預(yù)售款監(jiān)管致石家莊小房企“過緊日子”

　　繼北京擬出臺“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”消息傳出之后，配合高層樓市調(diào)控不能松懈的連續(xù)表態(tài)，各地將密集出臺第二輪樓市調(diào)控政策的預(yù)期越來越強(qiáng)。近日有讀者來電詢問，石家莊房價調(diào)控中仍小幅上漲，為何不學(xué)習(xí)北京也“搞預(yù)售款監(jiān)控？”而事實(shí)上，記者了解到，石家莊對房地產(chǎn)銷售預(yù)售款的管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于北京，早在今年5月份即有類似政策明確出臺。

　　-石市控預(yù)售款早于北京

　　有消息稱，北京將出臺《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，《暫行辦法》的核心是“預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”。

　　事實(shí)上，石家莊早已有類似的政策出臺。今年5月份，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行石家莊中心支行共同制定了《石家莊市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。按照辦法要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，根據(jù)建設(shè)項目實(shí)際情況，可按幢、按建設(shè)項目分期規(guī)�；蚪ㄔO(shè)項目全部，在相關(guān)商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，與監(jiān)管銀行共同簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

　　開發(fā)企業(yè)必須保證承購人交付的首付款、分期付款及全額購房款全部匯入該項目監(jiān)管銀行的資金監(jiān)管賬號。商品房預(yù)售資金的使用原則上采取封閉式的管理模式。開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金時，應(yīng)向監(jiān)管銀行提交申請資料。

　　-開發(fā)商習(xí)慣了過緊日子

　　“預(yù)售金進(jìn)專戶，我們的資金就不好挪動了。”在接受記者采訪時，石家莊某房地產(chǎn)開放有限公司經(jīng)理劉先生告訴記者，對于一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自有資金和項目貸款往往不夠項目運(yùn)作，所以不少開發(fā)商的預(yù)售金在整個項目周轉(zhuǎn)資金中、尤其是前期周轉(zhuǎn)中起到了決定性的作用,如果不是2009年下半年本地市場表現(xiàn)尚可，為開發(fā)商們回籠了部分資金，石家莊這個監(jiān)管預(yù)售金的新政很可能放倒大量小開發(fā)商。

　　按照劉先生的說法，目前石家莊大的房地產(chǎn)企業(yè)沒有資金壓力，小企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣了過緊巴日子。

　　而事實(shí)上，還有一個比較重要的原因是，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有些樓盤項目會在拿到預(yù)售許可證之前偷偷對外銷售，而這部分收回的預(yù)售款，是不進(jìn)入專戶的。

　　-“金九銀十”恐以價換量

　　不過這種鉆監(jiān)管漏洞的項目終歸有限，國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)表明,在一定程度上，大部分開發(fā)商依賴預(yù)售款的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款。

　　劉先生表示，對預(yù)售款的監(jiān)控肯定會影響開發(fā)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。因此，即將到來的“金九銀十”成為本地房企的一個難得機(jī)遇。劉先生公司旗下的市場營銷總監(jiān)對記者表示，他們的基本策略是在房價穩(wěn)中有漲制造的讓利空間下，低端通過“以價換量”抓住銷售旺季，而高端樓盤則主打全面營銷，強(qiáng)調(diào)樓盤品質(zhì)，“價格上還會保持穩(wěn)定。”

　　記者了解到，雖然每年的9月、10月都會有樓盤旺銷，但今年9月預(yù)計上市的新樓盤只有兩三個，且以別墅為主，普通住宅目前尚無大規(guī)模的集中上市計劃。

　　正大房產(chǎn)一位中介人員告訴記者，目前新盤上市熱情依然不高，很多房企在通過拉長項目打造期來拖時間觀望后市。預(yù)計9月中旬開始，存量新房將有可能小規(guī)模集中上市一批，由于交易稅新政，二手房交易可能不會很活躍。

　　興業(yè)證券研發(fā)中心首席宏觀分析師董先安認(rèn)為，以下半年地產(chǎn)公司的竣工數(shù)據(jù)，地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)價格略跌，銷量回升的多贏空間。(記者 袁偉華 實(shí)習(xí)生 鮑健)