，控制了拆遷成本，被拆遷者的利益訴求又將如何保障呢？據(jù)介紹，西長安街拆遷區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，居民居住條件、居住環(huán)境較差，戶均住房面積約20平方米。按此計(jì)算，一戶居民實(shí)際拿到的拆遷款在80萬元上下，根本不夠買一套滿意的商品房。此外，該地區(qū)還有9平方米左右的住戶，就算按一平方米10萬元的補(bǔ)償，那也就是100萬元，這個補(bǔ)償款目前在北京五環(huán)外買套房子都不容易。

　　雖說國土部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，要求拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，征地補(bǔ)償應(yīng)做到同地同價。但是，在現(xiàn)實(shí)中未必能保證各地都統(tǒng)一執(zhí)行。

　　拆遷問題遠(yuǎn)沒有想像中簡單，不僅直接涉及各級政府、開發(fā)商和拆遷戶的利益，更是關(guān)系到公共利益、土地使用權(quán)、貨幣補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}，這些問題要想在短期內(nèi)迅速達(dá)成共識，確實(shí)不易。周子勛