開發(fā)商房價"假摔"肯定難過關(guān) 下半年調(diào)控將更嚴(yán)(2)

　　房價降40%房貸仍能盈利

　　有“大炮”之稱的任志強在高呼“從了”之后，不忘通過博客和潘石屹打個小賭：潘石屹認(rèn)為房價將下跌30%，任志強認(rèn)為房價的降幅絕對不會那么大，如果他對了，那么潘石屹就請100多萬名博客粉絲們吃頓飯。

　　對普通購房者來說，哪怕是請100多萬人吃一頓盒飯，花費已經(jīng)足夠買一套中意的住宅了。沒有那份超級富豪的底氣，所以大眾更糾結(jié)于房價的降幅究竟會有多少？或者用更直白的說法，什么時候是入場的最佳時機？

　　鑒于現(xiàn)階段房價的水平，5%甚至10%的降價幅度，都不是一個令人滿意的區(qū)間，但市場走向并不以個人的意志為轉(zhuǎn)移，所謂的預(yù)測在沒有驗證之前，都只是一個空談。對并不具備專業(yè)金融知識的升斗小民而言，尤其如此，但面對房價高企，受到壓力和傷害最重的又恰恰是這個人群。

　　一個數(shù)據(jù)也許有助于民眾對房價的跌幅做一個心理期望值的正確評估。銀監(jiān)會日前對銀行業(yè)內(nèi)部要求進行房地產(chǎn)信貸的壓力測試，民生銀行授信評審部總經(jīng)理石杰在8月的一個業(yè)績說明會上披露，此次壓力測試銀監(jiān)會要求的是4個指標(biāo)：房產(chǎn)價格降低30%、利率上升1.62個百分點、信貸規(guī)模壓縮40%、經(jīng)濟增速下降1.5個百分點。民生銀行的測試結(jié)果是，即便房產(chǎn)價格降低40%，房貸業(yè)務(wù)仍能保持盈利。

　　下半年資金調(diào)控將會更嚴(yán)

　　為提高商業(yè)銀行對信貸風(fēng)險的管控能力，銀監(jiān)會近日出臺“三個辦法一個指引”，對房產(chǎn)開發(fā)商手頭的活錢進行了限制；證監(jiān)會自今年初以來就對上市房企的融資申請設(shè)了關(guān)卡；住建部新近出臺的措施，又對房地產(chǎn)商的預(yù)售款項進行了限制……一系列措施，無疑表明資金已成為下半年調(diào)控的重要對象。

　　年初還在滿世界嚷嚷“不差錢”的房企，如今手頭開始緊了。已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司中，有80多家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。資金吃緊的同時，上市房企的負(fù)債率更讓人捏一把汗，號稱該板塊四大王牌的萬科、保利、招商、金地負(fù)債總額為2779.45億元，A股上市房企上半年負(fù)債總額達到9986億元，較去年末增加了1585億元，行業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率升至67.79%。

　　東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在其研報中預(yù)計，今年四季度開發(fā)商的資金將明顯趨緊，一方面將迫使他們加大促銷力度；另一方面也將大大減弱他們提高房價的期望；接下來的4個月，商品房銷售活躍度將加大，銷售價格波動也將加大，9月和10月銷售價格的變化將對后市產(chǎn)生很大的影響。本報記者 羅震光