國際資本加速進入樓市 外資房產(chǎn)開發(fā)增幅轉(zhuǎn)正

　　這是一家具有外資背景的地產(chǎn)商在福建省廈門市島內(nèi)建成的一大型高檔商品房社區(qū)（9月8日攝）。近期，我國樓市又頻繁閃現(xiàn)境外資本的活躍蹤影。 新華社記者 來建強 攝

　　據(jù)新華社電 近期，在歐美樓市前景慘淡的預(yù)期下，我國樓市又頻繁閃現(xiàn)境外資本的活躍蹤影。業(yè)內(nèi)人士及專家指出，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控正處于不斷加碼的關(guān)鍵時刻，我國對或明或暗流入樓市的外資監(jiān)管仍存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，須謹防其干擾調(diào)控成效。

　　房產(chǎn)開發(fā)外資增幅轉(zhuǎn)正

　　9月上旬，在廈門出席第二屆中國國際地產(chǎn)投資交易會的部分業(yè)內(nèi)人士透露，近期，國際資本大舉進入亞洲房地產(chǎn)市場，在我國房地產(chǎn)直接投資活躍。一是外資房地產(chǎn)企業(yè)增資明顯；二是大宗交易較頻繁。

　　據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從今年6月起，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資同比增幅開始轉(zhuǎn)正，且增長迅速。僅9月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中，增資的達43家，新設(shè)立的有31家，這些數(shù)字均大幅超出過去3年的平均水平。

　　戴德梁行中國行政總裁張國正透露，外資機構(gòu)在中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)特別是一線城市的投資正呈回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來自香港和新加坡的開發(fā)商，以及高盛、瑞銀、佰士通等歐美投資者。

　　房企海外融資百余億美元

　　業(yè)內(nèi)人士分析，外資近期頻繁活動，除了預(yù)期人民幣升值和看好中國房地產(chǎn)投資前景以外，國內(nèi)開發(fā)商大規(guī)模海外融資，導(dǎo)致外資“曲線”涌入。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前8個月，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等30多家房企相繼推出海外融資計劃，融資規(guī)模達100多億美元。

　　國內(nèi)房企海外融資存風(fēng)險

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院最新報告指出，國內(nèi)房企獲取貸款難度加大，再融資全面收緊，只能加速構(gòu)建多元化融資渠道，發(fā)行海外債券等成為融資選擇。

　　麥格里銀行集團中國區(qū)一位分析人士認為，中國房企海外融資是用高額利息換取，這吞噬了企業(yè)的利潤，潛藏債務(wù)風(fēng)險不容忽視。

　　■ 表現(xiàn)

　　1 外資房企增加直接投資

　　新加坡國有投資公司淡馬錫控股全資子公司豐樹產(chǎn)業(yè)，確定今年底前推出一個近10億美元的中國內(nèi)地房地產(chǎn)基金�！斑@將是內(nèi)地地產(chǎn)領(lǐng)域一只規(guī)模最大的外資基金�！毕愀鄹咩y國際有關(guān)負責人告訴記者，豐樹產(chǎn)業(yè)2005年涉足內(nèi)地房地產(chǎn)投資，目前已在北京等一線城市至少直接投資了4處高檔商業(yè)地產(chǎn)。

　　此前不久，美國私募股權(quán)投資巨頭佰士通集團與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團達成協(xié)議，合作開發(fā)大連一豪華酒店及高檔公寓項目。此消息被視為外資加速布局我國房地產(chǎn)的見證之一。

　　2 外資大鱷頻繁接手房產(chǎn)大宗交易

　　“近期，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的大宗交易也較頻繁�！毕愀鄹咩y國際有關(guān)負責人透露，今年7月，摩根士丹利將位于上海陸家嘴附近的一處高檔住宅項目出售給了摩根大通，成交價折合人民幣約12億元；與此同時，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司以人民幣50多億元的價格將旗下公司30%的股權(quán)轉(zhuǎn)手給了摩根士丹利。

　　3 國內(nèi)房企蜂擁海外融資

　　今年來，國內(nèi)房企海外融資幾成蜂擁之勢。

　　4月，金地集團與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，恒大地產(chǎn)通過私募股權(quán)的方式得到了5億多美元融資，主要投資者為香港新世界發(fā)展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機構(gòu)；8月，碧桂園發(fā)布公告，將針對海外市場發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)。9月28日，國內(nèi)大型開發(fā)商方興地產(chǎn)發(fā)布公告，公司擬發(fā)行5億美元長期次級可換股證券，發(fā)行的可換股證券本金總額最多為6億美元。

　　■ 觀點

　　“用稅收等手段調(diào)控外資投機”

　　專家認為只有加強監(jiān)管外資才能鞏固調(diào)控成果

　　浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者，外資活躍態(tài)勢，推高部分城市房價的作用恐將顯化，這不利于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。只有切實加強對外資的監(jiān)管力度，才能鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。

　　景乃權(quán)認為，首先要梳理外資投資房地產(chǎn)政策。此前商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知》，便利外資涌入各地房地產(chǎn)領(lǐng)域，當前亟待健全地方吸引外資入房地產(chǎn)的規(guī)定。其次，針對外資大量進入商業(yè)地產(chǎn)，采用稅收、信貸等手段調(diào)控外資投機。同時，房地產(chǎn)政策的制定，要考慮人民幣匯率改革進程。

　　最后景乃權(quán)建議，針對目前外資流入房地產(chǎn)底數(shù)不清等問題，要盡快建立健全信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，及時掌握態(tài)勢，預(yù)防外資炒作。