觀望低谷剛過 樓市再現(xiàn)漲價(jià)沖動(dòng)

　　上周末，萬(wàn)科在杭州的三個(gè)樓盤同時(shí)開盤，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石出現(xiàn)在開盤現(xiàn)場(chǎng)，并且明確表示“目前觀望的低谷已經(jīng)過去”，與此相呼應(yīng)的是，萬(wàn)科三個(gè)樓盤的熱銷。

　　事實(shí)上，不用房地產(chǎn)“一哥”提醒，普通市民早就有此感覺。從2009年以來(lái)一直看樓的王小姐，日前終于在華南板塊出手，原因是“現(xiàn)在買樓的人又多了，再不出手樓價(jià)可能又漲了”。而在市場(chǎng)上，近期像王小姐這樣的買家頻頻出現(xiàn)，甚至一些投資客也開始出手。因此，也造成了近期一二線城市住宅成交量的持續(xù)回升。

　　成交量上升的刺激，引領(lǐng)地產(chǎn)股從7月中以來(lái)走出了一波不錯(cuò)的行情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，成交量有望延續(xù)上升的勢(shì)頭，地產(chǎn)股還會(huì)繼續(xù)在波折中上行。市場(chǎng)擔(dān)憂的是，隨著成交量的上升，開發(fā)商漲價(jià)沖動(dòng)出現(xiàn)。有證券公司認(rèn)為，在信貸偏嚴(yán)的情況下，漲價(jià)會(huì)對(duì)購(gòu)買力造成傷害，行業(yè)可能會(huì)面臨更長(zhǎng)的調(diào)整期。

　　觀望期暫時(shí)結(jié)束，

　　引領(lǐng)地產(chǎn)指數(shù)反彈近三成

　　7月中旬以來(lái)，在調(diào)控政策趨于穩(wěn)定的情況下，已有剛性需求買家開始出手，各地成交回升的消息不斷。進(jìn)入8月，受通脹到來(lái)的影響，一些投資型公寓項(xiàng)目的買家增多，因此成交量回升更加明確。國(guó)泰君安監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，最近一周，一二線城市主流城市一手房銷量環(huán)比上升32%，各城市均明顯回升，其中一線城市上升17%，二線上升40%，杭州、武漢、深圳環(huán)比上升75%以上。這種上升勢(shì)頭，在廣州同樣表現(xiàn)明顯。監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣成交數(shù)據(jù)顯示，8月前三周，廣州全市簽約面積為4864套，成交面積為49.6萬(wàn)平方米，已超過7月全月的46.3萬(wàn)平方米。

　　成交的反彈，很快轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)股上。7月2日，地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)下了年內(nèi)的最低點(diǎn)之后，開始觸底反彈，雖然其中也略有波折，但上升的勢(shì)頭不變。如果以7月15日到8月16日一個(gè)月的指數(shù)計(jì)，地產(chǎn)指數(shù)反彈達(dá)到17.67%，優(yōu)于大盤走勢(shì)。如果從7月2日的最低點(diǎn)到8月24日計(jì)算，地產(chǎn)指數(shù)反彈則達(dá)到29.85%。

　　在這一輪反彈中，上半年成交業(yè)績(jī)好的萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)等龍頭企業(yè)起了很好的推動(dòng)作用。以招商地產(chǎn)為例，該股在7月15日?qǐng)?bào)收16.83元，而在8月16日，該股收盤價(jià)位20.70元，上漲幅度為22.99%。萬(wàn)科A表現(xiàn)更為突出，2010年8月10日萬(wàn)科A公布半年報(bào)，由于在銷售情況、土地儲(chǔ)備以及現(xiàn)金流方面的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科A在中報(bào)公布后的5個(gè)交易日內(nèi)漲了15.5%。人們?cè)隗@嘆萬(wàn)科A突如其來(lái)大漲幅的同時(shí)，也充滿遐想，這種瘋狂會(huì)不會(huì)在房地產(chǎn)板塊其它公司上演呢？

　　這種遐想并非沒有支撐，自從調(diào)控政策穩(wěn)定、成交量開始上升以來(lái)，資金一直以做多房地產(chǎn)板塊為主。在8月24日當(dāng)天，超級(jí)機(jī)構(gòu)有2.26億元流入房地產(chǎn)板塊，機(jī)構(gòu)流入為5.41億元，大戶為1.26億元，中戶流入2.67億元。

　　漲價(jià)沖動(dòng)，

　　影響“金九銀十”成色

　　既然資金繼續(xù)流入地產(chǎn)股，準(zhǔn)備再度入市的劉先生提出了這樣的想法，能否先在股市上賺點(diǎn)錢，然后買更大的房子？

　　這并非沒有可能。雖然最近有預(yù)售資金監(jiān)管正進(jìn)入各地陸續(xù)落實(shí)階段、查囤地繼續(xù)深入的利空影響，不過目前看來(lái)負(fù)面影響并不大。安信證券24日的分析指，預(yù)售資金監(jiān)管正進(jìn)入各地陸續(xù)落實(shí)階段，銷售回籠資金的使用效率應(yīng)會(huì)受一定影響，但并非完全變成“死錢”。此外，囤地而可能受影響的企業(yè)并不普遍，且這對(duì)行業(yè)供給產(chǎn)生影響的時(shí)間較長(zhǎng)，影響程度有限。

　　市場(chǎng)更加擔(dān)心的是，目前部分開發(fā)商開始出現(xiàn)漲價(jià)沖動(dòng)，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未必是好消息，同樣會(huì)打斷地產(chǎn)股股價(jià)的上升行情。國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)36大主要城市新建商品住宅集中成交價(jià)為8123元/平方米，環(huán)比上漲0.72%。進(jìn)入8月，一線城市樓價(jià)反彈的趨勢(shì)更加明顯，以廣州為例，根據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月1日-16日，廣州全市一手住宅成交均價(jià)為11102元/平方米，與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。不僅如此，一些三線城市的樓價(jià)也開始上升。國(guó)泰君安最近調(diào)研部分三線城市，7月銷量明顯有所好轉(zhuǎn)，但銷量改善后導(dǎo)致的漲價(jià)現(xiàn)象也較為明顯，部分樓盤有10%-15%左右漲價(jià)。

　　對(duì)此，國(guó)泰君安直接指出，“在信貸仍偏嚴(yán)厲狀態(tài)下漲價(jià)并非好事，信貸加漲價(jià)是對(duì)購(gòu)買力的雙重傷害。國(guó)泰君安分析，預(yù)計(jì)隨著新增供應(yīng)量的上升，短期銷量會(huì)隨之有所回升，但是若房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭重現(xiàn)，加上信貸政策繼續(xù)嚴(yán)厲(雖然購(gòu)買者追漲怕買不到房的心理肯定存在)，購(gòu)買力的實(shí)質(zhì)性傷害值得關(guān)注。這種傷害在供應(yīng)量放大的初期表現(xiàn)并不明顯，但是隨著供應(yīng)量持續(xù)釋放，可能導(dǎo)致銷售速度明顯下降，“行業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)比市場(chǎng)預(yù)期更長(zhǎng)的調(diào)整期”。

　　對(duì)于即將到來(lái)的9月和10月，能否出現(xiàn)供銷兩旺的“金九銀十”，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為主要取決于開發(fā)商是否愿意真的降價(jià)。如果漲價(jià)沖動(dòng)繼續(xù)，則量將萎縮，“金九銀十”不會(huì)再現(xiàn)；如果繼續(xù)尋價(jià)試探，則銷量能穩(wěn)住且公司分化；如果樓價(jià)普遍下跌15%-20%，則銷量能集中釋放。

　　文/記者 張秀欽