又見(jiàn)“地王”專家認(rèn)為：溢價(jià)率不高無(wú)礙調(diào)控

　　冷清數(shù)日之后，一線城市土地市場(chǎng)漸趨回溫。近十天的時(shí)間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息。8日 ， 卓 光 控 股 有 限 公 司 以48 .48億元拍得上海黃浦江沿岸E 18地塊(9- 3)地塊，折合樓面價(jià)35490元/平方米，創(chuàng)下了上海住宅用地的樓面價(jià)新高。8月31日，廣州番禺中心南區(qū)4- 2地塊重拍，7282元/平方米的樓面地價(jià)再次刷新了該區(qū)域的住宅用地價(jià)格。同一天，萬(wàn)科耗資76億元將武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段2幅商住用地收入囊中，創(chuàng)造了該區(qū)域新科總價(jià)“地王”。這在調(diào)控風(fēng)聲正緊的當(dāng)下，頗有些惹眼。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪“地王”并非是面粉貴過(guò)面包，溢價(jià)率不高也說(shuō)明開發(fā)商拿地已相對(duì)理性，且不足以影響整個(gè)房地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。但隨著土地“大限”的相繼而至，土地市場(chǎng)的變數(shù)增加，不排除會(huì)有后續(xù)政策跟進(jìn)的可能。

　　理性

　　“地王”溢價(jià)率不高 無(wú)礙調(diào)控

　　盡管不少城市底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，但全國(guó)熱點(diǎn)城市尤其一線城市的土地交易較以前明顯活躍，成交均價(jià)上升幅度較大。中國(guó)指數(shù)研究院最新一期的報(bào)告稱，9月第一周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市整體成交樓面均價(jià)為2155元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)88%，住宅成交樓面均價(jià)較上周大幅上漲，達(dá)4832元/平方米，環(huán)比猛漲225%。

　　十天的時(shí)間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息，無(wú)疑容易引發(fā)人們對(duì)土地市場(chǎng)重回火爆的擔(dān)憂，不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)很難重現(xiàn)調(diào)控前的活躍，但長(zhǎng)期來(lái)看一線城市尤其區(qū)域位置好的地塊仍會(huì)受追捧�！白屑�(xì)分析一下，這些地塊雖然樓面價(jià)較高但溢價(jià)率仍較低，說(shuō)明是物有所值的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說(shuō)。

　　的確，上述黃浦江沿岸地塊溢價(jià)率僅為41 .3%，即使是溢價(jià)率為131%的廣富林2-5號(hào)地塊，也大大低于調(diào)控前水平，今年2月出讓的廣富林2-4地塊溢價(jià)率已高達(dá)191%。有數(shù)據(jù)顯示，去年上海土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%至200%。

　　徐楓認(rèn)為，地塊所處區(qū)域位置在很大程度上決定了價(jià)格，一線城市地理位置好或發(fā)展空間大的地塊，具有較大的增值空間，價(jià)格自然會(huì)比較高，而開發(fā)商也對(duì)地塊未來(lái)的投資回報(bào)持樂(lè)觀態(tài)度，“長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性，一線城市的地價(jià)會(huì)保持上漲趨勢(shì)�！彼�預(yù)測(cè)，一線城市一旦有品質(zhì)好的地塊推出，仍會(huì)受到開發(fā)商們的青睞和爭(zhēng)搶。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟更是直言，目前一線城市優(yōu)質(zhì)土地甚至比同區(qū)域內(nèi)豪宅還稀缺。

　　以位于陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊為例，業(yè)內(nèi)人士稱，該地塊為陸家嘴5年來(lái)首次推出的住宅用地，既位于黃浦江沿岸，也在世博輻射區(qū)域之內(nèi)，為難得的稀缺土地。“如果按照周邊目前在售樓盤的價(jià)格作為參考的話，這塊土地價(jià)格還是不高的。”陸騎麟如是判斷。

　　中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總監(jiān)卞明認(rèn)為，與去年或今年“兩會(huì)”后出現(xiàn)的地王相比，這些“地王”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及買賣雙方心理的影響力還相差太遠(yuǎn)，不足以影響市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。