滬樓市成交量創(chuàng)49周新高 達(dá)去年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)水平

　　根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月第一周(10月4-10日)全市商品住宅的成交量達(dá)到42.57萬(wàn)平方米，環(huán)比上升41.9%。這已經(jīng)是上海樓市成交量持續(xù)第10周上升，同時(shí)也創(chuàng)下了近49周以來(lái)的成交量新高，達(dá)到去年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)的高峰水平。

　　【價(jià)格猜想】

　　高端物業(yè)仍有上漲空間

　　節(jié)前的9月18-30日共有47個(gè)樓盤(pán)推出了120萬(wàn)平方米新房源，這些房源在中秋和國(guó)慶兩個(gè)假期期間的銷(xiāo)售反映到網(wǎng)上房地產(chǎn)，是推動(dòng)10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　作為去年房?jī)r(jià)暴漲中最重要的8月份，因?yàn)橛行呛訛持��?lèi)的豪宅上市，推動(dòng)了當(dāng)月房?jī)r(jià)上漲17%。而剛剛過(guò)去的10月10日，位于閔行的上海星河灣推出了245套8.56萬(wàn)平方米房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天已經(jīng)被銷(xiāo)售一空，而去年浦東星河灣256套房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天只售出了七成。

　　可見(jiàn)，目前的市場(chǎng)熱度已遠(yuǎn)勝去年8月。上海星河灣遠(yuǎn)在外郊環(huán)之間的售價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.9-7.4萬(wàn)，和浦東星河灣的售價(jià)接近；而周邊公寓的價(jià)格也僅1.8萬(wàn)左右，周邊類(lèi)似綠城玫瑰園、御濤園、森園溪谷等優(yōu)質(zhì)超低密底獨(dú)棟別墅的售價(jià)也僅4-7萬(wàn)元/平方米，算上別墅的超高得房率和地下室附送面積后，目前在售的這些別墅比星河灣還便宜。而浦東星河灣周邊超低密度獨(dú)棟別墅的售價(jià)在10萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米。因此，目前上海星河灣周邊別墅售價(jià)的上漲預(yù)期不得不令人擔(dān)心，帶來(lái)的上海房?jī)r(jià)新一輪暴漲壓力也已箭在弦上。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，由通脹和人民幣升值帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，和去年房?jī)r(jià)暴漲后多數(shù)新開(kāi)工項(xiàng)目大幅提升品質(zhì)，希望在今年賣(mài)高價(jià)，給本輪房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了巨大的壓力。而投資者在巨大的房?jī)r(jià)升值回報(bào)預(yù)期面前，會(huì)通過(guò)各種方法繞開(kāi)以“限購(gòu)限貸”為主的新一輪調(diào)控；而新政的出臺(tái)更加大了升值回報(bào)預(yù)期促進(jìn)買(mǎi)家入市，推動(dòng)了樓市的回溫。

　　【政策預(yù)期】

　　房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)勢(shì)在必行

　　從此次“滬十二條”來(lái)看，大家最關(guān)注的房產(chǎn)稅沒(méi)有出來(lái)。但提到“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。”

　　據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)雖然也有12個(gè)樓盤(pán)推出25.27萬(wàn)平方米房源，但這是受“一房一價(jià)”和“結(jié)構(gòu)封頂”兩個(gè)新政影響，眾多預(yù)期在10月初開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目沒(méi)能如期上市，因此下一輪的供應(yīng)高峰可能會(huì)出現(xiàn)在10月底。

　　對(duì)此，中房信分析師薛建雄認(rèn)為，4月17日調(diào)控對(duì)樓市起最大作用的不是限貸，而是新政出臺(tái)的一個(gè)多月里貸款政策不明朗，使得多數(shù)銀行在新政出臺(tái)的一個(gè)多月里幾乎停貸，是直接導(dǎo)致4月那輪房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)降溫從而轉(zhuǎn)向降價(jià)的主要原因。而2005年那輪調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌是因?yàn)楫?dāng)時(shí)投機(jī)之風(fēng)過(guò)剩，5.5%的營(yíng)業(yè)稅緊急剎住了投機(jī)之風(fēng)才使房?jī)r(jià)由暴漲轉(zhuǎn)為下跌。從這兩次經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)對(duì)本輪由通脹和人民幣升值帶來(lái)的升值回報(bào)投資預(yù)期，需要更嚴(yán)厲的稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)房產(chǎn)投資回報(bào)，才能抑制住本輪房?jī)r(jià)上漲。

　　同時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示：“尚未出臺(tái)的房產(chǎn)稅，成為懸在樓市頭上的一把利劍，對(duì)投資投機(jī)需求形成一定的威懾力。在此政策形勢(shì)下，第四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯增加的情況下，開(kāi)發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)促銷(xiāo)的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步增多，打折幅度會(huì)重新增加。這將有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展和穩(wěn)定房?jī)r(jià)�！庇浾� 顧卓敏