房?jī)r(jià)不降天理難容 調(diào)控新政蓄勢(shì)待發(fā)

　　樓市博弈的關(guān)鍵期，中央高層再次表明調(diào)控的決心。

　　此間觀察家指出，在歷經(jīng)半年嚴(yán)厲調(diào)控之后，在進(jìn)入10月這一半年“窗口期”時(shí)若房?jī)r(jià)依然高價(jià)堅(jiān)挺，則實(shí)屬“天理不容”。所謂“天理”，其一為中央政府一以貫之的調(diào)控決心；其二為廣大民眾對(duì)天價(jià)樓市的洶涌民意；其三為房地產(chǎn)行業(yè)特殊運(yùn)行周期。無(wú)論是否“金九銀十”，是到了虛高的房?jī)r(jià)松動(dòng)的時(shí)候了。

　　在近日召開(kāi)的達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投資投機(jī)性需求，將完善土地、財(cái)稅、金融等政策，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。與此同時(shí)，針對(duì)外界有關(guān)樓市調(diào)控會(huì)誤傷國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)疑，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂此間明確回應(yīng)，房地產(chǎn)的調(diào)控對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)產(chǎn)生重大影響；而國(guó)際貨幣基金組織特別顧問(wèn)朱民也指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融沒(méi)有形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市調(diào)控聲聲急，市場(chǎng)卻是另一番景象。8月份，全國(guó)各地樓市開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的轉(zhuǎn)暖跡象，進(jìn)入9月回暖態(tài)勢(shì)愈加明顯。以北京為例，截至14日，北京期房網(wǎng)簽中的住宅成交5244套，已經(jīng)占到8月成交量的94%。但成交量的回暖難掩房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，北京9月擬開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也屢創(chuàng)新高。這也難怪，在北京16日開(kāi)幕的秋季房展會(huì)上，有市民直呼房?jī)r(jià)太瘋狂了，仍如海市蜃樓般不可及。

　　擊碎樓市調(diào)控質(zhì)疑

　　國(guó)內(nèi)的樓市調(diào)控再次成為達(dá)沃斯論壇熱議的焦點(diǎn)。

　　溫家寶在論壇開(kāi)幕式的致辭中表示，住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)�！拔覀円�進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場(chǎng)增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求�！�

　　在中央高層重申穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，馬建堂也首次明確表示，房地產(chǎn)的調(diào)控對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)產(chǎn)生重大影響，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)占中國(guó)GDP的比重不是很高。

　　自4月樓市新政出臺(tái)以來(lái)，有關(guān)樓市調(diào)控是否會(huì)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而導(dǎo)致二次探底的爭(zhēng)議就不絕于耳，調(diào)控中也始終存有的“樓市調(diào)控已到位”、“不宜再出政策”等各式雜音。而上一輪的樓市調(diào)控，也正是由于全球金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩而中途“折戟”的。

　　對(duì)于有關(guān)調(diào)控可能會(huì)引發(fā)國(guó)內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑。朱民也指出，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)整體的銀行貸款只有21萬(wàn)億元人民幣左右，占整個(gè)貸款的比重大概是19%。同時(shí)，相對(duì)于國(guó)內(nèi)25萬(wàn)億元的居民存款，居民抵押貸款僅是5.6萬(wàn)億元�！皬你y行貸款這個(gè)意義上說(shuō)，它并不占很高的比重，房地產(chǎn)金融沒(méi)有形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

　　此前交通銀行發(fā)布的中報(bào)稱，該行新一輪房貸壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使在房?jī)r(jià)下降50%的情況下，交行對(duì)公房貸(開(kāi)發(fā)貸款)的不良率僅增加1.6%，對(duì)私房貸(按揭貸款)的不良率僅增加1.2%。該行負(fù)責(zé)人表示，這說(shuō)明即使在極端情況下，不良貸款率受到的影響有限，房貸的總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　低價(jià)熱銷難掩高位運(yùn)行

　　而剛剛過(guò)去的8月，盡管調(diào)控政策依然維持從緊狀態(tài)，但隨著部分剛性需求的釋放，各地樓市普遍出現(xiàn)了環(huán)比成交回升的現(xiàn)象，逐漸走出了7月的樓市低谷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額環(huán)比分別增長(zhǎng)6.5%和15.2%。

　　進(jìn)入9月，樓市回暖也愈加明顯。以北京為例，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至14日，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了6355套，其中住宅5244套，已經(jīng)占到8月成交量的94%。除去經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外的期房住宅總成交量為3641套，超過(guò)上月八成的成交量。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)成交量4323套，也已達(dá)到8月的78.4%。

　　而二手房方面，全市網(wǎng)簽成交量為7263套，其中住宅成交6797套，分別占到上月成交量的52%和53%。

　　“雖然最近市場(chǎng)的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量在地量上的反彈，這些數(shù)據(jù)的調(diào)整，更多是因?yàn)椴糠謩傂孕枨鬀](méi)有期待到價(jià)格的明顯下調(diào)而倉(cāng)促入市�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)部人士分析認(rèn)為。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政后取得預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目簽約率僅為44.7%，其中九成項(xiàng)目的成交價(jià)低于預(yù)期價(jià)格，大部分都低于10%-20%，差價(jià)最高的近40%。但值得注意的是，數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，仍有31個(gè)樓盤(pán)此間呈零成交。這意味著，樓市并非真正“回暖”，房?jī)r(jià)仍有可能在高位運(yùn)行，還并未達(dá)到調(diào)控預(yù)期。

　　數(shù)據(jù)也再次印證“回暖”中的房?jī)r(jià)假象。根據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月北京市預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅提高，但開(kāi)盤(pán)價(jià)格也屢創(chuàng)新高。比如位于王府井核心地段的豪宅項(xiàng)目霞公府，均價(jià)高達(dá)11萬(wàn)/平方米的高端公寓，一舉刷新了北京高端房?jī)r(jià)紀(jì)錄；位于朝陽(yáng)公園西側(cè)的公園地產(chǎn)Park北京，雖然體量不大，但據(jù)消息人士透露其價(jià)格也將達(dá)到60000-80000元/平方米。除此之外，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、禧瑞都等傳統(tǒng)豪宅項(xiàng)目推出的后期，價(jià)格也仍然保持在高位，價(jià)格弱市不弱的特征明顯。

　　調(diào)控新政蓄勢(shì)待發(fā)

　　在市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)未降“回暖”假象的同時(shí)，樓市調(diào)控的政策層面仍在逐步發(fā)力，首當(dāng)其沖的是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的收緊。

　　雖然三大行澄清了開(kāi)發(fā)貸停貸的傳聞，但開(kāi)發(fā)商的貸款卻已趨嚴(yán)。多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司表示，目前他們的貸款沒(méi)有受到很明顯的影響，但相關(guān)的貸款審批異常嚴(yán)格。其中，又以中小型開(kāi)發(fā)商受此影響最大。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流，不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。與此同時(shí)，在北京等地的個(gè)人按揭貸款也再度收緊，八成銀行已取消首套房七折利率，現(xiàn)在都在八五折左右。

　　而此前北京擬出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)管的政策，目前的征求意見(jiàn)階段也已結(jié)束，有望近日出爐，將規(guī)定開(kāi)發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購(gòu)房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元，同比增長(zhǎng)35.0%，但國(guó)內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款的增速在放緩，企業(yè)自籌資金的比例也再次超過(guò)50%的增幅。

　　社會(huì)特別關(guān)注的房產(chǎn)稅也漸行漸近。9月7日，工業(yè)和信息化部發(fā)布的《中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2010年夏季報(bào)告》指出，下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中，要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺(tái)的合適時(shí)機(jī)。而這也是近一個(gè)月來(lái)，明確提及房產(chǎn)稅征收的第三個(gè)部委。上月底，發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。隨后，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在向全國(guó)人大作報(bào)告時(shí)也表示，下半年的一項(xiàng)重要工作就是研究完善合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。這被業(yè)內(nèi)解讀為，若本輪調(diào)控尚未達(dá)到預(yù)期的效果，房產(chǎn)稅的開(kāi)征將不可避免。

　　“目前有些地方房?jī)r(jià)還是存在偏高的問(wèn)題，中央調(diào)控的政策肯定還會(huì)繼續(xù)下去�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一建議，在對(duì)投機(jī)、投資行為進(jìn)行遏制的同時(shí)，也要考慮夾心層的問(wèn)題，通過(guò)建造公租房來(lái)滿足老百姓有房的目標(biāo)；另外，一些制度也要完善，包括商品房預(yù)售以及土地征收稅的預(yù)算方面。見(jiàn)習(xí)記者 石俊