“空置率”之爭困擾樓市 問題如何才能解決？

　　能不能用一兩個樓盤的亮燈數來統計空置率？ “空置率”問題如何才能得到解決？———

　　如同憑空扔下的一枚炸彈，“6450萬套空置房”的傳言打破了樓市的平靜，也讓購房人與媒體的注意力全部轉向了“空置率”這一并不算陌生，但也從未大紅大紫過的話題。是好事者編造的謊言，還是一個曾被忽略的真相？在一輪又一輪聲浪中，謎底似乎越發(fā)難以揭開。但是在業(yè)內人士眼中，“空置率”這一話題被爭議背后，被許多人模糊、混淆的概念卻得到了更加全面的詮釋，“空置率”對市場的影響，也越來越明朗。

　　●“空置率”之辯：什么是“空置率”？

　　任志強：空置率是宏觀概念 不能用“數燈”的方法計算

　　作為空置率之爭的主力辯手，華遠集團總裁任志強認為，空置率的概念主要有兩個，這兩個概念經常被混淆：一是按當年的竣工量與銷售量計算出的空置，指當年竣工而非銷售的庫存量。任志強認為這個空置顯示的是一級市場的供求關系，在我國的房地產景氣指數統計中的空置率通常是指這一數據，并顯示現房可供銷售與期房可供銷售之間的差別。第二個則是按全部存量計算出的整體空置率，各國大多用此數據計算整體市場中的供求關系。

　　大多數以一手市場為主的國家多會有兩個統計，大多數以二手房市場交易為主的國家則通常以后一個空置率為主統計。后一個整體的空置率是不管租與購，而是以是否使用為計算條件的，而前者則是以生產銷售或生產類庫存概念為計算條件的(類似于工業(yè)產品的庫存)。

　　同時任志強也指出，無論上述哪一種空置率的統計，其基數都是很大的，是不能像有的人那樣，用數一兩個樓盤的亮燈數來統計、計算的。

　　陳寶存：關于空置率 國內曾經存在不科學的指標體系

　　全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存認為，所謂空置率，國內曾經存在不科學的指標體系。目前國際上通用的住房空置指標，是住房空房率。即以一個國家或城市的實有住房總數為分母，以空房總數(一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計算出空房率。

　　但是，我們原有的指標中，空置率指標與國際通行的空房率指標不具可比性。20世紀90年代初，隨著住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標。這個指標規(guī)定，統計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時，最初曾經用當年建成商品房總數為分母來計算，后來又改為用當年建成住房總數為分母來計算(目前仍較多地使用這一計算方法)。再后來，空置的住房都累計了多年來的積壓住房數，與當年建成住房總數相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)三年建房總數為分母來計算。

　　●“空置率”之惑：

　　空置率怎會成為焦點？

　　任志強：空置率問題的根子在于社會收入分配上

　　任志強認為，老百姓有權選擇把大量的錢存在銀行，或是可以用房子、黃金等實物換成另外一種存在形式。如果政府可以容忍民眾把錢存在銀行等著貶值，卻不能容忍把錢變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會公平的責任推給了市場，因此空置就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著，而另外一部分沒房子住卻要看著房價上漲。