快速開(kāi)發(fā)直逼萬(wàn)科 上半年恒大地產(chǎn)收金超200億(2)

　　絕不囤地

　　今年以來(lái)，中央多次出臺(tái)政策嚴(yán)厲控制房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題，從信貸金融政策到市場(chǎng)銷(xiāo)售，最終將高房?jī)r(jià)矛頭直接指向房?jī)r(jià)的源頭——土地監(jiān)管。從中央到地方政府，更是多次重拳出擊嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商囤地行為。

　　而近期，國(guó)土資源部更是聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商囤地行為，公布了一份全國(guó)高達(dá)2815宗閑置土地的名單，部分大型房企榜上有名。面臨仍未放松的政策調(diào)控，閑置黑名單更是將膠著的市場(chǎng)預(yù)期推向或?qū)⒖s緊的趨勢(shì)。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，面臨復(fù)雜的、還未明朗化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難定，當(dāng)下不少地產(chǎn)公司收緊戰(zhàn)略，拿地方面更是放慢腳步或者停止。

　　而在土地市場(chǎng)甚為低調(diào)的恒大地產(chǎn)，盡管處于“緊張市”，并未少拿地，更是沒(méi)停止拿地的腳步�！艾F(xiàn)在市場(chǎng)處于低谷期，土地價(jià)格也到了一個(gè)低的峰值，正是拿地的好時(shí)機(jī)�！毕暮ｂx在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)。

　　就在該公司公布中期業(yè)績(jī)的前三天，27日，恒大地產(chǎn)以19億元的價(jià)格收購(gòu)了佳兆業(yè)旗下位于廣州珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積為7106平方米，而現(xiàn)有可售面積9.2萬(wàn)平方米；而在7月6日，恒大地產(chǎn)重金拿下山西太原項(xiàng)目，支付地價(jià)達(dá)9.15億元。

　　中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年恒大地產(chǎn)新購(gòu)?fù)恋?6幅，新增土地建筑面積2221萬(wàn)平方米，截至目前恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總量達(dá)到7238萬(wàn)平方米。

　　雖然擁有較高的土地儲(chǔ)備，但在多次的業(yè)績(jī)會(huì)上，夏海鈞均態(tài)度堅(jiān)決地表示“恒大絕不囤地�！�

　　“盡管恒大有高達(dá)7238萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但是在建面積達(dá)到了2306萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的32%，創(chuàng)下了全國(guó)在建面積最大的開(kāi)發(fā)商。”中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印如此表示，而且按目前很大的開(kāi)工面積計(jì)算，目前的土地儲(chǔ)備也只能維持3到5年的開(kāi)發(fā)需求。他表示，恒大拿地后就快速開(kāi)發(fā)，截至6月30日的73個(gè)項(xiàng)目有67個(gè)已經(jīng)大規(guī)模開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工項(xiàng)目比例達(dá)92%；所有項(xiàng)目均嚴(yán)格按照土地合同在約定期內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。

　　同時(shí)，他表示，恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，是為需而備，是企業(yè)正常發(fā)展而配備的生產(chǎn)資料。恒大的每個(gè)項(xiàng)目都是快速開(kāi)發(fā)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、低價(jià)銷(xiāo)售。

　　“恒大上半年交樓均價(jià)5192元/平方米；每個(gè)項(xiàng)目一年四季都有樓可售，絕不惜售”。許家印說(shuō)道。

　　一資深的房地產(chǎn)人士對(duì)記者表示，目前國(guó)家打擊開(kāi)發(fā)商囤地，非常明顯就是遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，從供應(yīng)量上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。

　　該人士指出，所謂囤地，就是囤積居奇，通過(guò)囤積土地、等待土地增值來(lái)牟取暴利，一般來(lái)說(shuō)，有四種情況，一是拿地不開(kāi)發(fā)或一點(diǎn)一點(diǎn)慢慢開(kāi)發(fā)；二是動(dòng)工不建但偽造建設(shè)假象；三是拿了預(yù)售證不賣(mài)房；四是即便賣(mài)房也以很高的房?jī)r(jià)捂盤(pán)惜售。

　　快速開(kāi)發(fā)直逼萬(wàn)科

　　作為在港上市的“新生軍”，恒大今年來(lái)的表現(xiàn)可謂不俗，以快速開(kāi)發(fā)的模式贏取市場(chǎng)的肯定。

　　高達(dá)203億元的收入，激增11倍，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)激增12倍，毛利激增8倍……這是恒大地產(chǎn)上市后首份靚麗中報(bào)，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下新高。而讓股東看重的更是恒大地產(chǎn)已達(dá)23億元的凈利潤(rùn)，這比萬(wàn)科28億元相差無(wú)幾。

　　“目前不少開(kāi)發(fā)商的新項(xiàng)目資金來(lái)源大部分是賣(mài)樓資金，其次才是銀行信貸以及市場(chǎng)融資方式，特別是目前市場(chǎng)不好的時(shí)候，快速開(kāi)發(fā)就是非常適當(dāng)?shù)牟呗耘e措。”一證券分析師表示，在今年的政策市下，快速開(kāi)發(fā)的房企，業(yè)績(jī)一定優(yōu)于開(kāi)發(fā)緩慢的企業(yè)。而在市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，快速開(kāi)發(fā)將會(huì)使公司資金得到及時(shí)回籠，現(xiàn)金流得到穩(wěn)定的保障。

　　“通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)從拿地到銷(xiāo)售6~8個(gè)月的快速開(kāi)發(fā)模式�！焙愦笠粌�(nèi)部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有在建項(xiàng)目67個(gè)，在建工程面積為2306萬(wàn)平方米；其中在售項(xiàng)目41個(gè)，已取得預(yù)售證面積696萬(wàn)平方米。

　　“市場(chǎng)危機(jī)到來(lái)時(shí)，現(xiàn)金流最重要。”一地產(chǎn)商人士曾對(duì)記者如是表示，現(xiàn)金為王就是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有未使用的銀行授信額度252.4億元、尚可收回的合約銷(xiāo)售金額57.9億元人民幣，連同期末現(xiàn)金余額，擁有可動(dòng)用資金495.2億元人民幣；而現(xiàn)金動(dòng)用余額達(dá)211.9億港幣。

　　“我們實(shí)際每月的現(xiàn)金余額都在150億元港幣以上。”恒大地產(chǎn)高層對(duì)記者表示，現(xiàn)金流方面，公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略，保持充足現(xiàn)金流。年初，公司計(jì)劃每月現(xiàn)金余額保持在100億元港幣左右。

　　而今年以來(lái)，恒大先后兩次成功發(fā)債，募集資金達(dá)13.5億美元。1月成功發(fā)債7.5億美元；2010年4月在新政出臺(tái)前，恒大地產(chǎn)再次成功發(fā)債6億美元。

　　據(jù)悉，盡管恒大擁有7000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但截至目前總地價(jià)款375.6億元，已付239.4億元，未付土地款累計(jì)為136.2億元。未付土地款按照協(xié)議2010年下半年需付65.4億元，2011年內(nèi)需付59.6億元，2012年內(nèi)需付約11.2億元。

　　做老百姓買(mǎi)得起的住宅

　　“恒大的利潤(rùn)主要來(lái)自于超前的發(fā)展戰(zhàn)略，來(lái)自于超強(qiáng)的成本控制能力，來(lái)自于戰(zhàn)略合作伙伴(供應(yīng)商、建筑商)的讓利，恒大要少賺老百姓的錢(qián)，要多建老百姓買(mǎi)得起的精品住宅�！痹诒敬魏愦蟮禺a(chǎn)中報(bào)業(yè)績(jī)現(xiàn)場(chǎng)，很少露面的恒大地產(chǎn)主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，恒大“民生地產(chǎn)”的理念，是要讓利于民。

　　一直以來(lái)，恒大地產(chǎn)將其品牌定位在民生地產(chǎn)，若要讓利于民，這必然讓恒大需從成本源頭控制，而在眾多的成本中，土地成本占比較重。許加印認(rèn)為，恒大利潤(rùn)主要是源頭土地成本的把握。據(jù)悉，恒大上半年交樓均價(jià)5192元/平方米，核心凈利潤(rùn)率10%。

　　今年以來(lái)，在上半年取得優(yōu)異成績(jī)的地產(chǎn)公司中，其二三線(xiàn)城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比較重，諸如保利、萬(wàn)科等公司其二三線(xiàn)城市為其總業(yè)績(jī)提供了有力的支撐。

　　恒大地產(chǎn)中報(bào)顯示，恒大二三線(xiàn)城市合約銷(xiāo)售占比達(dá)90%。進(jìn)入的36個(gè)城市中，89%為省會(huì)級(jí)城市，且大部分集中在二三線(xiàn)及城鄉(xiāng)結(jié)合部城市。在這些城市中，恒大地產(chǎn)土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。

　　此外，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)與集約化管理，降低了運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)悉，今年上半年恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售及行政費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　許家印還表示，除了自身成本控制，還需要戰(zhàn)略合作伙伴包括供應(yīng)商、建筑商讓利也必不可少。由于統(tǒng)一的采購(gòu)、配送，有的原材料采購(gòu)價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的2~3折，降低了材料成本；工程集中招標(biāo)，降低了建設(shè)成本；恒大目前精品戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴已增加至300多家。(記者 朱玲)