研究稱房地產(chǎn)企業(yè)處于較為激進發(fā)展模式下

　　近日，中國指數(shù)研究院研究組選取135家上市公司企業(yè)作為樣本對其財務(wù)風(fēng)險和資金狀況進行研究，并重點對中海地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城、金地集團、金融街控股等10余家品牌企業(yè)的財務(wù)狀況進行了分析。結(jié)果顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)處于合理范圍且債務(wù)結(jié)構(gòu)上漸趨中長期貸款，降低了企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險，但房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率均處于2007年以來的高點，說明目前房地產(chǎn)企業(yè)處于較為激進的發(fā)展模式下，在快速發(fā)展中仍需警惕中長期行業(yè)風(fēng)險。

　　現(xiàn)金流較為充裕，短期償債風(fēng)險低

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率中值整體處于上升趨勢。2010年上半年，這一比率為13.2%，相比2009年底下降了1.4個百分點；但同過去4年相比，仍處于較高水平，說明目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流較為充裕。

　　預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率近5年也出于上升趨勢中，2008年這一比率同比有所下降，但自2009年中期以來，這一比率上升較為明顯，在2010年半年這一比率為11.4%，達到近5年最高點。預(yù)收賬款的增長對房地產(chǎn)企業(yè)的未來業(yè)績提供了較強的保障，同時也說明房地產(chǎn)企業(yè)短期償債風(fēng)險較低。

　　被調(diào)查的10余家企業(yè)的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率的走勢與行業(yè)走勢基本一致，但可以看到，品牌企業(yè)的這一比率跟行業(yè)中值相比優(yōu)勢并不突出。2009年，除了恒大地產(chǎn)與綠城外，其他4個品牌企業(yè)的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率均高于行業(yè)中值，其中，萬科這一比率達到20.9%，高出行業(yè)中值6.3個百分點；但到了2010年上半年，中海地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城、金地集團這6個代表企業(yè)中，只有金地地產(chǎn)的現(xiàn)金與總資產(chǎn)比率為15.8%，略高于13.2%的行業(yè)中值，其他5個品牌企業(yè)均低于行業(yè)中值。2010年中期品牌企業(yè)的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率的明顯下降，說明目前品牌企業(yè)的現(xiàn)金水平與行業(yè)平均水平相比略顯緊張。然而，由于品牌企業(yè)的資金使用效率較高，所以無法根據(jù)這一個指標(biāo)判定品牌企業(yè)的財務(wù)安全性，研究組進而對代表品牌企業(yè)的預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率進行了分析。

　　數(shù)據(jù)顯示，品牌企業(yè)的預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率與行業(yè)平均水平相比占有較大優(yōu)勢，萬科、保利地產(chǎn)、北京城建近5年來均高出行業(yè)中值超過10個百分點。在2010年半年，保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率從2009年起均為30%以上，萬科的這一比率上升較為平穩(wěn)，2010年中期達到28.3%，北京城建的這一比率自2009年以來也呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢，到2010年中期達到34.6%。品牌企業(yè)在預(yù)收賬款的優(yōu)勢說明品牌企業(yè)在業(yè)績保障性上勝于行業(yè)平均水平，對品牌企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)健性奠定了基礎(chǔ)。

　　凈借貸比率提升，仍需警惕中長期行業(yè)風(fēng)險

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率中值近5年變化不大，在60%~65%之間波動。2010年中期達到64.3%，處于最近5年的高點，比2009年底高2.5個百分點，但仍位于合理范圍之內(nèi)。同時，從房地產(chǎn)企業(yè)一年內(nèi)到期借貸與總借貸比率來看，這一指標(biāo)近5年來持續(xù)下降，到2010年中期下降到36.5%，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)結(jié)構(gòu)上開始注重長期貸款的應(yīng)用。

　　凈借貸比率變化幅度較大。在2007年和2009年，企業(yè)得益于銷售業(yè)績良好，這一比率相對較低。2010年中期這一指標(biāo)達到46.6%，較2009年底上升22.2個百分點，上升明顯。可以看到，2010年房地產(chǎn)企業(yè)再融資的困難對企業(yè)凈借貸比的提升有明顯影響。比如中海地產(chǎn)2010年上半年增加貸款130億元，凈借貸比從2009年底的22%上升到2010年的48%。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)處于合理范圍且債務(wù)結(jié)構(gòu)上漸趨中長期貸款，降低了企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險，但房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率均處于2007年以來的高點，說明目前房地產(chǎn)企業(yè)處于較為激進的發(fā)展模式下，在快速發(fā)展中仍需警惕中長期行業(yè)風(fēng)險。

　　另外，品牌企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高于行業(yè)平均水平，一方面說明品牌企業(yè)在財務(wù)杠桿使用上勝于行業(yè)平均水平，但另一方面也對品牌企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制能力提出較高要求。中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率近5年來與行業(yè)中值相近，在比較的品牌企業(yè)中最低，2010年中期為63.0%，低于行業(yè)中值，其他5個選取的品牌企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均高于行業(yè)中值。較高的財務(wù)杠桿支持了品牌企業(yè)快速發(fā)展，但隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日漸深入，企業(yè)還需警惕財務(wù)風(fēng)險。

　　品牌企業(yè)在2006~2009年凈借貸比率處于下降趨勢，但到2010年中期出現(xiàn)了提升，其中保利地產(chǎn)和中華企業(yè)上升最為明顯。保利地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期和長期貸款變化不大，但其長期貸款較2009年底增加196億元，增幅96.9%，導(dǎo)致凈借貸比從2009年底的52.9%增長到140.8%。中華企業(yè)的長期貸款在2010年中期較 2009年底增長96.4%，促使凈借貸比從2009年底的88.3%增長到188.7%，企業(yè)中長期財務(wù)風(fēng)險值得警惕。招商地產(chǎn)經(jīng)營謹(jǐn)慎，近5年來凈借貸比穩(wěn)步下降，2009年低到負(fù)值，2010年中期僅為14.4%。萬科與金融街的凈借貸比與行業(yè)中值相當(dāng)，二者在2010年中期均顯示出一定幅度的上升。目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控尚在進行，行業(yè)發(fā)展形勢不確定性增加，品牌企業(yè)還需警惕中長期風(fēng)險的控制。（記者 程暉）