房企資金鏈面臨新考驗(yàn) 開(kāi)發(fā)商拿地步伐將延緩

　　北京市住建委10月25日出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶。觀察人士認(rèn)為，繼打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、收緊銀行貸款等政策之后，預(yù)售款新政的出臺(tái)，意味著開(kāi)發(fā)商資金情況再臨考驗(yàn)，其效應(yīng)將在數(shù)月后逐漸顯現(xiàn)。

　　近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，一個(gè)不可排除的原因就是在商品房預(yù)售制的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商不但獲得了大量預(yù)繳款等無(wú)息資金，也在市場(chǎng)上造成了囤積居奇、捂盤(pán)待漲等種種預(yù)期。在樓市火爆的年份中，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用預(yù)售款大肆擴(kuò)張。但目前隨著樓市調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)有所增加。在這種背景下，少數(shù)房企在資金回籠不力的情況下，可能出現(xiàn)“爛尾樓”等不良現(xiàn)象。

　　此次出臺(tái)的預(yù)售款新規(guī)有助于避免上述風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。根據(jù)北京預(yù)售款新規(guī)，預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。據(jù)了解，目前在不少城市尤其是一線城市，開(kāi)發(fā)商預(yù)售款的50%以上均用來(lái)購(gòu)置土地，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目前期投入要大于后期的建安費(fèi)用。在預(yù)售款新規(guī)的影響下，部分開(kāi)發(fā)商拿地的步伐將被延緩。

　　在北京市出臺(tái)空前嚴(yán)格的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法之后，未來(lái)其他城市也可能效仿出臺(tái)類(lèi)似政策。政府部門(mén)不惜以凍結(jié)沉淀房企資金的方式來(lái)嚴(yán)格監(jiān)管，除了防范金融及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)外，無(wú)疑也應(yīng)當(dāng)看作樓市調(diào)控“一攬子”政策的一部分。今年以來(lái)，針對(duì)樓市供給環(huán)節(jié)，國(guó)家相繼出臺(tái)了打擊囤地捂盤(pán)、收緊信貸、從嚴(yán)征收土地增值稅、嚴(yán)格預(yù)收款管理等一系列政策措施，其效果有望在未來(lái)的幾個(gè)月持續(xù)顯現(xiàn)。

　　但同時(shí)應(yīng)看到的是，前期樓市火爆時(shí)房企儲(chǔ)存了充足的資金儲(chǔ)備，再加上9月份樓市銷(xiāo)售情況有所反彈，寄望北京一地的預(yù)售款新政帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)明顯下行的可能性并不大。在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金情況仍難言緊張的情況下，短期內(nèi)未必能看到房?jī)r(jià)乃至地價(jià)普遍下降的局面，而更有可能的是重現(xiàn)2008年時(shí)部分房企的兼并整合現(xiàn)象。

　　根據(jù)北京市《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，房企若有直接收存預(yù)售資金、未及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入專(zhuān)用賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，將被暫停該企業(yè)在北京所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。相關(guān)人士同時(shí)提醒，政策效用很大程度上取決于實(shí)際執(zhí)行情況，應(yīng)避免房企再度拿出“拆東墻補(bǔ)西墻”的伎倆，弱化政策效果。比如目前北京不少開(kāi)發(fā)商在其他省市也有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可能憑借資金的異地調(diào)用來(lái)規(guī)避調(diào)控。(記者 韓曉東 )