北京監(jiān)管開發(fā)商預售款 房企資金鏈將更加吃緊

　　樓市調控繼續(xù)深化。25日,北京出臺的《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)明確規(guī)定,商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。此《辦法》將于今年12月1日起施行。

　　業(yè)內人士分析,在目前對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款已經(jīng)收緊的情況下,再監(jiān)管預售資金,對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流和新項目開發(fā)的影響是致命的,開發(fā)的速度和規(guī)模都將受到牽制。開發(fā)商很可能降價銷售,以求快速回款,保證資金周轉順暢。

　　開發(fā)商資金鏈斷裂風險加大

　　“對房地產(chǎn)商來說是雪上加霜”,對此SOHO中國董事長潘石屹如此表示,中原地產(chǎn)也認為,此舉是對開發(fā)商影響最直接的政策之一,預計開發(fā)商資金總額的近三成(逾一千億)將受到監(jiān)管。

　　在潘石屹看來,目前大部分開發(fā)商周轉資金的一半都來自于預售收入,因此預售收入的監(jiān)管對房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流的影響是最大的。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),前三季度北京房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元,其中定金及預收款為1020.7億元,占全部開發(fā)資金比重高達25.9%。

　　而此次預售款監(jiān)管意味著,從12月1日起,每年將有超過千億的預售資金不再由開發(fā)商自己隨意使用,對其資金鏈的打擊是巨大的。房企在春節(jié)前后普遍面臨的資金困境,可能提前至年底。

　　目前很多開發(fā)商,特別是一些中等開發(fā)商都會同時在一個或者多個城市開發(fā)多個項目,如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難再輾轉騰挪。這將使開發(fā)商的資金鏈斷裂風險明顯加大,盲目擴張的風險也會加劇。

　　但是,也有人士認為,這項政策對于房地產(chǎn)商的資金鏈影響甚微,地產(chǎn)商拿地的辦法有很多。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示,預售金監(jiān)管暫時不會明顯影響土地市場。如果一企業(yè)確實想拿地,資金渠道很多,甚至可能通過企業(yè)間拆借來周轉資金。

　　專家認為,中小房地產(chǎn)開發(fā)商受影響較為明顯,一部分中小型房企甚至可能被淘汰出局。特別是僅在北京一地開發(fā)項目的中小型開發(fā)商,在資金調配上將尤其困難,同時也面臨著大型房地產(chǎn)企業(yè)自由資金帶來的巨大競爭壓力。很可能導致其在12月前降價快銷,回籠資金。