北京樓市供需比成交量雙跌 房?jī)r(jià)下行可能性大增

　　中央對(duì)樓市二次調(diào)控政策出臺(tái)后，新房、二手房市場(chǎng)的交易量出現(xiàn)雙降，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯變化。很顯然，各地紛紛推出的“限購(gòu)令”使樓市陷入新一輪觀望，同時(shí)也令投資投機(jī)者以及改善住房的需求者放慢了入市的腳步。據(jù)有關(guān)消息，央行將對(duì)6大銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，期限2個(gè)月，并明確要求于本周內(nèi)繳款。在市場(chǎng)資金流動(dòng)性受到進(jìn)一步遏制的情況下，盡管很多人仍對(duì)中遠(yuǎn)期樓市抱以良好的預(yù)期，但對(duì)近期政策頻出壓力下的樓市多判斷將有價(jià)格下降的可能性。

　　有數(shù)據(jù)表明，9月下旬北京市的商品住房庫(kù)存在21日一天就增加了3000套，預(yù)售房再次達(dá)到10萬套。而且?guī)齑媪窟�在逐漸上漲。9月21-23日，合計(jì)16個(gè)項(xiàng)目辦理預(yù)售，總銷售面積高達(dá)60萬平方米。到9月25日的庫(kù)存達(dá)到了10085套，相比上月同期上漲3.5%。而10月計(jì)劃開盤項(xiàng)目大增，預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目達(dá)43個(gè)。根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到目前，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房在內(nèi)的供應(yīng)在新政后達(dá)到了14個(gè)項(xiàng)目，總面積為106.7萬平方米，相比4月新政前，新政后的經(jīng)限房合計(jì)供應(yīng)明顯有所增加，項(xiàng)目數(shù)分別上漲55.6%及88.9%。在商品住房供量不斷增加、保障性住房建設(shè)速度加快、限購(gòu)政策等二次調(diào)控措施力度加大幾方面壓力之下，供大于求已難逆轉(zhuǎn)。

　　據(jù)報(bào)道，剛剛發(fā)布推出的央行提高6家銀行存款準(zhǔn)備金率的舉措，又進(jìn)一步抽緊了一向以資金為王的房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)來源。據(jù)估算，此次凍結(jié)的資金規(guī)模約2800億元至3000億元。這將間接降低人們?yōu)橥顿Y避險(xiǎn)盲目進(jìn)入房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。

　　北京中原分析人士認(rèn)為，持續(xù)5個(gè)多月的樓市調(diào)控已進(jìn)入最關(guān)鍵時(shí)期，也是各方面博弈最激烈的時(shí)候。北京樓市目前呈現(xiàn)“二八”現(xiàn)象，即80%的購(gòu)房人只是在買市場(chǎng)上相對(duì)價(jià)格較低的20%樓盤里的房子。眼下北京高端樓盤在10月準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目四成難于定價(jià)，即使部分之前已經(jīng)公布售價(jià)的項(xiàng)目也將在10月有可能改價(jià)。

　　在過去的三年半時(shí)間里二手房?jī)r(jià)已表現(xiàn)出“易漲難跌”的特性。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，2009年以后，二手房成交量有了質(zhì)的增長(zhǎng)，價(jià)格攀升也同樣驚人。2010年第三季度北京二手房?jī)r(jià)同比上漲27.4%，環(huán)比下跌6.4%。9月底價(jià)格基本與2010年3月上旬價(jià)格水平相當(dāng)。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，9月份樓市價(jià)格出現(xiàn)上漲苗頭，第二輪調(diào)控政策適時(shí)而出，讓價(jià)格上漲趨勢(shì)戛然而止，且供需比及成交量出現(xiàn)雙跌，房?jī)r(jià)再次下跌可能性增加，預(yù)計(jì)二次調(diào)控效果年底會(huì)顯現(xiàn)。

　　林倩認(rèn)為，10月份以后至年底，二手房單月成交量很難突破12000套，將為今年3月份以后的一個(gè)冰點(diǎn)，供需比支撐價(jià)格上漲動(dòng)力幾乎不存在。同時(shí)隨著調(diào)控的深入，當(dāng)前期房開盤價(jià)格平抑明顯，7月至今新開期房均價(jià)21027元/平方米，與二手房差距已縮小至14.5%左右。二手房?jī)r(jià)格下行壓力相當(dāng)大。年底前二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)再次下跌的可能性大增。(記者 陸昀)