樓市成交見(jiàn)起色新盤(pán)醞釀開(kāi)盤(pán) 不乏"坐地起價(jià)"者

　　歷經(jīng)一段時(shí)間的低迷，近期上海樓市成交初現(xiàn)起色，一些“蟄伏”已久的新盤(pán)，紛紛放出即將開(kāi)盤(pán)的風(fēng)聲。然而對(duì)具體何日開(kāi)盤(pán)、定價(jià)如何依舊三緘其口，其中不乏等待時(shí)機(jī)“坐地起價(jià)”者。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著更多新盤(pán)上市，小心“坐地起價(jià)”變成“作繭自縛”。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份上半月，上海商品住宅成交面積為31.75萬(wàn)平方米，環(huán)比7月份上半月增長(zhǎng)了139%。樓市成交出現(xiàn)回暖跡象，近期宣稱(chēng)即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)也多了起來(lái)。來(lái)自新浪樂(lè)居樓盤(pán)中心的統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，有43個(gè)樓盤(pán)表示預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤(pán)，其中30個(gè)位于外環(huán)以外，占到總數(shù)的近七成，6個(gè)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，4個(gè)地處中內(nèi)環(huán)，3個(gè)位于中外環(huán)。

　　然而，這些樓盤(pán)中，有半數(shù)以上對(duì)價(jià)格閉口不談，愿意透露價(jià)格的樓盤(pán)也多以“參考價(jià)”示人，表示并不一定是最終價(jià)格。從這些“參考價(jià)格”中，尚看不出明顯的降價(jià)行為，倒是部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格較此前有了一定的提升。

　　“開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)較前期或周邊樓盤(pán)高，可能有兩種情況。 ”一位從事銷(xiāo)售代理的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一種是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略，開(kāi)盤(pán)前先把價(jià)格報(bào)高，開(kāi)盤(pán)時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上打個(gè)折，給購(gòu)房者以“劃算”的心理暗示，實(shí)際成交未必能達(dá)到這個(gè)價(jià)格；另一種就是真的想要漲價(jià)，售樓處透露的房?jī)r(jià)信息，多半是在刺探市場(chǎng)接受度。由于不想降價(jià)銷(xiāo)售，今年以來(lái)不少開(kāi)發(fā)商已將開(kāi)盤(pán)日期一拖再拖，時(shí)間短則幾周到幾個(gè)月，長(zhǎng)的已有半年之久。那些暫時(shí)不想開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，通常會(huì)減緩某些環(huán)節(jié)的工程進(jìn)度，如果不符合申請(qǐng)預(yù)售條件，沒(méi)拿到預(yù)售證，監(jiān)管部門(mén)也很難認(rèn)定他們此舉是捂盤(pán)行為。但事實(shí)上由于這些樓盤(pán)推遲開(kāi)盤(pán)，減少了市場(chǎng)供應(yīng)。

　　面對(duì)“最后一季度”銷(xiāo)售期，究竟何日開(kāi)盤(pán)、如何定價(jià)，令一些地產(chǎn)大佬“很糾結(jié)”。繼續(xù)“等等看吧”，每天的維護(hù)成本先不去說(shuō)，關(guān)鍵還在于原先預(yù)想的“反彈行情”好像一時(shí)難以看到。銀行收緊二套房貸、停止第三套房貸，公積金貸款叫停“第三套”……都有理由令人相信國(guó)家和上海將宏觀調(diào)控進(jìn)行到底的堅(jiān)定決心；趕緊開(kāi)盤(pán)吧，如果降價(jià)，則等于前一階段白熬，如果不降價(jià)，又怕盤(pán)開(kāi)出來(lái)無(wú)人問(wèn)津，騎虎難下。

　　樓市行情撲朔迷離中，近來(lái)幾個(gè)“日光”樓盤(pán)的銷(xiāo)售成績(jī)，頗令一些人艷羨。繼徐匯區(qū)南部的“印象歐洲城”二期7月3日開(kāi)盤(pán)即全部售罄，成為近期少有的“日光盤(pán)”后，8月9日開(kāi)盤(pán)的“中環(huán)1號(hào)二期”也一天售罄。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，近期出現(xiàn)的“日光盤(pán)”基本上都具備定價(jià)低于預(yù)期、房型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。比如“中環(huán)1號(hào)二期”的主力戶型為一房65至75平方米的、85-93平方米的兩房，均價(jià)1.7萬(wàn)至1.9萬(wàn)元/平方米，相對(duì)較低的總價(jià)受到了作為當(dāng)前主力消費(fèi)群體即剛性需求者的接受。此前一些標(biāo)桿房企調(diào)整價(jià)格策略跑贏大市的成功經(jīng)驗(yàn)，也說(shuō)明“沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格”。

　　“下一階段，隨著更多新盤(pán)陸續(xù)上市，樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈，樓市促銷(xiāo)范圍可能將進(jìn)一步擴(kuò)大�！敝袊�(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商如果還一味“坐地起價(jià)”，延誤了時(shí)機(jī)屆時(shí)很有可能得不償失。

　　本報(bào)首席記者 張奕