“最嚴版”當數深圳南京 “寬松版”還看上海杭州
“溫柔版”的支持理據
√廣州樓市基本保持健康,“低端有保障,中端有支持,高端有市場”;
√龐大的市政建設投入,需要穩(wěn)健的財政收入支撐;
√今年的土地出讓目標遠未達到,拍地遇冷將影響深遠;
√城中村改造全面推進,所釋放的巨量供應需市場承接
限
廣州樓市的供需結構“低端有保障、中端有支持、高端有市場”,專家認為,即使出臺“限購令”,也會以溫和為主。
繼北京4月實施“限購令”后,隨著“新國五條”的發(fā)布,廈門、深圳、杭州、上海、南京等地的調控細則也已相繼出臺,其中,“限購令”更引起了公眾的關注。
此前業(yè)界曾猜測,廣州“落地版”調控細則存在三種可能性:一是“限購”;二是“暫不限購”;三是“限外不限購”。不過,日前記者已掌握比較確切的消息,廣州的調控細則中確實包含“限購”政策,廣州市國土房管局相關人士表示:“廣州調控樓市的具體措施已上報市政府,何時批準,何時就會出臺!睆V州實施樓市調控的“落地版”,究竟會是參考較為溫柔的“上海版”政策,還是更為嚴厲的“深圳版”或“南京版”,成為市場最關注的焦點。
考慮因素一:樓價水平
“限購令”確實令投資者感到憂慮,但有市場人士分析認為,“限購令”就像要求第三套房停貸一樣,把實施的地區(qū)定位為“房價上漲過快地區(qū)”,概念顯得過于含糊,相信沒有哪個地方政府會把自己納入“房價上漲過快”的典型,誰出臺嚴厲的樓市細則,誰就等于承認了自己屬于“房價過高、上漲過快、供應緊張”的城市。因此,出臺的大多也是在國家政策基礎上的“跟風”實施舉措。
按這樣的推斷,業(yè)界人士預測廣州即使出臺“限購令”,也將是參照“上海版”的成分居多,畢竟,在全國范圍內,廣州的確不算是樓價上漲最快的城市。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,廣州房地產市場一向是比較健康穩(wěn)健的,供需結構做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”,因此即使出臺“限購令”,也將會是比較溫和的。
考慮因素二:亞運城銷售
若出臺“限購令”,以供貨大戶亞運城為首的廣州樓市銷售將會受到最直接的影響。然而,亞運城畢竟是政府當初以255億元打包賣出的大項目,可謂為亞運會的建設貢獻良多,政府也會充分考慮到亞運城項目的銷售前景。
考慮因素三:土地出讓
廣州“限購令”的制訂還需要考慮對土地市場的影響。今年上半年,廣州的推地計劃完成情況并不理想,上半年土地成交面積僅15.9萬平方米,與全年供地計劃2000萬平方米比,僅完成了8%。因此,在接下來的兩個月,廣州有可能迎來土地供應的高峰期。若執(zhí)行嚴厲的深圳版“限購令”,無疑會令土地市場急劇降溫,政府的財政收入將受到影響。
考慮因素四:城中村改造
還有值得關注的一點是,目前廣州的城中村改造已進入全面推進的階段,其釋放的大量供應也需要市場的承接。從這個角度看,廣州更有可能推行上海版“限購令”。
專家:限購只是短期政策
廣州博士科技創(chuàng)新研究會會長彭澎認為:相信限購政策不太可能長期執(zhí)行。尤其是世界經濟因貨幣戰(zhàn)、貿易戰(zhàn)的爆發(fā)再次探底,中國若為了啟動內需來替代出口可能出現的下滑,“限購令”之類的政策很可能放棄。
廣州中原項目部總經理黃韜也表達了相近的看法,認為“限購令”只是一個短期政策,一兩年就會結束,像廈門的“限購令”就只是執(zhí)行到今年年底。他認為經過前三個月的高速銷售,開發(fā)商手上的貨量也消化得差不多了,未來三個月,即使不出臺“限購令”,廣州樓市的成交也會呈下跌的態(tài)勢。
“限購”一日未出
恐慌性簽約已現
近期,銷售火爆的亞運城不斷“加速”網簽,顯然是擔心因政策變化導致買家退定。其實,近期“密集”簽合同的樓盤遠不止亞運城一家,趁著“限購令”還沒落地,賺到的錢趕緊“入袋為安”。已下定金的購房者也急著網簽。市民徐女士表示:“我買的這套房子已是第三套,一旦限購,若開發(fā)商不肯退定金那就虧了,所以趕緊來簽合同!
“限購令”雖然從供需入手緩解高房價的癥結,但卻忽略了投機表象背后的動因,即未來價格上漲所帶來的房產增值空間。換言之,只要房地產市場仍被投資者看漲,在民間游資與境外熱錢涌入的現實環(huán)境下,投機性需求必然能找到突破政策的空間,坊間各種規(guī)避政策管制的“技巧”已接踵而至,包括假離婚、辦假社保證、找親戚聯名等所謂“妙招”已浮出水面。(王荔玨)
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