加息致調(diào)控間接加碼 樓市波動(dòng)不明顯

　　調(diào)控新政出臺(tái)不足兩周，上海多個(gè)板塊的日均成交量比新政前有20%左右的回調(diào)。昨日，央行加息25個(gè)基點(diǎn)，樓市觀望情緒或趨于濃厚。記者昨日走訪了多家中介門店后發(fā)現(xiàn)，加息雖打亂了部分購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃，但首日出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)的情況并不明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，此番加息，心理預(yù)期大于實(shí)際效果。

　　部分板塊觀望加重

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐南黃浦板塊區(qū)域經(jīng)理丁政表示，國(guó)慶長(zhǎng)假后至今，南黃浦板塊出現(xiàn)了掛牌量增長(zhǎng)10%的情況，房東也愿意提供5%左右的議價(jià)空間。而這些現(xiàn)象也沒(méi)有在昨日加息消息出臺(tái)后加劇。

　　在閔行七寶板塊，自10月7日上海12條調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)的觀望氣氛就再次顯現(xiàn)出來(lái)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐七寶板塊區(qū)域經(jīng)理李方圓表示，近兩個(gè)星期以來(lái)，他所管轄下分行的帶看量有10-30個(gè)百分點(diǎn)的下滑，這一影響主要是由細(xì)則里面對(duì)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)所做出的新規(guī)定引起，使得買賣雙方再一次陷入僵持狀態(tài)。 “至于央行公布的銀行加息消息，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。因?yàn)榇舜渭酉⒉⒉皇轻槍?duì)中國(guó)樓市，購(gòu)房者的成本也并不會(huì)大幅增加，但購(gòu)房者的心理預(yù)期可能會(huì)發(fā)生一定變化，也使得他們的觀望周期加長(zhǎng)。 ”

　　客戶李先生在一周前就看中了徐家匯板塊玉蘭花苑一套200萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房，計(jì)劃貸款80萬(wàn)元，每月還款約4000余元，加息后每個(gè)月僅多還80多元。李先生隨即表示加息后對(duì)他的還款影響不算太大，他的置業(yè)計(jì)劃不會(huì)因此打亂。

　　據(jù)上海中原徐家匯板塊區(qū)域經(jīng)理陸慧慧介紹，像李先生這樣正在看房或是已簽合同的客戶是目前關(guān)心加息影響的主力客群。目前看來(lái)，多數(shù)自住客認(rèn)為尚在能夠接受的范疇內(nèi)。而對(duì)于那些因?yàn)椤皽?2條”出臺(tái)既陷入觀望、資金實(shí)力較弱的客戶來(lái)說(shuō)，此次央行加息無(wú)疑是雪上加霜，讓他們的觀望情緒更濃。

　　剛需入市趨于謹(jǐn)慎

　　因滬12條樓市新政旨在對(duì)需求細(xì)分、進(jìn)行差異化調(diào)控，首次置業(yè)和剛性需求仍獲政策支持，此類買家受新政沖擊較小，看房量未出現(xiàn)大幅下滑局面，但是加息后，這部分購(gòu)買人群擔(dān)憂調(diào)控仍有后手，入市也趨于謹(jǐn)慎了。

　　“在普陀武寧板塊，二手房買家以剛需和置換型居多，新政出臺(tái)不到兩周，置換型買家看房量已減少了30%-40%，相較之下，剛需買家看房量?jī)H降低10%-20%。與前者相類似，剛需買家也擔(dān)心房?jī)r(jià)回落、政策尚未出盡等問(wèn)題；但作為政策支持對(duì)象，他們?cè)谫J款、稅收方面仍享有優(yōu)惠，因此看房積極度并沒(méi)有明顯降低。 ”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐寧夏分行經(jīng)理殷勃告訴記者。 “然而，比起新政出臺(tái)前，這些剛需買家的態(tài)度要謹(jǐn)慎許多；金九期間看中房源便訂購(gòu)的情況，目前已不再出現(xiàn)。 ”

　　在浦東源深洋涇、寶山顧村、浦東周康等區(qū)域，剛需買家雖有部分淡出、卻仍為目前看房的主要群體；比9月份時(shí)他們的購(gòu)房態(tài)度也謹(jǐn)慎許多，除因預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有的可能回落外，貸款收緊、家庭限購(gòu)，央行加息等措施也是重要原因。

　　在中外環(huán)區(qū)域市場(chǎng)的反應(yīng)則較為平淡，上海中原保德分行經(jīng)理陳斌昨日表示，目前尚無(wú)客戶來(lái)電和上門咨詢。對(duì)于本次加息，陳經(jīng)理介紹臨汾板塊向來(lái)是以剛性需求為主的板塊，目前看來(lái)，加息并沒(méi)有對(duì)客戶的購(gòu)買意向造成影響。加上區(qū)域內(nèi)老公房居多，多數(shù)購(gòu)房者貸款的年限都不長(zhǎng)，本次加息對(duì)于他們來(lái)說(shuō)實(shí)際增加的數(shù)額并不高，可能還是在心理上有所影響，至于是否會(huì)出現(xiàn)因此而停止交易的現(xiàn)象，陳經(jīng)理認(rèn)為可能性并不大。

　　部分買家轉(zhuǎn)投新盤

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年10月8日至18日期間，上海新建商品住宅累計(jì)成交面積達(dá)到63.9萬(wàn)平方米，較今年9月同期上漲近50%、同比增幅也達(dá)25%。開(kāi)發(fā)商的打折促銷、二手房交易稅費(fèi)成本高企，是“銀十”新建商品住宅成交活躍的兩個(gè)主要原因。

　　10月8日至18日期間，全市成交面積前10位新建住宅樓盤中，有5個(gè)實(shí)際成交均價(jià)都較其網(wǎng)上最新預(yù)售價(jià)格有所下調(diào)，降幅最高者甚至可達(dá)37.5%；又如在寶山顧村板塊，某在售新盤9月末的網(wǎng)上報(bào)價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米-1.7萬(wàn)元/平方米，并采取買90平方米兩房、贈(zèng)30平方米一房的促銷手段。如考慮附贈(zèng)面積，該樓盤實(shí)際售價(jià)僅為1.2萬(wàn)元/平方米-1.3萬(wàn)元/平方米，比報(bào)價(jià)低出24.2%。

　　另一方面，二手房交易稅費(fèi)成本高企，在一定程度上分流了二手房市場(chǎng)的客源。在浦東周康板塊，目前在售的新盤萬(wàn)科金色城市，報(bào)價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米-3.0萬(wàn)元/平方米；而附近檔次相近的地杰國(guó)際城、清水灣等次新房源，目前均價(jià)雖僅為2.1萬(wàn)元/平方米-2.2萬(wàn)元/平方米，但仍有買家轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐地杰國(guó)際城店經(jīng)理朱騰福分析，因不滿5年、且為非普通住宅，上述樓盤二手房源買家目前需普遍承擔(dān)占標(biāo)的額12.5%的各項(xiàng)稅費(fèi)及傭金支出，按此計(jì)算，這類次新房與新盤的實(shí)際價(jià)差僅0.4萬(wàn)元/平方米-0.5萬(wàn)元/平方米。此外，由于在售新盤的品牌、品質(zhì)更佳，并有打折、贈(zèng)送精裝修等促銷，不少買家已轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)。(記者 張駿斕)