90房企六成經營性現金流為負 開發(fā)商還能撐多久

　　雖然“金九銀十”即將到來，但上海的開發(fā)商和購房者對這一傳統銷售旺季早已沒太多信心。

　　《每日經濟新聞》近日聯合搜房網對上海地區(qū)開發(fā)商、購房者和經紀人進行的信心調查顯示，56.5%的開發(fā)商認為今年“金九銀十”不會到來；依然看好“金九銀十”的開發(fā)商僅占5.1%。59.7%的購房者也認為，在新政作用下，傳統“金九銀十”效益不會顯現。針對上海樓市的這一調查恐怕只是眾多城市信心指數的一個縮影。樓市新政目前已實施超過120天，面對“金九銀十”，開發(fā)商和購房者的心態(tài)有什么變化？他們將上演一場怎樣的對決？

　　中房協副會長朱中一在今年博鰲房地產論壇上說，未來房企將根據自己的資金狀況，決定是否降價。展望今年的“金九銀十”，應先了解各家公司的財務狀況，然后才能了解促銷力度。

　　對房地產公司的財務狀況的解讀，券商普遍認為房企財務狀況相當不理想，這和房地產研究機構的看法有所不同。那么地產商真實的財務情況究竟如何？開發(fā)商的資金能夠撐多久？《每日經濟新聞》采用WINDS的部分統計數據，并聯合中原地產和搜房網對房地產公司上半年的財務狀況進行了調查。

　　上半年2/3房企經營現金流為負

　　券商認為房地產公司缺錢，主要是因為開發(fā)商的高負債率和眾多公司的經營性現金流為負值。

　　記者根據WINDS統計數據發(fā)現，已經公布中報的約90家開發(fā)商中，接近2/3的公司經營現金流是負值，其中包括萬科、金地、招商這樣的知名地產巨頭。這一比例幾乎與2008年年中時相當。

　　五合國際智庫總經理鄒毅說，經營性現金流多反映的是開發(fā)商的銷售情況。如此眾多的開發(fā)商經營性現金流為負，很有可能是因為開發(fā)商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水平。

　　中國指數研究院分析師鐘星爍認為，開發(fā)商的現金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開工項目卻沒有減少，這可能是導致上半年眾多開發(fā)商現金流為負值的主要原因。

　　約90家開發(fā)商中，約1/3經營性現金流和投資性現金流均為負值。鄒毅說，這可能是一些開發(fā)商在銷售業(yè)績下降時，依然在繼續(xù)購買土地。

　　不過，上述現金流為負值的情況，在9月份后會可能會改變。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵說，萬科、招商等公司七八月份的銷售業(yè)績高于上半年平均值，且近期開始減少了土地購買，因此下半年經營性現金流很有可能由負轉正。

　　大型開發(fā)商短期資金壓力不大

　　除了現金流量表，房地產商的資產負債表也是反映開發(fā)商財務狀況的重要依據。

　　《每日經濟新聞》記者根據WINDS統計數據計算，反映開發(fā)商償債能力的流動比率和速動比率兩項指標上，分別有50%和66%左右的房地產上市公司低于標準。

　　為了弄清楚開發(fā)商的財務償還壓力有多大，統計以各家地產商現有銀行存款和現金的余額，減去扣除了預收款后的流動負債來計算各公司的短期還款壓力。根據上述計算方法，在不買地的情況下，萬科只要以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個月就可以償還未來一年超400億的短期流動負債；招商地產則需要2.9個月，金地需要4.4個月，保利甚至不需要再擴大銷售，就可以償還所有短期借款；負債率猛升50多個百分點的綠城，在不繼續(xù)買地，并維持上半年的銷售速度的前提下，可以在半年內還清未來一年所有的債務。

　　但是，類似財務壓力小的開發(fā)商僅僅只是少部分。

　　速動比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統計數據顯示，按照上半年的平均銷售額，該公司至少要賣70個月才能還清全部債務。中糧地產和北京城建情況類似，都需要40個月以上的時間才能還清所有賬款。

　　不過，分析師認為，上述開發(fā)商上半年的銷售規(guī)模較小，項目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時銷售，資金缺口應該不會有那么大。

　　預收賬款的達摩克利斯之劍

　　雖然只有小部分房地產公司面臨大幅降價促銷的壓力，但是劉淵認為，接下來大部分開發(fā)商都會在房地產的調控下選擇降價出貨。其中一個重要原因，就是政府對開發(fā)商預收款的監(jiān)管。

　　8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，與此同時，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀類似措施。上述消息雖然沒有得到監(jiān)管部門的證實，但卻已經成為劉淵眼中的調控利器。對開發(fā)商來說，預收款如果收緊，房地產公司頓時會面臨巨大的資金缺口。

　　博鰲房地產論壇上，萬科副總裁肖莉曾透露，目前國內開發(fā)商的貸款、預收款占到房地產開發(fā)資金比例的70%。國家統計局今年1~6月的數據顯示，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源33719億元，其中，定金及預收款和個人按揭貸款兩者合計12602億元，占到資金總來源的1/3。

　　《每日經濟新聞》和搜房網的聯合調查更顯示出預收款對開發(fā)商的重要性。萬科、保利、萬通等多家房地產的預收款金額占流動資產比例高達3成以上，是實現企業(yè)資金周轉的重要來源。在博鰲房地產論壇上，肖莉就曾認為，預收款等資金來源一旦失去，將直接導致開發(fā)商減少開工，減少拿地。

　　劉淵說，預收款專款專用一旦嚴格執(zhí)行，短時期內可能降低開發(fā)商的資金周轉率，在政府嚴查囤地的同時，或將部分迫使開發(fā)商加快推盤，回籠資金。記者  楊羚強  發(fā)自上海