限貸限外擊中要害 河北燕郊房價(jià)普跌三成

　　與北京通州一河之隔的“房地產(chǎn)之城”——河北燕郊，在當(dāng)?shù)貒?yán)厲限貸令和限外令等政策的調(diào)控下，曾異常火爆的樓市已經(jīng)冰冷。中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年4月均價(jià)達(dá)到11000元/平方米的燕郊樓盤，目前已降價(jià)約30％。樓盤銷售不動(dòng)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商很著急，普遍幻想政策松動(dòng)；投資客則陷入觀望，預(yù)期價(jià)格還會(huì)再降。

　　單價(jià)普跌3000元

　　向東走過已經(jīng)干涸的潮白河，便從北京市通州區(qū)進(jìn)入河北三河市所屬的燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。盡管只有一河之隔，但潮白河兩岸的房地產(chǎn)開發(fā)卻呈現(xiàn)出截然不同的景象。河西是低矮的平房，大片的農(nóng)田和樹林；河?xùn)|，矗立著無數(shù)已經(jīng)封頂或正在施工中的高層樓房，隨之而來的是各樓盤項(xiàng)目廣告牌，充分展示了燕郊“房地產(chǎn)之城”的面目。在穿過燕郊區(qū)域的102國道兩邊，自西向東密密麻麻地布滿了各大樓盤的售樓處，500米內(nèi)甚至能找到同一樓盤的兩個(gè)售樓處。民間更有傳言稱，當(dāng)?shù)卣�府收入中，約80％來自房地產(chǎn)。

　　中國證券報(bào)記者在燕郊最大樓盤——上上城發(fā)現(xiàn)，售樓處看房人寥寥無幾。記者詢問幾個(gè)正在聊天的售樓小姐得知，上上城第三季已經(jīng)基本銷售完畢，但目前仍余一些尾房可售，三居均價(jià)7200元/平方米，但必須一次性付款�！耙�?yàn)榘凑蘸颖苯�期發(fā)布的限貸令，非本地人無法辦理貸款，要不是這樣，我們根本不會(huì)有房子剩下�！笔蹣翘幑ぷ魅藛T這樣表示。

　　“燕郊樓市其實(shí)是跟著北京走。2008年的時(shí)候，這里的房價(jià)不過每平方米3000多元，今年年初最高的時(shí)候到過一萬多，不過現(xiàn)在已經(jīng)降到8千多，特價(jià)的戶型7千多�！焙颖毖嘟剂硪辉谑蹣潜P——天洋城售樓小姐的一番話，簡單勾勒出了河北燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的樓價(jià)走勢(shì)圖。

　　左右燕郊樓市變化的力量并不在本地，更多是在于北京地區(qū)的輻射帶動(dòng)�！氨镜厝艘灿匈I房的，但最主要還是被北京的購房人炒起來的，因?yàn)槲覀冸x北京非常近�！笔蹣切〗阒毖圆恢M。

　　經(jīng)過中國證券報(bào)記者的實(shí)地考察，從北京東三環(huán)國貿(mào)橋開車往東至燕郊不過30公里。如果不堵車，走京通高速、通燕高速至燕郊，全程不到30分鐘。顯然，緊挨北京的地理位置和房價(jià)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，成為了燕郊地產(chǎn)對(duì)北京人的宣傳名片。而這些在地產(chǎn)調(diào)控的影響下已經(jīng)開始動(dòng)搖。

　　燕郊高端項(xiàng)目樓盤——東方夏威夷南岸售樓人員表示，“南岸一期3000多套房子5天之內(nèi)便銷售一空，燕郊市場(chǎng)好的時(shí)候1個(gè)月賣50套房子都很正常，現(xiàn)在能有幾套就不錯(cuò)了。如果說之前成交率有70%，現(xiàn)在也就30%，還是受到了政策很大影響�！痹撊耸亢軣o奈地表示。該項(xiàng)目12月份將有新樓盤開盤，目前不用交納任何費(fèi)用就可登記排號(hào)。

　　位于兩個(gè)售樓處之間的一家二手房中介門口同樣門可羅雀。張貼欄上貼滿了各種各樣的二手房出售信息，記者剛剛駐足觀看，便有一位站在門口招攬客人的中介上前熱情詢問是否買房。

　　據(jù)中介介紹，在今年4月，燕郊樓市曾隨北京一起站在房價(jià)高點(diǎn)，不少樓盤價(jià)格都在萬元以上。但之后國家出臺(tái)調(diào)控政策，燕郊房價(jià)開始回落。此后區(qū)域房價(jià)曾經(jīng)歷小幅回升，不過今年8月開始，燕郊執(zhí)行外地人首套首付五成的嚴(yán)格政策，燕郊房價(jià)不再繼續(xù)上漲。9月末燕郊開始全面限外，房價(jià)再現(xiàn)下行壓力。目前燕郊樓市價(jià)格較高點(diǎn)的時(shí)候已經(jīng)下降超過30%，很多項(xiàng)目的一期都有二手房出售，而單價(jià)比售樓處的期房便宜600元左右，但依然鮮有成交。

　　限貸限外打擊精準(zhǔn)

　　在燕郊幾乎所有售樓處里，展示項(xiàng)目設(shè)計(jì)的交通圖都以北京為核心，圍繞北京東延長線為賣點(diǎn)。顯然，限貸和限外政策對(duì)北京購房人的排除，已經(jīng)根本觸及到了燕郊樓市的一根根基。

　　實(shí)際上，早在9月29日地產(chǎn)二次調(diào)控新政出臺(tái)之前，北京燕郊就已經(jīng)出臺(tái)對(duì)二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在再次調(diào)控后，燕郊嚴(yán)格落實(shí)“對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”。這一政策效果可謂“立竿見影”，外地人由于不能提供當(dāng)?shù)厥杖胱C明只能全款購房，購房人群受到極大限制，原本嚴(yán)重依賴北京人購房的燕郊樓市迅速降溫。

　　在位于燕郊中軸線迎賓路上的天洋城項(xiàng)目，中國證券報(bào)記者先后趕上了好幾撥實(shí)地看房人，這些看房者大多來自北京，關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在能否辦成貸款�！皬捻�(xiàng)目前幾期的買家來看，本地人和外地人基本上是對(duì)半開，所以限貸后對(duì)外地購房人的確產(chǎn)生了很大影響�！笔蹣切〗闳缡钦f。

　　全國房地產(chǎn)都在經(jīng)歷調(diào)控，但燕郊調(diào)控似乎較為嚴(yán)厲。除了限購令、限貸令外，本地人購房首付在一定條件下也需要支付四成。“由于實(shí)行責(zé)任制，房管局的人已經(jīng)直接約談地產(chǎn)商，對(duì)房價(jià)進(jìn)行直接控制，以防止房價(jià)繼續(xù)上漲�！笔蹣切〗阒毖�。

　　“從9月底開始，外地人在燕郊購房就已經(jīng)不能辦理貸款�！敝袊�建設(shè)銀行燕郊分行信貸部經(jīng)理向記者證實(shí)，目前限貸令沒有限定明確的執(zhí)行時(shí)間，因此還不能判斷什么時(shí)候會(huì)取消。對(duì)于本地人貸款，目前通常按照首套房首付三成、利率9折，二套房首付五成、利率1.1倍執(zhí)行。該人士表示，外地戶口購房者如果能夠在當(dāng)?shù)厣绫Ｋ�開具在燕郊1年以上的納稅證明和醫(yī)保證明，也可以進(jìn)行貸款。

　　正是這種納稅證明和醫(yī)保證明，成為了外地人能在燕郊購房貸款的唯一渠道，也開始有人打起了這方面的“擦邊球”。燕郊當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)中介的客戶經(jīng)理告訴記者，“有渠道”弄到1年以上的納稅證明和醫(yī)保證明，不過需要繳納辦理費(fèi)15000多元。當(dāng)記者問到這15000元的費(fèi)用是用做什么時(shí)，該人士笑言“這是走關(guān)系的內(nèi)部機(jī)密。”在另一個(gè)由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的大型地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，銷售人員同樣告訴記者，可以花一些錢辦理這樣的納稅和醫(yī)保證明。不過他表示，“不能保證一定辦到�！�

　　在走訪的過程中，中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)商仍不敢輕易給外地購房人任何承諾，貸款問題暫時(shí)仍是非本地居民購房難以逾越的障礙。不過某項(xiàng)目的售樓小姐還是提出了所謂的“緩兵之計(jì)”。據(jù)她介紹，該樓盤如果現(xiàn)在簽約，可以先按照50%付首付，剩下的余額可以等到政策松動(dòng)時(shí)，再辦理貸款。目前可以不急于辦理貸款，開發(fā)商也不會(huì)催繳剩余款項(xiàng)�！跋雀兑话氲腻X，房子就成您的了，這不是沒辦法的辦法嘛�！�

　　開發(fā)商存幻想 購房者觀望

　　在限貸令和限外令的影響下，燕郊樓市發(fā)生了趨勢(shì)性的變化，而開發(fā)商和購房人的預(yù)期也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

　　走訪中，不管是開發(fā)商還是中介，都感覺到政策帶來的巨大壓力，他們幻想未來政策松動(dòng)；同時(shí)，仍然希望城市規(guī)劃和發(fā)展能夠吸引購房者。

　　一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目的銷售人員表示，“政策只是暫時(shí)的，肯定會(huì)有松動(dòng)。目前開發(fā)商也在努力跟上面溝通。”他表示，目前燕郊的電話號(hào)碼區(qū)號(hào)要統(tǒng)一改為010，跟北京一樣，車牌也可以上成“京字牌”，而規(guī)劃的輕軌可以跟通州接軌。再加上通州城區(qū)的規(guī)劃都在進(jìn)行中，對(duì)燕郊的城市發(fā)展和房價(jià)肯定有帶動(dòng)作用。“因此目前的價(jià)格還是很合適的。聽說燕郊還要變?yōu)榈丶?jí)市，到那個(gè)時(shí)候房價(jià)就不止這個(gè)價(jià)了。”當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)中介人士試圖說服購房者“抄底”。

　　與開發(fā)商和中介的“忽悠”相比，不少購房人則直接表達(dá)了對(duì)燕郊房價(jià)走勢(shì)的看跌觀點(diǎn)。一些看房人表示，由于政策頻頻出臺(tái)，成交量大幅下降，將會(huì)影響到未來的房價(jià)走勢(shì)，開發(fā)商“撐不住了”可能會(huì)降價(jià)。

　　在走訪中，記者還偶遇到一位號(hào)稱是本地人的“炒房者”，他悄悄告訴記者，“最好先不要出手，再等等看，價(jià)格還會(huì)再降�！�

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果燕郊樓市的相關(guān)政策在年內(nèi)不出現(xiàn)松動(dòng)，那么近期該區(qū)域部分新盤價(jià)格跳水將帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)回到2009年初的水平，而這也將成為全國一個(gè)小區(qū)域市場(chǎng)受到調(diào)控影響極明顯的案例。