樓市新政策催熱商業(yè)地產(chǎn) 警惕過(guò)度炒作帶來(lái)泡沫 (2)

　　盲目出手暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　商鋪投資因其長(zhǎng)期增值的空間和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，但業(yè)內(nèi)人士也表示，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅投資，一旦決策失誤有可能導(dǎo)致血本無(wú)歸。

　　“最近幾年，在一些交通便利和商業(yè)氛圍比較成熟的地段，商鋪升值的幅度是有目共睹的，這種增值的趨勢(shì)在上海、廣州、深圳等一線城市表現(xiàn)得尤其明顯。但并不是投資商鋪即可很快獲利，甚至不一定獲利。從這些年商鋪投資的情況來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房投資�！焙细惠x煌(中國(guó))山東公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明說(shuō)。

　　記者采訪了解到，目前國(guó)內(nèi)商鋪投資主要分為返租、代租等形式。其中返租是投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪后，由開(kāi)發(fā)商承租回去，并統(tǒng)一對(duì)外出租，代租則由投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪后交由開(kāi)發(fā)商代為出租。在獲利方式上，前者簽署購(gòu)房合同后便可從開(kāi)發(fā)商處獲得固定的年租金收益，后者則需要等待承租者上門(mén)后確定年收益。

　　濟(jì)南一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員就向記者承諾，購(gòu)買(mǎi)一套面積85平方米，總價(jià)400余萬(wàn)元的商鋪后，便可將這套商鋪返租給開(kāi)發(fā)商兩年時(shí)間，并可獲取每年20萬(wàn)元的租金收益。

　　許傳明認(rèn)為，返租其實(shí)是一種開(kāi)發(fā)商常用的促銷(xiāo)手段，投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)將返租期間的租金算入售房?jī)r(jià)格中。“一些投資者往往被商鋪的高收益迷惑，認(rèn)為在投資前兩年即可獲得穩(wěn)定的收益，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商通過(guò)‘朝三暮四’的倒換，最后的成本仍由投資者自己承擔(dān)。”

　　山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部副總監(jiān)薄夫利說(shuō)：“商鋪有著區(qū)別于住宅的顯著特點(diǎn)。一般而言，住宅投資可以在兩三年內(nèi)達(dá)到一定的升值預(yù)期后出手，但是商鋪需要一個(gè)培育周期，這和周邊的商業(yè)氛圍以及所從事的商業(yè)類(lèi)型都有著密切的關(guān)系，很多商鋪在七八年后才能獲得較好的收益。而且，如果選擇的商鋪位置不好或商業(yè)氛圍較差，甚至很長(zhǎng)一段時(shí)間都無(wú)法獲得像樣的收益�！�

　　不過(guò)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)受熱捧，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有其必然性。“住房投資因調(diào)控限制了一些人的投資，但龐大的社會(huì)閑散資金必然尋找另外一個(gè)出口，而且商鋪、酒店式公寓并不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，既沒(méi)有限購(gòu)措施，而且貸款首付和利率都相當(dāng)于二套房貸�！痹S傳明說(shuō)。