大連將出商品房預售金監(jiān)管辦法 比限購更具威力

　　近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陸續(xù)正式出臺了《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金，且商品房預售資金應全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。此政策預計將于12月初全面執(zhí)行。昨日，記者從大連市國土資源與房屋局獲悉：大連有關商品房預售資金監(jiān)管制度的研究工作正在進行，政策發(fā)布及執(zhí)行時間都不會太遙遠。業(yè)內(nèi)人士預計此舉或引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張而導致房價下降。

　　A 【政策解讀】

　　預售資金將由銀行專戶監(jiān)管

　　根據(jù)新辦法規(guī)定，商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金，應按照一個預售許可申請對應一個專有賬戶，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。

　　此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應編制預售項目用款計劃，按照“地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記，并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件”等四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。如果開發(fā)商違反了資金監(jiān)管的相關規(guī)定，主管部門將暫停其在本市所有開發(fā)項目的商品房預售，責令限期改正，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　具體的操作方法

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報送相應工程進度清冊等資料；

　　2 預售款監(jiān)管協(xié)議納入商品房預售許可的申請要件；

　　3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預算工程進度向監(jiān)管銀行申請預先調(diào)用相應進度預售款；

　　4 監(jiān)管銀行結(jié)合工程監(jiān)理單位出具的證明資料，在確定前一期工程已達到相應進度后，撥付相應款項；

　　5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行向房產(chǎn)管理局按撥付期報送撥付款情況并予以公示。

　　B 【政策前景】

　　執(zhí)行時間表待定

　　“其實在上世紀90年代的時候，國家已經(jīng)出臺了有關預售款�？顚Ｓ玫恼�策，只可惜當時國家對這方面的監(jiān)管并不嚴格，因此令這項規(guī)定有點流于形式。不過從目前情況看，中央調(diào)控樓市的決心比以往任何時候都要大，因此執(zhí)行力相信會有所加強。但鑒于此前部分調(diào)控政策存在‘上有政策，下有對策’的跡象，因此關鍵仍然要看地方政府以及銀行的多方面配合才能確定政策效果。 ”陶勇指出。

　　另外，對此銀行界人士也表示，對于在預售款�？顚Ｓ玫谋O(jiān)管上，目前可能存在著執(zhí)行上的難題�！霸诂F(xiàn)有的商品房預售制度下，預售款的成交方式屬于開發(fā)商與購房客戶之間的事，銀行其實是很難去有效監(jiān)管的，這需要更多細節(jié)上的標準制定，不然單靠開發(fā)商主動將預售款繳入到�？钯~戶，將是一件相當難實現(xiàn)的事情。 ”

　　此外，據(jù)記者了解，目前有城市已在“監(jiān)管”環(huán)節(jié)上，將直接升級至賬戶由政府“托管”，樓盤預售款將由當?shù)胤慨a(chǎn)局在銀行開設的指定賬戶進行“托管”，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過房地產(chǎn)部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設。