引導(dǎo)資本投向房地產(chǎn)供給端

　　近期，樓市銷售回暖與地產(chǎn)開發(fā)趨冷并存。這表明，在貨幣流動性充裕的情況下，地產(chǎn)調(diào)控的思路可考慮從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉(zhuǎn)變，而引導(dǎo)更多的社會資本投向房地產(chǎn)的供給端，也可以作為今后調(diào)控政策考慮的選擇之一。

　　8月以來，主要城市商品房市場在前期小幅調(diào)整的基礎(chǔ)上再現(xiàn)“量價齊升”，其背后有剛性需求釋放的推動，也有社會資本投資需求躁動的助力。從目前的市場情況看，依靠提高房貸利率和首付比例、限制三套房貸等為主要手段的信貸調(diào)控，在遏制房價方面發(fā)揮了重要作用，但最近的樓市走勢有可能要求調(diào)控更重視擴大有效供給。其中，敦促地方政府?dāng)U大土地供應(yīng)是一方面，引導(dǎo)大量社會資本，尤其是前期投資商品房領(lǐng)域的資本介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，則是另一重要方面。

　　眾所周知，我國尚處于快速城市化進(jìn)程中，大量新增城市移民對住房的需求，構(gòu)成了未來房地產(chǎn)市場繼續(xù)強勁增長的重要基石。而在這一預(yù)期下，疊加在剛性需求之上的投資性購房需求也會進(jìn)一步膨脹。

　　與此同時，經(jīng)濟成長伴隨的貨幣擴張在短期內(nèi)也不會停止。去年近10萬億元的天量信貸和以往幾年年均20%以上的廣義貨幣增長，使得社會上留存的資本量十分龐大。這些資本必然會繼續(xù)尋找投資和保值增值的商業(yè)機會。顯然，貨幣政策可以在短期內(nèi)遏制這些資本進(jìn)入樓市，但不可能永遠(yuǎn)堵住資本對房地產(chǎn)的投資渠道。

　　如果這些資本進(jìn)入樓市炒作，無疑會造成房地產(chǎn)泡沫膨脹，但如果引導(dǎo)這些資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，則將推動商品房供給的增長，從而從供應(yīng)端遏制房價快速上漲。

　　從近幾年的經(jīng)驗看，炒作商品房的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)，這是由特定制度環(huán)境和經(jīng)濟高速增長所造成的，今后，商品房領(lǐng)域的投資風(fēng)險會逐漸增大，前期的投資資金也急需尋找新的出口。而目前的問題則是缺乏足夠的金融創(chuàng)新來吸納這些資本。

　　從開發(fā)商角度看，近期出臺的調(diào)控種種都指向其資金鏈。而地方政府?dāng)U大保障房項目，缺的也是資金。假使政府能合理引導(dǎo)前期投資商品房領(lǐng)域的資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，并保障其合理的收益率，預(yù)計代表供給的開發(fā)投資將明顯增加。

　　通過金融創(chuàng)新，將社會資本從需求端轉(zhuǎn)向供給端，可減少樓市投資和投機需求，同時增加供給平抑房價，而這些資本也將根據(jù)不同的風(fēng)險偏好獲得不同的收益率。這一思路或許將為樓市調(diào)控開啟新的方向。

　　近期，不少資金鏈趨緊的房地產(chǎn)企業(yè)已開始涉足此類地產(chǎn)金融創(chuàng)新，比如金地、復(fù)地等相繼設(shè)立私募投資機構(gòu)吸引社會資本介入其項目開發(fā)。今后，這些新模式將如何發(fā)展還有待觀察，但可以肯定的是，在日益完善的金融環(huán)境中，旨在擴大供給的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，將為樓市的健康和穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件。本報記者 林喆