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國十條房地產(chǎn)調控新政實施已有4個月之久。近日在廣州舉辦的平安財富論壇上,中國住建部政策研究中心副主任秦虹表示,在房地產(chǎn)新政的影響下,國內房地產(chǎn)市場短期內進入新一輪運行周期。今年下半年和明年上半年國內房地產(chǎn)市場供求失衡的局面會很大程度改善。但從長期看,包括實際利率變化在內的三大因素將影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松則表示,房地產(chǎn)增速正隨著宏觀經(jīng)濟的回落而放緩。由于宏觀走勢的回落屬于預期中回落,因此政府已沒有出臺新的刺激計劃的必要。
巴曙松:融資方式和運作機制需改革
房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟走勢息息相關。在對下半年宏觀經(jīng)濟的預測上,巴曙松表示,宏觀經(jīng)濟現(xiàn)在進入一個平穩(wěn)的回落期,而且目前的回落是預期中的回落。所以,政府不需要出臺新的刺激計劃。展望三、四季度,這兩個季度應該是持續(xù)平穩(wěn)回落的趨勢。
巴曙松說:“三季度G D P預計在9%上下,四季度可能是8%左右水平,明年一季度和二季度可能還會見到8%左右的水平。如果不出來新的刺激計劃,按照現(xiàn)在的增長慣性,到下半年經(jīng)濟內在動力會有一個波動幅度,不是呈大幅直線上升!
在這個宏觀經(jīng)濟形勢下,巴曙松判斷房地產(chǎn)的增速已是一個回落趨勢。“房地產(chǎn)增速從去年10月份到現(xiàn)在一直處于高點,到現(xiàn)在仍是以38%的速度在增長。隨著房地產(chǎn)新政措施的影響,這個速度將會下滑。即使考慮到保障性住房建設跟上,這一部分的增長也會有回落!
但巴曙松認為,從改革角度看,政府的調控方式、運作機制以及融資方式不做大的改革,房地產(chǎn)市場想取得中長期調整效果并不容易。
房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要有三塊,預售款占了30%,債款20%-30%,對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有一個非常強的周期性,呈正反饋系統(tǒng)。房地產(chǎn)調控,導致地產(chǎn)銷售下降,從而使得預售款收入下降,銀行也不敢貿(mào)然放貸。地產(chǎn)商的資金來源就是一個陡峭的下降趨勢。對開發(fā)商而言,現(xiàn)金流一收縮,他們就減少買地,減少新開工,從而新投資減少。等到新一輪時機來的時候,供應少了,房價就漲,預售款多了,銷量也好了,地產(chǎn)公司業(yè)績跟上,地王也來了。這樣地產(chǎn)的情況是大起大落的。而美國房地產(chǎn)票據(jù)融資占了很大比例,地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流比較平穩(wěn)。因此在融資機制上,巴曙松不贊成一調控就卡緊地產(chǎn)商的融資,要維持其平穩(wěn)的現(xiàn)金流。
巴曙松認為,還有一個方面是地根緊縮。一到調整時期,地方政府本能收縮賣地。到下一個周期房產(chǎn)供應就相應減少。房子一少,價格又上去了。因此他提出,以銀根、地根為主導的措施能否改變一下,比如管住信貸,放開金融。地產(chǎn)商根據(jù)需要從信托那里融資。這種方式有利于市場平穩(wěn)發(fā)展,避免大起大落的怪圈!胺(wěn)定增長供應,形成穩(wěn)定的供應與需求,廣州、沈陽土地漲幅不是太猛,跟前幾年比較平穩(wěn)是有關系的,我們說房地產(chǎn)要平穩(wěn)發(fā)展,融資渠道要改,調控模式要改”,巴曙松表示。
秦虹:地產(chǎn)供需關系將扭轉
國務院第10號文件下發(fā)實施對地產(chǎn)調控已有4個月之久,秦虹認為在新的調控政策下,房地產(chǎn)市場進入新一輪運行周期。整個調控政策改變了調控政策出臺之前單邊看漲的市場預期。一部分人認為房價還要漲,而一部分人認為房價會跌。同時新政也促使地產(chǎn)市場的供求關系相應扭轉。
從整個情況來看重點城市住宅成交量明顯下降,統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,今年1-6月份,杭州、蘇州、深圳、南京、蘇州、福州等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均達50%,北京將近46%的水平,上海已經(jīng)超過了50%。根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國100個城市所有在售樓盤進行實際調查,表明全國100個城市里面,房價環(huán)比上漲的有26個,環(huán)比下跌的有74個,7月份與6月份環(huán)比價格下跌達到了74個城市。整體上商品房在重點城市里面,房價快速上漲的勢頭得到了遏制。
秦虹認為,在房價預期變化的影響下,重點城市成交量下降比較明確的情況下,多數(shù)重點城市房價上漲的勢頭得到了控制。
去年1-7月份,整個房地產(chǎn)成交量和成交額是快速增長的態(tài)勢,開發(fā)市場處于低迷狀態(tài),新開發(fā)面積負增長,在建施工面積也處于徘徊狀態(tài)。但今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了完全相反的格局。整個房地產(chǎn)末端市場出現(xiàn)了明確的下滑,所有房地產(chǎn)指標都在歷史的高位,增長速度卻呈完全相反的格局。
秦虹個人非常有信心地認為,今年下半年房地產(chǎn)市場的供應非常充足。今年下半年和明年上半年地產(chǎn)供求失衡的狀況會扭轉。據(jù)其了解,有一個開發(fā)商現(xiàn)在對信托融資年利率18%已經(jīng)愿意接受,這個融資利率在年初時只有9%。這說明開發(fā)商對資金的需求非常強烈,推后開盤將增加其銷售壓力。
保障房政策建議放開戶口
盡管成交量較去年同期大幅下降,但秦虹認為今年房地產(chǎn)由于總規(guī)模比較大,銷售總量將保持在8億平方米水平。秦虹說:“今年房地產(chǎn)市場在大城市的帶動下,成交量如果略有下降,仍然會保持8億平方米左右的水平,僅次于2009年這個成交量最高的年份。隨著房地產(chǎn)的低迷,地產(chǎn)商調整價格戰(zhàn)略。只要價格出現(xiàn)了回落,成交還是能夠回升的!
從長期來看,秦虹認為,有三大因素對房地產(chǎn)市場格局影響比較大,第一是實際利率的走勢。拋開房地產(chǎn)自身的政策調整之外,整個房地產(chǎn)價格的走勢和CPI綜合之后的實際利率相比,有一個相反關系。長期寬松的利率和貨幣供應量上升,會導致房地產(chǎn)上漲。除了供求本身以外,實際利率關系很大,是因為房地產(chǎn)的金融屬性所決定的。
此外中國梯度城鎮(zhèn)化和公共服務水平?jīng)Q定了人口流動的趨勢,進而決定了房地產(chǎn)市場增長的格局。近年來高校畢業(yè)生在大中城市就業(yè)人數(shù)占總數(shù)的80.8%,來自縣、鎮(zhèn)和農(nóng)村的畢業(yè)生70%選擇在大中城市就業(yè)。大城市的市場空間很大,同時對住房保障的要求也更加艱巨。
秦虹認為,今后保障型住房發(fā)展方向是要放開戶口,因為以前是針對本地的居民,現(xiàn)在是針對外地人員,幫助他們度過艱難的時期。通過公共住房租賃使他們以后能有租賃的能力。
采寫:南都記者 王梅麗
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