成交量出現(xiàn)震蕩 武漢二手房市場購買力減弱

　　提要：新房市場的走勢，往往會逐漸傳導至二手房市場上。同樣在遭遇限貸、加息等多重嚴控需求政策的影響下，武漢二手房市場在10月平穩(wěn)度過后，本月雖有少數(shù)搶搭公積金貸款“末班車”的購房者，但市場已開始陸續(xù)降溫。

　　市場購買力開始減弱

　　想買套成色不錯婚房的職員小劉，前段時間在瀏覽各個中介的房源。他介紹，10月中旬的房交會期間就看過房，也登記過需求，但一直沒有碰到合適的房子。小劉不明白，他已經(jīng)把目標從新房降到二手房了，為什么買房還這么難。如今，他都有放棄的打算了。

　　記者了解到，目前讓小劉這樣的剛性需求客戶買房難的主要原因是城區(qū)低總價的房源非常稀缺，次新房報價太高他們難以承受。漢口解放公園附近一家中介經(jīng)紀人告訴記者，他們在房交會期間的確收到了大量的購房需求，但合適的房源不多。以解放公園片區(qū)為例，成色較新的二手房總價不遜新房，中小面積的二手房在經(jīng)歷上半年的一輪成交熱潮后，已經(jīng)很稀缺。如今，這家門店已經(jīng)把尋找價位合適的二手房范圍擴大到了后湖和百步亭片區(qū)。

　　億房研究員王磊認為，在自住、改善以及投資等多樣購房需求合力推動下，二手房市場雖出現(xiàn)價格持續(xù)上漲，但部分剛性需求購房者購買力開始減弱，表現(xiàn)為低總價可售房源稀缺且報價高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。不過，目前市中心新盤源供應稀缺，而市民在市區(qū)置業(yè)的需求仍然比較旺盛，這給了房主堅定的“挺價”信心，在短時間內(nèi)中心城區(qū)二手房價格仍然會向上。只有當新房市場進入冷清并傳導至二手房市場后，市場需求會逐步減弱。那時候一些愿意將房屋變現(xiàn)的房主會拋出手中的房子，價格也會有一定的下降空間，市場即會進入盤整期。

　　成交量出現(xiàn)震蕩

　　新政出臺后的整個10月，武漢市二手住宅共成交了2912套，與9月相比減少了122套，跌幅為4.02%，平均每天成交量為94套。從成交區(qū)域來看，漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)和漢陽中心區(qū)的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的45.54%。

　　進入本月第2周，武漢市二手住宅共成交了603套，與11月第1周相比減少了18套，跌幅為2.9%。

　　盡管“金九”成色不足，但許多業(yè)主欲借傳統(tǒng)銷售季節(jié)高位出手，導致該市二手房掛牌量劇增，且報價大多提升了3%-5%，議價空間收窄。然而，在疑似回暖態(tài)勢下，改善型購房需求者、有實用投資需求者躍躍欲試。但購房需求被10月的武漢調(diào)控政策所壓制，成交量出現(xiàn)震蕩。如果房價再次出現(xiàn)明顯反彈，或有新的調(diào)控措施出臺，成交量會被壓制。

　　另外，“新五條”一出后，異地房貸受沖擊比較明顯。記者了解到，武漢二手房客戶至少流失兩成。目前，二手房市場尤其外來人口比較集中的地區(qū)，外地客戶購買欲望比較強。雖然4月份出臺了“國十條”，但各個銀行對省內(nèi)購房客戶還是網(wǎng)開一面的，甚至9月份省內(nèi)購房客戶比例還有所提高。但“新五條”徹底封死了異地買房，上周出臺的公積金二套房貸收緊政策，雖導致二手房市場上一部分客戶搶著成交，但市場成交增加不明顯，預計公積金政策“落地”后，四季度成交量受影響較大。

　　中介行業(yè)“進出”頻繁

　　近段時間，來自深圳中介巨頭的中聯(lián)地產(chǎn)多個新店開張，本土一些中介如中房網(wǎng)等機構(gòu)也加快布點，雖然二手房市場降溫，但一些中介進入市場搶食的步伐絲毫沒停。

　　對一些有實力的中介機構(gòu)來說，趁著行情不好實現(xiàn)快速擴張是個不錯的想法，這個時候進入房租、人員等成本較低；經(jīng)過一段時間的新店磨合，可以在明年春天傳統(tǒng)旺季時搶得先機。一位中介機構(gòu)負責人說。

　　的確，二手房市場對中介機構(gòu)而言還是個“富礦”。統(tǒng)計顯示，目前二手房經(jīng)過中介經(jīng)手的交易只占到67.24%，還有大量市場空間可為。而一些交易繞過中介的最主要原因，就是買賣雙方對中介的誠信不認同。

　　也有人士因此認為，目前正是中介機構(gòu)整頓的好時機。武漢目前有2000多家中介門店，從業(yè)者兩三萬人，但具有中介經(jīng)紀人資質(zhì)的不到10%。中介行業(yè)要想提高形象，更好地占有市場，必須盡快約束自己。日前，住建部相關(guān)官員透露，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》將于本周起進行討論，這一守則將直接約束房產(chǎn)經(jīng)紀欺騙客戶；電話“轟炸”“業(yè)主，強行推銷；簽訂陰陽合同，偷漏稅款；盤剝買賣雙方，違規(guī)賺差價……

　　辦法的出臺有望解決現(xiàn)在“只能管企業(yè)不能管人”的尷尬。

　　武漢中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)人士認為，目前主管部門對中介行業(yè)并沒有強制的管理手段，導致市場中大量不具備從業(yè)資格的中介機構(gòu)存在，必須要有房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)審查程序的統(tǒng)一和強制性規(guī)定，讓中介行業(yè)誠信度大大提高，才能促進行業(yè)的發(fā)展。(記者 黃振琳)