銀行收緊開(kāi)發(fā)貸款 能否改變房?jī)r(jià)高位運(yùn)行困局？

　　近日一則關(guān)于“四大銀行停止開(kāi)發(fā)貸款”的消息攪動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的心。有的銀行站出來(lái)辟謠，有的銀行則暗地里肯定，表面信息復(fù)雜但背后的信號(hào)明顯：開(kāi)發(fā)商從銀行獲得的貸款的確在“收緊”。

　　緊縮的銀根是否會(huì)隨著新的一年開(kāi)始而放松？銀行收緊開(kāi)發(fā)貸款能否抓住此前飛漲的房?jī)r(jià)“野馬”的韁繩？會(huì)否出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌？記者對(duì)此展開(kāi)調(diào)研。

　　銀行開(kāi)發(fā)貸款收緊 長(zhǎng)期實(shí)行方能有效

　　此前為銀行帶來(lái)巨大收益的開(kāi)發(fā)貸款在新政策中成了燙手山芋。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開(kāi)發(fā)貸款往往與個(gè)人按揭貸款捆綁在一起，即銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)貸款后，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓的時(shí)候，優(yōu)先推薦該家銀行的個(gè)人按揭貸款。銀行因此可以獲得穩(wěn)定的收益來(lái)源，也因此銀行成為房地產(chǎn)泡沫的重要推手之一。

　　在新的房地產(chǎn)調(diào)控中，這一利益鏈條受到了規(guī)模的限制。一家大型國(guó)有銀行的員工告訴記者，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模受到了限制。如果一家銀行今年的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模為１００億元，１０月已經(jīng)完成了１００億元，就不能再放貸；但如果有開(kāi)發(fā)商還了２０億元，就又能騰出２０億元的規(guī)模。

　　另一家大型國(guó)有銀行的負(fù)責(zé)人則說(shuō)，目前并沒(méi)有收到停止開(kāi)發(fā)貸款的通知。但是目前開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行規(guī)模限制、限額管理的方法，從業(yè)內(nèi)消息判斷可能是有些銀行的貸款規(guī)模放完了。

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶說(shuō)，限貸的政策長(zhǎng)期實(shí)行才有可能成為“苦口良藥”。如果屬于階段性短期政策，明年還正常放貸，那效果可以忽略不計(jì)；如果是長(zhǎng)期政策，明年只要是房?jī)r(jià)上漲還繼續(xù)限貸，那整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有較大影響，而且大開(kāi)發(fā)商也可能受到波及。

　　限貸作用有限　開(kāi)發(fā)商還會(huì)“暗度陳倉(cāng)”

　　專(zhuān)家們普遍認(rèn)為，與財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商博弈，僅僅實(shí)施限貸政策是不夠的。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商來(lái)自銀行渠道的資金雖然緊張，但開(kāi)發(fā)商有多元渠道，不可能全面限死。今年房?jī)r(jià)仍然很高，開(kāi)發(fā)商回籠資金快，這是中國(guó)流動(dòng)性泛濫帶來(lái)的。開(kāi)發(fā)商即使資金緊張，也可通過(guò)提價(jià)來(lái)消化成本，反而增加了購(gòu)買(mǎi)者的負(fù)擔(dān)。

　　蘇雪晶認(rèn)為，新政以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金面雖然整體偏緊，但還沒(méi)有出現(xiàn)資金斷裂跡象和風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然火熱，資金回籠快，量也大。從目前情況看，銀行今年仍然正常放貸，甚至規(guī)模還超過(guò)２００８年。

　　專(zhuān)家們擔(dān)憂(yōu)，銀行限制開(kāi)發(fā)貸款自身動(dòng)力不足，銀行也可能出于自身效益的考慮幫助開(kāi)發(fā)商“暗度陳倉(cāng)”。黎振偉說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商特別是國(guó)企，仍能通過(guò)其他項(xiàng)目渠道從銀行貸款，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是公開(kāi)秘密�！�

　　此外，即使銀行貸款收緊，還有很多民間資金從各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)�！皳�(jù)我所知，有一些開(kāi)發(fā)商以２０％—３０％的高利息從民間資金融資，這反而以高成本推高了房?jī)r(jià)�！崩枵駛フf(shuō)。

　　華中科技大學(xué)國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任盧新海說(shuō)，限制發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的日子會(huì)很難過(guò)，拿地、拿錢(qián)是他們的主要工作，資金騰挪的余地較小。對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)不重要，特別是上市企業(yè)，不會(huì)有大的影響。

　　“大企業(yè)有自己的資金來(lái)源，支撐半年沒(méi)問(wèn)題。特別是全國(guó)性的大型國(guó)企，可以上市融資，拿地方便，前不久還出了地王。大企業(yè)還可以拿出個(gè)別項(xiàng)目切一塊與別人合資，回籠資金。一些大企業(yè)自己有銀行股份和財(cái)務(wù)公司，他們也可以通過(guò)授信等方式，從內(nèi)部其他項(xiàng)目轉(zhuǎn)來(lái)資金。”盧新海說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)仍處高位　調(diào)控需整體跟進(jìn)

　　房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的情況仍在持續(xù)。

　�。保痹拢保等�，廣州房管部門(mén)公布１０月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。１０月，廣州市十區(qū)一手住宅交易面積為５３．７２萬(wàn)平方米，同比減少２．１％，環(huán)比增加１４．７％。由于交易登記時(shí)點(diǎn)相對(duì)于簽約時(shí)點(diǎn)的滯后性，廣州一手住宅交易登記面積仍呈現(xiàn)環(huán)比上升態(tài)勢(shì)。１０月廣州市十區(qū)一手住宅交易登記均價(jià)為１５０７２元／平方米，同比上升４９．６％，環(huán)比上升２９．８％。

　　因?yàn)閺V州實(shí)施限購(gòu)令的時(shí)間晚于北京、深圳等城市，在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)了“限購(gòu)令分水嶺”。

　�。保霸拢保等�，廣州市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)的政策。廣州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，限購(gòu)政策對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響明顯。廣州市十區(qū)在１０月１５日之后的連續(xù)十天里平均每日簽約面積僅為２．４５萬(wàn)平方米，比９月份減少６．０％；限購(gòu)政策發(fā)布之后，簽約均價(jià)為１２０５６元／平方米，比９月份下降９．９％。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，從新政后的交易情況看，“政策洼地”效應(yīng)明顯。一線(xiàn)城市和一些二線(xiàn)城市交易量降低了，但絕大多數(shù)三線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未觸及另一個(gè)核心問(wèn)題，流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩，這會(huì)助吹房地產(chǎn)泡沫。

　　“地方短期政策，只會(huì)產(chǎn)生局部效果。比如一些地方限購(gòu)，但其他地方?jīng)]有，我現(xiàn)在武漢，這里沒(méi)限購(gòu)，房地產(chǎn)很熱；而廣州限購(gòu)，佛山、東莞房地產(chǎn)仍然很熱。調(diào)控的效果需要從總體上把握�！崩枵駛フf(shuō)。

　　從年初的國(guó)十一條到九月底的房貸政策，國(guó)家的調(diào)控力度不斷加大。各地也不斷出臺(tái)相應(yīng)的政策，諸如限制住房面積和套數(shù)，提高商業(yè)貸款和公積金貸款利率，甚至限制商品房?jī)r(jià)格調(diào)升。如南京規(guī)定開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，要去物價(jià)部門(mén)辦理明碼標(biāo)價(jià)手續(xù)，申報(bào)價(jià)格在３個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，３個(gè)月后需要調(diào)高的話(huà)須再次備案。

　　盧新海認(rèn)為，領(lǐng)取預(yù)售許可證之前限制不漲價(jià)，不是限制房?jī)r(jià)，而是限制房?jī)r(jià)上調(diào)，政策層面是合適的，可行的，可以全面鋪開(kāi)。因?yàn)楝F(xiàn)在漲的是地價(jià)，而在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，開(kāi)發(fā)成本是透明、可控制的，限制定價(jià)不漲可以做到補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商，保證利潤(rùn)。

　　“限制商品房售價(jià)調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的調(diào)控力度更大。放棄政府自身的一定利益，采取限制房?jī)r(jià)上漲的更強(qiáng)有力的措施，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)奈但卻有效的選擇�！北R新海說(shuō)。（記者 黃玫、邱明）