四大房企季報(bào)出齊 調(diào)控深化力促房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

　　截至目前，作為行業(yè)龍頭的招、保、萬、金四大房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)已全部披露，除萬科前三季度營業(yè)收入同比出現(xiàn)回落外，其余三家均實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入及凈利潤較大幅度增長。雖然年內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加力，但龍頭房企的市場表現(xiàn)依舊亮眼。隨著調(diào)控的逐漸深化，龍頭房企的應(yīng)對(duì)策略走向如何，引發(fā)市場普遍關(guān)注。

　　四大房企季報(bào)“熊市不熊”

　　數(shù)據(jù)顯示，１８日率先披露季報(bào)的招商地產(chǎn)前三季實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入９５．８５億元，同比增長８１．２７％，實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤２３．７億，同比增長９８．５％；金地集團(tuán)前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入１０４億元，較去年同期增長１００％，營業(yè)利潤１９．９億元，歸屬母公司凈利潤１３．４億元，分別較去年同期增長７０．６％和７４．２％。

　　２５日公布季報(bào)的萬科雖然營業(yè)收入同比下降２７％，但仍實(shí)現(xiàn)凈利潤３２．７億元，同比上升１４．６％，同日，保利地產(chǎn)發(fā)布季報(bào)說，前三季實(shí)現(xiàn)營收１７２．９億元，同比增５１％，實(shí)現(xiàn)凈利潤２２．９億元，同比增２８．２１％，其中第三季度凈利６．６３億元，同比增６９．８７％。

　　分析人士表示，總體看，四大房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)控措施接連出臺(tái)、市場成交量顯著回落的大背景下，依然保持不錯(cuò)的發(fā)展態(tài)勢，可謂“熊市不熊”。對(duì)此，資本市場也給予了積極的回應(yīng)，２６日，四大房企三季報(bào)出齊次日，其股價(jià)均逆市顯著上漲，截至當(dāng)日收盤，招、保、萬、金漲幅分別達(dá)到０．６３％、３．３２％、２．０７％、０．８７％。

　　至于本年度最后一季度四大房企表現(xiàn)，業(yè)界人士保持謹(jǐn)慎樂觀，這其中，市場分析人士對(duì)于萬科更為看好。

　　華泰聯(lián)合房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員魚晉華分析說，萬科此前營收下降原因在于竣工結(jié)算不均衡，隨著更多項(xiàng)目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)萬科第四季度實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入將超過前三季度總和。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師楊國華更樂觀認(rèn)為，萬科已處于新一輪擴(kuò)張期，預(yù)計(jì)全年銷售金額有望沖擊１０００億元。

　　值得注意的是，萬科已宣布向８５１名對(duì)象實(shí)施的為期４年的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，行權(quán)條件為以授權(quán)期前一年凈利潤數(shù)為基準(zhǔn)每年復(fù)合增長率不低于２０．５％，這也被市場普遍解讀為傳遞了積極的成長信號(hào)。

　　應(yīng)對(duì)資金壓力各顯神通

　　此前有業(yè)內(nèi)人士分析指出，整體來看，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面普遍趨緊，并對(duì)土地市場形成顯著影響。

　　不過，從四大房企披露的三季報(bào)看，這些企業(yè)資金面并沒有想像中的緊，以萬科和金地為例，截至三季度末，萬科所持有貨幣資金較中期時(shí)大幅增長至３１５．４億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和１５８．３億元；金地三季末貨幣現(xiàn)金則達(dá)到１３０億元，較去年末增加３４億元，同時(shí)期末資產(chǎn)負(fù)債率較半年末下降５個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬科在其三季報(bào)中承認(rèn)，今年以來開發(fā)企業(yè)資金面趨緊是主要趨勢。為此，萬科在第三季度產(chǎn)品定位以自住型需求為主，取得良好銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)銷售面積２８０．８萬平方米，銷售金額３４６．４億元，分別比去年同期增長７３．９％和１２４．９％。

　　而金地集團(tuán)則是實(shí)施保守的財(cái)務(wù)政策以應(yīng)對(duì)銷售減速可能帶來的資金壓力，數(shù)據(jù)顯示，金地今年制定的土地投資計(jì)劃為１１４億元，而前三季度共計(jì)獲�。祩�(gè)開發(fā)類新項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備１０７．５萬平方米，需支付地價(jià)款４１．１億元，僅完成全年投資計(jì)劃的３６％。除此之外，金地通過中高端的產(chǎn)品線定位避開保障性住房對(duì)低端住房市場的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，通過布局城市副中心及軌道交通沿線的擴(kuò)展戰(zhàn)略，享受城市價(jià)值提升。

　　魚晉華分析說，金地目前的財(cái)務(wù)狀況安全，手持現(xiàn)金是自從０８年以來的最高水平，與之相對(duì)的是金地在新增儲(chǔ)備上仍持續(xù)保守，本季度內(nèi)僅新增三個(gè)項(xiàng)目。

　　國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，九月底出臺(tái)的第二輪調(diào)控政策阻止了價(jià)量齊升的態(tài)勢，市場進(jìn)入新一輪對(duì)峙期，即量降價(jià)平階段，能夠打破這一均衡的重要因素是開發(fā)商的資金鏈，由于經(jīng)歷了三季度的快速銷售回款，目前開發(fā)商資金鏈又有所緩解，所以這一對(duì)峙局面將至少持續(xù)至年底。

　　調(diào)控深化力促房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

　　雖然從季報(bào)本身來看，不斷加力的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有對(duì)龍頭房企產(chǎn)生過于顯著的影響，不過仔細(xì)分析龍頭房企的盈利點(diǎn)與未來發(fā)展方向就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控的逐漸深化已經(jīng)促使房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)開始調(diào)整發(fā)展方向和市場定位。

　　長江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示，萬科在三季度中創(chuàng)出３４６億元的銷售記錄，幾乎趕上上半年的銷售水平，主要是源于公司制定了較好的銷售策略以及自住型需求為主的產(chǎn)品定位。與其他公司相比，萬科在進(jìn)入三季度初期就開始大量推出產(chǎn)品供應(yīng)市場，比其他公司早一步吸收前期被壓抑住的剛性需求。

　　對(duì)于今后的發(fā)展策略，萬科表示，將堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎投資策略，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。

　　安信證券的行業(yè)分析師在對(duì)招商地產(chǎn)的三季報(bào)進(jìn)行分析后表示，前三季度招商地產(chǎn)的拿地規(guī)模低于２００９年的水平，反映出公司于積極中保持審慎的理性發(fā)展策略。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方炎在對(duì)金地集團(tuán)的三季報(bào)進(jìn)行分析時(shí)表示，面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及行業(yè)可能出現(xiàn)的調(diào)整，金地集團(tuán)以住宅為主，保持穩(wěn)定開發(fā)節(jié)奏，通過中高端的產(chǎn)品線定位避開保障性住房對(duì)低端住房市場的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，通過布局城市副中心及軌道交通沿線的擴(kuò)展戰(zhàn)略，最大限度享受城市價(jià)值提升。

　　與此同時(shí)，在拿地的方向上，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始紛紛將目光轉(zhuǎn)向二、三線城市。萬科在２０１０年第三季度新進(jìn)入清遠(yuǎn)、揚(yáng)州、廊坊等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目２０個(gè)；招商地產(chǎn)三季度則在漳州、佛山、廈門進(jìn)行了土地市場的布局；金地集團(tuán)則在大連、寧波、煙臺(tái)、珠海等地購得了土地或是收購了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)。隨著調(diào)控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場。（記者羅宇凡、華曄迪）