上海土地市場急速升溫 提價揭示開發(fā)商心態(tài)變化

　　土地市場近日回暖速度快于預期，近日位于松江的廣富林2-5地塊被合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價12.46億元摘得，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率達131%。業(yè)內人士分析表示，土地市場的快速升溫來自開發(fā)商對于市場回暖后的心態(tài)變化。不過專家卻表示，市場加速升溫后提前到來的回暖走勢隱患重重，不利于長期的健康發(fā)展。

　　周祺瑾

　　提速

　　土地市場急速升溫

　　位于松江廣富林路2-5地塊近日出讓，該地塊與去年2月出讓的廣富林2-4地塊毗鄰，密度同樣是0.8，由于2-4地塊此前創(chuàng)造出高價，此次該地塊的出讓引發(fā)業(yè)內極大的關注。包括合生、招商、九龍倉、綠地在內的多家知名企業(yè)在現(xiàn)場爭奪該地塊，最后經(jīng)歷一場暗標后，合生以總價12.36億獲得該地塊，折合樓板價16488元/平方米，溢價率達131%。

　　根據(jù)規(guī)劃，廣富林2-5地塊出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，東至規(guī)劃道路，南至銀澤路。因此在廣富林2-5地塊出讓之際，曾有人預測如果此次地塊的成交價格繼續(xù)受到調控影響繼續(xù)下滑，那么則會對之前的地塊造成壓力。但是該地塊回暖的速度顯然快于業(yè)內預期，單價甚至超出了調控前的2-4地塊。今年2月26日，招商和萬科的聯(lián)合競買體以總價17.16億元拍得廣富林2-4地塊，成交樓板價達到16378元／平方米，溢價率達191%成為松江的地王。

　　除此之外，與廣富林2-5地塊一起出讓的祥和路2號住宅用地，起拍價格為7.34億元，起始樓板價高達9006元/平方米，最后晉程控股有限公司以總價99200萬元奪得該地塊，樓板價12164元/平方米，溢價率35%。當然之前遠洋地產(chǎn)控股億總價19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價超過2萬平米創(chuàng)下美蘭湖新地王，也一度引起業(yè)內集中關注。

　　加速

　　提價揭示開發(fā)商心態(tài)變化

　　從遠洋地產(chǎn)控股億總價19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價超過2萬平米創(chuàng)下美蘭湖新地王，到合生總價17億，單價1.65萬刷新松江地王，上海的土地市場在經(jīng)歷調控之后回暖，其回暖之勢大有超出調控前之勢。對此中國指數(shù)研究院院長陳晟認為，地價走高還只是局部，其中低容積率產(chǎn)品和市場主導的公寓房存在差異，這類產(chǎn)品可以通過打造高端產(chǎn)品大大拉動出售價格，因此受到開發(fā)商歡迎。滬某房地產(chǎn)企業(yè)高層也表示，目前開發(fā)商對土地的需求還是很大，但是政府方面優(yōu)質土地的供應并不多，因此一旦有好的土地，開發(fā)商還是會十分積極。另一方面，經(jīng)過前幾輪的調整不難看出，房價的整體趨勢還是上揚的，因此開發(fā)商拿地底氣還是很足。

　　開發(fā)商拿地的底氣來自何處？答案或許就在于市場回暖帶來的心態(tài)轉變，近期部分樓盤的提價已經(jīng)說明了這一切。某知名中介公司的工作人員告訴記者，從上個月末開始，不少賣家的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生改變，紛紛提價。而這一點也體現(xiàn)在新開樓盤上，記者發(fā)現(xiàn)前期不少進行促銷或者開盤價格較低的項目，在順利地進行資金回籠后紛紛出現(xiàn)價格上調。

　　位于閘北的上海灘大寧城，這個由建工集團打造的緊貼內環(huán)的項目以2.6萬單價開盤，這個價格比地理位置更遠的慧芝湖，單價要低近萬元，該項目開盤當日就售罄。但是在第一批房源結束之后，后續(xù)房源近日后續(xù)房源報價為2.8萬，僅一個月之隔，單價上浮3000元。位于閔行蓮花路附近的萬源城朗郡在7月份也曾推出過一批單價2.8萬的特價房，但是記者從售樓處了解到，該批房源數(shù)量有限，推出幾天就沒有了，目前的房源單價在3.1-3.5萬元不等。位于大華的中環(huán)1號，此前有一批房源單價是1.7-1.8萬，但是據(jù)了解該房源是緊貼高價的房源，地理位置很不理想，目前該樓盤單價為2萬元。

　　某開發(fā)商表示，開發(fā)商清醒地認識到目前市場的需求依然十分強烈，如可以說只要犧牲一點點價格，就能取得不錯的成交量。另一方面，目前銀行的貸款緊縮對市場造成的影響的確很大，制約了不少購房者。換句話說，市場的調控還在，但是購房者的預期已經(jīng)發(fā)生很大的轉變，市場購買需求依然暗流涌動，正是出于這樣的認識，很多開發(fā)商已經(jīng)有了提價的底氣。

　　剎車

　　回暖提前隱患重重

　　成交量的復蘇帶回了開發(fā)商的自信，但是過快的提價對于市場而言卻隱患重重。某知名房地產(chǎn)上市公司營銷部負責人告訴記者，政府的調控意圖在于遏制過快的價格上漲，如果市場有了調控效果，那么后續(xù)的調控就會止步，否則很有可能出臺更為嚴厲的調控措施，比如目前力度不斷加大的關于土地、信貸的調控力度。如果房價繼續(xù)走高，更為嚴厲的房產(chǎn)稅等調控可能會再次被提上議程，這對房地產(chǎn)市場影響很大，出臺更為嚴厲的措施對市場長遠發(fā)展不利，更不是開發(fā)商愿意看到的。

　　另有某國有企業(yè)高層指出，此次調控中央的基調明確，就是要抑制房價過快增長，如果上海房價出現(xiàn)快速反彈，必然會引發(fā)新一輪的調控，調控的落足點可能是稅收，增加購房和持有成本，最終這部分價格還會被轉嫁到購房者身上，導致房價的進一步走高。推動房價上漲的資金大部分又來自于銀行的貸款，屆時銀行與房產(chǎn)關系更加復雜，隱患將逐步加大，調控難度更大。

　　就在這場討論后不久，政府的調控文書再次出臺。9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)關于嚴格商品住房預售許可管理通知，該文件重申了關于預售許可最低規(guī)模的規(guī)定，指出建筑面積小于3萬平方米的商品住房項目必須一次性申請預售；超過3萬平方米、確需分批預售的，每次申請預售的建筑面積不得低于3萬平方米。中原地產(chǎn)研究部報告指出，該條例在“金九”當前出臺用意十分之明確，就是為穩(wěn)定供應保駕護航，同時對于政府對房地產(chǎn)市場的緊縮態(tài)度的又一次提醒。

　　不過上海易居研究院楊紅旭表示，4月出臺的調控在有一些地區(qū)已經(jīng)有了效果，對于北京、上海等房價上漲過快的區(qū)域效果也有一定的體現(xiàn)，綜合經(jīng)濟發(fā)展情況，政府不會短期內出臺二次調控。但是如果房價繼續(xù)走高，甚至出現(xiàn)和調控希望看到的相違背的情況，很難預測是否有更加嚴厲的調控出臺。