樓市調(diào)控緊盯房價(jià)變化 (2)

　　國家發(fā)改委在公布36個(gè)城市房價(jià)時(shí)曾指出：從7月份的房價(jià)變化看，一線城市房地產(chǎn)市場量跌價(jià)滯，房價(jià)走勢趨穩(wěn)，對市場變化反應(yīng)較為靈敏的存量房價(jià)格出現(xiàn)回落。但近期部分二、三線城市新建商品房價(jià)有所上漲，多數(shù)城市平穩(wěn)，部分城市漲幅較大。

　　由此看來，房價(jià)不跌，則調(diào)控不止。問題的關(guān)鍵是，房價(jià)跌多少才能讓中央滿意？這其實(shí)是無法量化的，但還是可以有些大概的衡量目標(biāo)。上一輪全國房價(jià)下跌，從2008年8月至2009年2月，全國70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，雖然每個(gè)月的跌幅都沒超過0.5%，累計(jì)跌幅只有1.9%，但已達(dá)到國家不愿承受的程度。當(dāng)然，彼時(shí)國家更擔(dān)心宏觀經(jīng)濟(jì)過度低迷。

　　若以此類推，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增幅正在下滑，而回落速度不可能超過2008年下半年和2009年一季度的情況下，國家可以忍受或希望70個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下跌半年左右，也即跌至明年一季度，這樣基本就能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)了。至于跌幅，按照我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，不可能出現(xiàn)較大跌幅，累計(jì)環(huán)比跌幅達(dá)到2%左右就差不多了。

　　當(dāng)然，必須考慮區(qū)域差異性。本輪調(diào)控主要是抑制部分房價(jià)過高、房價(jià)上漲過快的城市，所以就房價(jià)指數(shù)而言，一線城市的跌幅應(yīng)明顯大于全國平均水平。7月份70個(gè)城市房價(jià)環(huán)比持平，而上海則下跌0.6%，反映出一線城市和部分二線城市的房價(jià)調(diào)整幅度大于其它城市。若以同質(zhì)樓盤價(jià)格相衡量，全國住宅價(jià)格應(yīng)出現(xiàn)10%左右的跌幅，而高房價(jià)城市則應(yīng)出現(xiàn)20%左右的跌幅，才能算得上基本達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。近幾個(gè)月商業(yè)銀行反復(fù)進(jìn)行房價(jià)下跌30%的壓力測試，從一個(gè)側(cè)面說明了中央意圖。

　　所以，至明年一季度之前，一線城市和部分二線城市的房價(jià)應(yīng)該有所下跌，房地產(chǎn)調(diào)控才有可能松動。如果接下來幾個(gè)月，房價(jià)不跌反漲，則極有可能招致新的調(diào)控政策的打壓。比如，近段時(shí)間，國家發(fā)改委、重慶市、上海市等皆有研究推出房產(chǎn)稅的媒體報(bào)道，這就是很重要的一個(gè)“備用政策”。