外資“曲線”攪局樓市調(diào)控(2)

　　國內(nèi)開發(fā)商海外融資潛藏風(fēng)險

　　受訪業(yè)內(nèi)人士分析，外資近期在我國房地產(chǎn)時常頻繁活動，除了外資預(yù)期人民幣升值和看好中國房地產(chǎn)業(yè)投資前景，追求高額利潤回報以外，還有一個重要原因是，由于銀根收緊及房地產(chǎn)調(diào)控政策，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商通過多渠道面向海外融資，從而對外資流入房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了推波助瀾作用。這也是一條外資“曲線”入境的新路徑。

　　國內(nèi)開發(fā)商主要通過發(fā)行股權(quán)投資基金和債券的形式，吸引外資進入中國樓市。位列國內(nèi)10大房地產(chǎn)開發(fā)商的金地集團今年4月與瑞士銀行環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；恒大地產(chǎn)6月通過私募股權(quán)的方式得到了5億多美元融資，主要的投資者為香港新世界發(fā)展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機構(gòu)；8月，碧桂園發(fā)布公告，將針對海外市場發(fā)行4億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)；早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，在今年前8個月，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等30多家國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出了海外融資計劃，融資總規(guī)模預(yù)計將達到100多億美元。僅僅在今年4月份一個單月，恒大地產(chǎn)、碧桂園等７家國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資。

　　麥格里銀行集團中國區(qū)一位分析人員告訴《瞭望》新聞周刊，2008年是中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向海外融資的重要一年；近兩年，中國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的不確定性受政策影響很大，因此，許多開發(fā)商急著構(gòu)建一條穩(wěn)定的海外融資渠道，使其開發(fā)資金來源更為多元化。

　　這位分析人員同時也指出，雖然中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資是應(yīng)對國內(nèi)銀行收緊貸款的好辦法，但其代價十分高昂，以發(fā)行5～7年期的海外債券為例，利率達10%以上。發(fā)行高息債券籌得了資金，但高額利息支付比率卻吞噬了企業(yè)的部分利潤，潛藏的債務(wù)風(fēng)險不容忽視。

　　加強外資監(jiān)管鞏固調(diào)控成效

　　浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴本刊記者，對于外資基金來說，中國內(nèi)地正在進行的宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)成交的萎縮或許并非完全是壞事，這種調(diào)整背后可能醞釀著新機會。外資正在中國房地產(chǎn)市場坐收漁利，或者購置物業(yè)，享受日后房地產(chǎn)回暖后的溢價；或者以假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)方式向內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)輸血，獲得高額債息。

　　“外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)日趨活躍，對于國內(nèi)房地產(chǎn)價格的推高作用也顯而易見。同時將導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢進一步惡化，也會造成國內(nèi)財富分配不公現(xiàn)象加劇。”景乃權(quán)認為，當前，只有切實加強對外資的監(jiān)管力度，才能有效鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。

　　首先，對外資投資房地產(chǎn)的政策進行梳理和督促落實，對地方政府吸引外資進入房地產(chǎn)還要有特別規(guī)定。今年4月，國務(wù)院《關(guān)于進一步做好利用外資工作的若干意見》發(fā)布，明確了除《政府核準的投資項目目錄》規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準之外，其他由地方政府有關(guān)部門核準。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知》，再次對該審批權(quán)下放進一步說明。但是，審批權(quán)的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產(chǎn)。