平抑房?jī)r(jià)關(guān)鍵在于按住信貸擴(kuò)張

　　導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很多，如：住房制度改革導(dǎo)致壓抑的住房需求被迅速釋放、城市化導(dǎo)致人口向城市集中增加了住房的需求、分稅制使地方政府有推高土地價(jià)格的沖動(dòng)等，這些因素?zé)o疑都對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了重要的推動(dòng)作用。其實(shí)，所有的刺激房地產(chǎn)價(jià)格的因素歸根結(jié)底是貨幣的增加所致，如果一個(gè)人想擁有住房但沒(méi)有相應(yīng)的資金實(shí)力的話，他的需求只能是潛在的需求，上述這些因素基本上都屬于住房的潛在需求，沒(méi)有貨幣與信貸的配合，這些因素對(duì)住房?jī)r(jià)都不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響。

　　貨幣與信貸是兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的金融變量。信貸是商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造，是商業(yè)銀行新創(chuàng)造出來(lái)的貨幣，信貸擴(kuò)張會(huì)增加貨幣總量。信貸擴(kuò)張是增加貨幣供應(yīng)的主要渠道之一。貨幣供應(yīng)增加是信貸增加的前提條件，沒(méi)有貨幣商業(yè)銀行就沒(méi)有能力創(chuàng)造信貸。

　　2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)多少讓人有些意外：在全球金融危機(jī)的背景下中國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度的上漲。以北京為例，不少樓盤(pán)在2009年度里，價(jià)格上漲了一倍。主要市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)及研究機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅都在25%左右，中心城市的房?jī)r(jià)漲幅更是相當(dāng)驚人的。

　　導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲的最主要因素是信貸的超常規(guī)增長(zhǎng)。從2008年的信貸情況看，月度信貸規(guī)模平均在3500億至4500億之間，但為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，我國(guó)從2008年11月份開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，信貸增長(zhǎng)情況出現(xiàn)了井噴：2008年11月份的新增信貸為4700多億元，12月份為7600多億元，至2009年第一季度月均信貸增加到1.52萬(wàn)億，2009年第二季度月均信貸為9279億元，2009年上半年信貸增長(zhǎng)7.37萬(wàn)億元，月均超過(guò)1萬(wàn)億元，是正常年份的三倍。從2009年7月份開(kāi)始信貸增速有所放緩，但還是超過(guò)正常的水平。從官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2009年全年信貸增長(zhǎng)9.5萬(wàn)億元，如果加上表外信貸數(shù)據(jù)，則實(shí)際信貸總量應(yīng)該在12萬(wàn)億以上。

　　信貸的超常規(guī)增長(zhǎng)從幾個(gè)方面影響樓市價(jià)格：

　　首先，信貸的超常規(guī)增長(zhǎng)通過(guò)供給與需求兩個(gè)方面影響房?jī)r(jià)。

　　從供給的因素看，寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅度降價(jià)促銷(xiāo)行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題。自2008年11月份中央開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買(mǎi)房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中處于更加有利的地位，樓市價(jià)格必然上升。

　　開(kāi)發(fā)商有了資金的支持，在樓價(jià)上漲的刺激下出現(xiàn)了囤積土地的沖動(dòng)，截至2010年6月底，土地儲(chǔ)備前10位的公司中，有7家公司土地儲(chǔ)備超過(guò)3000萬(wàn)平方米，排名第一的公司擁有5000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。土地閑置增加了樓市的供求矛盾，刺激樓價(jià)上漲。

　　土地的供給同樣與信貸政策有關(guān)。在寬松的信貸政策刺激下，商業(yè)銀行與地方政府形成融資默契：將各種國(guó)有資產(chǎn)打包成融資平臺(tái)，從資產(chǎn)總量看，這些融資平臺(tái)數(shù)量巨大，從財(cái)務(wù)指標(biāo)看基本符合商業(yè)銀行的貸款條件，加上各地方財(cái)政的隱性擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺(tái)，根據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在2009年新增加的9.5萬(wàn)億貸款中，有5萬(wàn)多億貸給了地方政府的融資平臺(tái)。地方政府由于有融資的便利，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)程度降低。于是，我們看到一個(gè)反常的現(xiàn)象，在樓市火爆的2009年，全國(guó)的土地出讓面積下降了18%，有些城市的土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價(jià)格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價(jià)格的上升必然助漲房?jī)r(jià)的上升。

　　從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時(shí)，買(mǎi)房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低。