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當(dāng)中國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了又一個(gè)“金九銀十”,已經(jīng)沒有人敢斷言未來的市場(chǎng)走向。盡管各方人士都明白,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定是全面向上,但是在短期內(nèi),政策、市場(chǎng)、價(jià)格、資金鏈……所有的一切似乎充滿變數(shù)。
從4月17日算起,被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(即國十條)出臺(tái)近半年。半年中,地產(chǎn)行業(yè)仍處在膠著狀態(tài)。
首先,北京、上海、深圳等在2009年房?jī)r(jià)大幅度上漲的一線城市,成交量急劇下降。但是,面對(duì)門可羅雀的市場(chǎng),一手房、二手房?jī)r(jià)格均無大幅度下跌,近期甚至出現(xiàn)“樓市全面回暖”的報(bào)道。
其次,隨著市場(chǎng)趨冷、地價(jià)下跌,實(shí)力雄厚的企業(yè)開始拿地,預(yù)備新一輪鏖戰(zhàn),上海甚至出現(xiàn)了新“地王”,顯示出企業(yè)對(duì)后市的信心。
9月,眾多上市房企的半年報(bào)紛紛出爐,房企披露的上半年業(yè)績(jī)大多比較好,營業(yè)收入及凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了一定幅度的同比增長(zhǎng),但資產(chǎn)負(fù)債率的增長(zhǎng)卻顯示了部分企業(yè)“過冬”的艱難。
安邦公司地產(chǎn)分析師蘇晶對(duì)《英才》記者表示:“目前,開發(fā)商和市場(chǎng)、政府仍處于博弈之中”。而在眾多地產(chǎn)企業(yè)家眼中,博弈、調(diào)控根本就是常態(tài)。在他們眼中,與其拘泥于細(xì)節(jié)的微末改變,不如在循環(huán)往復(fù)、紛繁復(fù)雜的變化中,尋找若干行業(yè)共性,加速行業(yè)健康發(fā)展、革除積弊,似乎這才是整個(gè)中國地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該為之不斷努力的長(zhǎng)期追求。
央企越洗越強(qiáng)
“這次調(diào)控加速了行業(yè)洗牌的進(jìn)程。它實(shí)現(xiàn)了一個(gè)目標(biāo):淘汰小企業(yè)。而且淘汰速度非?臁!痹诒本╆柟100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪看來,此次調(diào)控前后,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中的最大變化就是洗牌。
根據(jù)易小迪掌握的數(shù)據(jù),3年前,全中國手握項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司大概有6萬多個(gè),但調(diào)控半年后的現(xiàn)在,有活可干的可能不足2萬。易小迪推斷,經(jīng)過多輪洗牌后,中國最終可能僅會(huì)剩下約1000家房地產(chǎn)公司,保有連續(xù)開發(fā)的能力。
“現(xiàn)在,很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)變?yōu)楹苄⌒偷捻?xiàng)目公司了!币仔〉嫌^察到,近期,諸多退出一線競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)企業(yè)開始將興趣轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金。這種基金的作用把中小企業(yè)的錢和社會(huì)的錢集中起來,投向擁有更大品牌的地產(chǎn)公司或被看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目;鹂纱罂尚,有時(shí)候,甚至為了一座樓盤,都可以成立一個(gè)基金運(yùn)作。
目前,運(yùn)作房地產(chǎn)基金的投資基金公司已經(jīng)有上千家。這種改變正是此次調(diào)控的方向之一,“就是把房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y密集型和資金密集型的企業(yè),讓強(qiáng)者恒強(qiáng)!
在市場(chǎng)的力量之外,尚有部分國有房地產(chǎn)公司,不容易、不愿意被清洗,他們正在以各種理由延遲轉(zhuǎn)變,希望留在牌局中。
根據(jù)《英才》半年前的調(diào)查,對(duì)于央企清退問題,專家和地產(chǎn)商們的意見相對(duì)統(tǒng)一。如復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉,全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生等眾多被調(diào)查者都表示了同樣的態(tài)度:16家地產(chǎn)主業(yè)外的央企,要完成國資委要求,基本退出地產(chǎn)行業(yè),時(shí)間起碼在兩年以上。
具體分析轉(zhuǎn)讓方式后會(huì)發(fā)現(xiàn),很多轉(zhuǎn)讓設(shè)想不現(xiàn)實(shí),客觀上“阻礙”了央企的退出。如央企旗下地產(chǎn)企業(yè)是非上市公司,注銷即可退出,但是企業(yè)資產(chǎn)以及員工如何安置?如是上市公司,可出讓股權(quán)退出。然而,國企身價(jià)絕非一般民企所比。以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例,8月16日,中遠(yuǎn)國際宣布擇機(jī)出售所持16.85%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約9.5億股股份。但是,這件配合政策的好事卻受阻于51億港元以上的交易價(jià)格。市場(chǎng)人士表示,很難有企業(yè)能一下子拿出這么多錢做財(cái)務(wù)投資。
盡管大多數(shù)人認(rèn)為,未來,國資、民資、外資相融合的機(jī)會(huì)將增加。但顯而易見,“非地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)”政策的最大贏家,只是16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企。
至此,“強(qiáng)者恒強(qiáng)”一詞再現(xiàn)。似乎,在這場(chǎng)調(diào)控中,國有地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被越洗越強(qiáng)。
幾千億信托資金流入樓市
8月的最后一天,A股房地產(chǎn)類公司中報(bào)的全部出爐,給行業(yè)帶來了欣喜,也帶來了憂慮。
112家地產(chǎn)類公司中,77家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值;超過80家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過50%、其中負(fù)債總額超過100億的公司有17家,地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)“萬保招金”(萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán))的中期負(fù)債占行業(yè)總體負(fù)債額的35%。
毫無疑問,半年以來,由于銀行房貸收緊、資本市場(chǎng)融資難度加大,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題已迫在眉睫。而近期松動(dòng)的保險(xiǎn)公司資金這池遠(yuǎn)水,似乎也沒能解了開發(fā)商的近渴。
“我們今年明顯感覺中小開發(fā)商的資金鏈有收緊的趨向,融資渠道越來越窄!苯ㄣy精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東表示。而針對(duì)資金困難,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭指出:“中小企業(yè)可以停止拿地、暫緩開發(fā)以渡過資金難關(guān);但上市公司為了支撐業(yè)績(jī),不得不繼續(xù)跑馬圈地,資金壓力更大!
“萬保招金”四大龍頭中,負(fù)債率最低的是招商地產(chǎn)(000024.S Z),達(dá)到了61.3%。而其半年報(bào)顯示:公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入從去年同期的31.46億元,大幅縮減至-19.98億元;長(zhǎng)、短期借款加上其他應(yīng)付款,總額達(dá)到167.83億元,已逼近其股東權(quán)益171.8億元。有分析師表示:“如果成交量繼續(xù)下降,借款的各種途徑則已基本用盡,繃緊的資金鏈甚至?xí)袛嗔训目赡!?/p>
8月中旬,清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹做了一組測(cè)算:若調(diào)控期小于一年,10%的房企會(huì)面臨資金威脅;但如果調(diào)控期延長(zhǎng),30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。杜麗虹提出警告稱:要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在2年的低谷,國內(nèi)地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)安全底線,即凈借貸資本比上限平均為44%,而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的地產(chǎn)上市公司已突破財(cái)務(wù)安全底線!
于是,在“銀行和股市都卡得比較緊”的情況下,成本高昂的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成了不少地產(chǎn)商的無奈之選。
“今年信托產(chǎn)品的收益率的確比較高。債權(quán)類的產(chǎn)品,平常年份的年化收益率大約在12%-15%之間,今年大部分都超過了15%,股權(quán)類的還要再高,有些甚至達(dá)到20%!崩顣詵|介紹說。
數(shù)據(jù)顯示:2010年上半年,新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款,規(guī)模超過350億元——這個(gè)數(shù)字已超過2009年全年的規(guī)模。而中國信托業(yè)協(xié)會(huì)最新出爐的數(shù)據(jù)則顯示,在2010年第二季度,有3153.63億元的資金投向了房地產(chǎn)。
其實(shí),李曉東所說的收益率數(shù)字還只是投資者從信托產(chǎn)品中得到的部分,對(duì)于地產(chǎn)商來說,實(shí)際的融資成本要更高。根據(jù)上海普益投資顧問有限公司研究員趙揚(yáng)的計(jì)算,如果某個(gè)信托產(chǎn)品的收益率為17%,意味著整個(gè)項(xiàng)目的融資成本將接近30%。蘇晶甚至透露,多數(shù)小開發(fā)商依靠民間借貸的融資成本已達(dá)到了年息48%-60%。但即便如此,地產(chǎn)商們對(duì)以信托產(chǎn)品為代表的資金來源仍然趨之若鶩!澳瓿,產(chǎn)品年化收益率還可以做到10%以下,現(xiàn)在最低也要11%或12%,高的能到15% -17%。開發(fā)商都后悔去年沒把地賣出去,現(xiàn)在有些已經(jīng)砸手里了,如果再不籌錢開工,以后可能更難賣。到時(shí)候政府來收地,銀行來收賬,會(huì)死得很難看。”
有從事房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作的不具名人士表示,“由于融資成本高,開發(fā)商不到萬不得已是不愿意找信托公司的,現(xiàn)在這么多開發(fā)商都忍痛來做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,足見資金鏈困難非常。”
當(dāng)然,“也有一些大房企并不是因?yàn)橘Y金緊張才融資的,他們混在融資隊(duì)伍中找錢,是為了趁市場(chǎng)低迷拿地、甚至兼并其他企業(yè)!睏罴t旭告訴《英才》記者,雖然現(xiàn)在的成本高,但比起拿地、兼并可能帶來的利益,融資“還是值得的”。
活下來的幾種選擇
A股市場(chǎng)和信托產(chǎn)品之外,地產(chǎn)商集體融資的身影也出現(xiàn)在香港。8月4日,碧桂園(02007.HK)宣布發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù),以購買尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然這次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)價(jià)值4億美元,但碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額,而每年的利率高達(dá)10.5%。如果這些票據(jù)全部?jī)冬F(xiàn),至2015年,利息總額就高達(dá)2.1億美元。對(duì)此,楊紅旭評(píng)價(jià)道:“碧桂園一向以土地儲(chǔ)備多而著稱,現(xiàn)在相關(guān)政策比較緊,政府大力清查閑置土地,他們手里的很多項(xiàng)目可能得抓緊時(shí)間開工,所以對(duì)資金的需求格外迫切。”
同一天,保利香港(00119.HK)也宣布將以每股8.8港元配售4億股,所得款也是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營。此前,合景泰富(01813.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)也都發(fā)布了形式各異的集資計(jì)劃。顯然,地產(chǎn)商們并不像他們自己宣稱的那樣“不缺錢”。
對(duì)于住宅類地產(chǎn)商的資金窘境,中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波笑稱自己現(xiàn)在可以“隔岸觀火”了:“最近,住宅項(xiàng)目的貸款基本停滯了,而銀行得完成自己的放貸任務(wù),于是商業(yè)地產(chǎn)就成了香餑餑,F(xiàn)在,我的管理班子天天跟各大銀行談判,比較誰給錢更快、條件更優(yōu)惠!
不少業(yè)內(nèi)人士都表示,“商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)幾條腿走路”是一種比較好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。然而,想要“幾條腿同時(shí)走路”,并不是很容易做到的事情!爸袊髽I(yè)大多數(shù)沒有長(zhǎng)期戰(zhàn)略,主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)變化太快,所以大家都在‘賭’。遇到調(diào)控再想要掉頭,是很困難的。就拿商業(yè)地產(chǎn)來說,要完成一個(gè)項(xiàng)目,至少需要5-7年時(shí)間!秉S怒波說道。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)受調(diào)控影響較小、銷售回款速度不受明顯影響的二、三線城市,可能是地產(chǎn)商們的另一個(gè)選擇。此前,任志強(qiáng)在接受《英才》記者采訪時(shí)表示:“我們?cè)诒本┑捻?xiàng)目已經(jīng)不多了,現(xiàn)在主要在西安、長(zhǎng)沙這樣的城市做,受調(diào)控影響不很大!边@種趨勢(shì)已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識(shí)。易小迪也如是說:“二三線城市成為區(qū)域中心以后,就會(huì)承接很多從一線城市轉(zhuǎn)移過來的產(chǎn)業(yè),所以,二三線城市會(huì)是未來的重點(diǎn)!
看來,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)們來說,靠拿地王就能輕松進(jìn)賬的日子或許已經(jīng)一去不復(fù)返了,多樣化、精細(xì)化生存將是他們的下一堂必修課。記者 王雨佳 羅影
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