公租房：想說(shuō)愛(ài)你不容易

　　財(cái)政部28日頒布的稅收新政，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)從事公租房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。但這一政策能在多大程度上刺激開發(fā)商，又能夠?qū)ζ揭址績(jī)r(jià)起到多大作用，中國(guó)證券報(bào)采訪的多位專家對(duì)此展開了激辯。

　　難見(jiàn)的公租房

　　公租房是政策性保障住房體系中最重要的組成部分。但是，盡管中央政府多次強(qiáng)調(diào)要加快公租房等保障性住房的建設(shè)，解決夾心層的住房問(wèn)題，但公租房的建設(shè)依然進(jìn)展緩慢。

　　以北京市為例， 2010年北京新開工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房13.4萬(wàn)套，占全市住宅開工套數(shù)的比例達(dá)到50%以上的目標(biāo)。過(guò)去三年來(lái)，北京市累計(jì)開工建設(shè)政策性住房2333萬(wàn)平方米、24.8萬(wàn)套。但是這些政策性住房的總?cè)萘浚瑑H為北京市2008年全部房屋租賃市場(chǎng)容量的六分之一。

　　分析人士認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)公租房建設(shè)的癥結(jié)在于投資主體單一，地方政府投資力度有限，而開發(fā)商則不愿意投資這一領(lǐng)域。

　　“社會(huì)資金參與建設(shè)保障房，雖然風(fēng)險(xiǎn)很低，但利潤(rùn)太少，一般企業(yè)不愿意參與，這導(dǎo)致公租房一直處在一個(gè)非常尷尬的地位。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)。

　　曾有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托我愛(ài)我家做過(guò)某區(qū)域公租房市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)規(guī)定，公共租金價(jià)格不得超過(guò)市場(chǎng)租賃價(jià)格的70%。在現(xiàn)在的房租和售價(jià)比情況下，租房的年收益率不超過(guò)3%，更何況，租金打7折之后的利潤(rùn)率！所以，在有地方政府支持和讓利的情況下，公租房市場(chǎng)依然是一塊食之無(wú)味的雞肋。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，政府興建公租房等保障性住房的力量有限，需要吸引社會(huì)各界資金進(jìn)入到該領(lǐng)域。此次政策則恰好對(duì)應(yīng)于這一癥結(jié)�！肮膭�(lì)社會(huì)各個(gè)主體進(jìn)入到公租房的建設(shè)中去，特別是那些建筑企業(yè)，由于具有建筑設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于公租房免征出讓金，將會(huì)更加有吸引力。”

　　押寶“公租房”？

　　分析人士認(rèn)為，對(duì)于此次鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行公租房建設(shè)的稅收優(yōu)惠，可以看出未來(lái)房產(chǎn)新政的調(diào)控方向。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士在接受中國(guó)證券報(bào)采訪時(shí)表示，從當(dāng)前的政策導(dǎo)向上看，未來(lái)我國(guó)的保障房市場(chǎng)以租賃為主，這就意味著公租房肯定還要加大建設(shè)力度。擴(kuò)大公租房等保障性住房的市場(chǎng)供應(yīng)，將成為未來(lái)調(diào)控的重點(diǎn)。

　　華創(chuàng)證券研究員楊現(xiàn)領(lǐng)指出，此次稅收優(yōu)惠將在一定程度上擴(kuò)大開發(fā)商的利潤(rùn)空間。不過(guò)，對(duì)于商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本次優(yōu)惠措施的直接影響十分有限，更多是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。因?yàn)殡S著保障性住房供給力度加大，中低收入群體的購(gòu)房需求將得到滿足，使得這部分群體不用被迫進(jìn)入商品房市場(chǎng)，從而降低商品房市場(chǎng)價(jià)格和需求的矛盾。

　　公租房政策激辯

　　但是，也有學(xué)者質(zhì)疑此次政策對(duì)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的有效性。

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，保障性住房不應(yīng)該納入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的考慮或者手段中。實(shí)際上，稅收優(yōu)惠政策其實(shí)很難觸動(dòng)開發(fā)商的“神經(jīng)”，調(diào)動(dòng)不了他們參與保障性住房建設(shè)的積極性。此次政策的刺激主體應(yīng)該是各級(jí)地方政府。而且，對(duì)于保障性住房，相關(guān)部門應(yīng)該給地方政府制定強(qiáng)制的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)政策的執(zhí)行力度進(jìn)行評(píng)估，否則地方政府還是可能不作為。

　　“只有將公租房收入的利潤(rùn)率提高，至少達(dá)到5%以上，才會(huì)有開發(fā)商愿意從事這個(gè)領(lǐng)域。毫無(wú)疑問(wèn)，政策釋放了積極的引導(dǎo)信號(hào)，但是能夠使減免幅度達(dá)到多少，則有待觀察�！焙�景暉說(shuō)。

　　“要真正推動(dòng)公租房、保障性住房的建設(shè)必須拿出國(guó)家預(yù)算，光靠稅收優(yōu)惠政策不可能實(shí)現(xiàn)。”王小廣強(qiáng)調(diào)。

　　記者 周婷 于萍 實(shí)習(xí)記者 陳瑩瑩