樓市調控的前提是擺脫土地財政

　　為了抑制房地產投資與投機性需求上升，近日，新華社與人民日報連續(xù)就樓市發(fā)出警告：從8月30日到9月17日，新華社發(fā)表7篇文章表示調控將進行到底，同時指出樓市并未回暖，認為“樓市調控影響經濟增長論”別有用心。無獨有偶，從8月17日開始，在一個月的時間內《人民日報》連發(fā)六文，表示樓市調控已到關鍵階段不可動搖。

　　上述文章讓人們看到了政府調控房地產的決心，但政策與市場手段未必全部重合。取得調控效果，關鍵取決于兩個方面，既要言出必行取信于市場，更要對癥下藥顯示調控的市場性與科學性。

　　人們之所以對調控一再觀望，是因為從2003年以來的數次調控全都無疾而終，不服從警告者均獲得了極大的收益，也許其中有無數無奈，但在市場人士眼中只看到了“失信”二字。正因為如此，語言警告市場的邊際作用遞減，最后接近于無。人們對此輪調控是否能夠一調到底、是否能夠擺脫宏觀經濟的約束與利益集團的束縛心中存疑，正是理性反應。樹立信譽靠的主要不是言論，而是行動，這是中國古已有之的哲學觀念。

　　股市已有語言警告邊際效用遞減的先例。1996年，《人民日報》社論希望扼制非理性和不正常的投資行為；1999年《人民日報》評論員文章贊賞投資者大多是遵循“價值投資理念”；2006年歲末新華社評論則指出：“股指上漲的背后蘊藏著中國股市在價值估值體系上發(fā)生的變化”，希望股市恢復理性。但作用一次小似一次，1996年社論指數下跌近40%，1999年指數上漲了30%，2006年指數反而上漲50%。

　　可見，光靠語言警告是無法真正說服市場的，市場必須用市場的手段進行調控。

　　房地產調控需要的前提條件是，地方政府擺脫土地財政束縛，通過其他稅收以及中央與地方的稅收改革，使地方政府真正成為公共服務的提供者，而不是與民爭利的大地主。

　　目前的地方政府已經部分向公共服務者的方向改變，比如要求地方政府年內完成580萬套的保障房建設，比如住建部與地方政府簽訂合約以約束地方政府，都是讓人矚目的成果。但是在核心改革領域，如地方政府的財政收入來源，中央與地方政府的權責利機制方面，沒有重要改革舉措出臺。到目前為止，地方政府仍然通過土地儲備中心壟斷房地產一級市場，土地收入仍然是地方財政收入的半壁江山，房產持有稅遲遲無法出臺，土地財政還在唱主角。只要制度不改革，地方政府必然回到推高地價與房價、獲取最大收入的老路上去。

　　改革必須直擊要害，行政強制命令必須通過正確的激勵機制傳導到市場。到目前為止，我國的房地產市場調控在金融領域可說是擊中了要害，主要調控舉措是去杠桿化。

　　一是在給房地產公司融資、再融資設立層層路障；二是在房地產市場單獨加息———2010年4月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據風險管理原則自主確定。未來可能出臺的政策還包括實行預售款三方監(jiān)管、直至取消商品房預售制度，這將直接導致某些負債率高、風險大的房地產開發(fā)企業(yè)出局。

　　金融調控手段不可謂不到位，如果說有什么軟肋，那就是各家銀行、各個地方的執(zhí)行力度不夠，7月份一些銀行放松了對三套房貸的審核，通過消費貸款暗度房地產貸款之陳倉。銀行追求利益，卻不必擔憂風險，導致房地產調控執(zhí)行力度大打折扣。

　　只有中國土地財政通過稅費改革得到糾正，只有銀行為房貸風險負責，增強調控執(zhí)行力度，房地產市場才能恢復理性。