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開發(fā)商“信心”哪來的?土地增值稅清算豈能兒戲
2007年04月05日 08:45 來源:上海證券報


    從2月1日開始,房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。 中新社發(fā) 劉道偉 攝


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  據《21世紀經濟報道》披露,兩個多月過去了,曾在地產界掀起大風浪的土地增值稅清理工作并沒有實質性進展,原因在于,不少地方的開發(fā)商通過各種途徑來游說地方政府,力阻土地增值稅清算的推行,有地產商深信“非常有把握爭取到對我們有利的政策”。

  開發(fā)商對土地增值稅清算的恐懼和憎惡實屬有情可原。土地增值稅作用的稅基大體上等于稅前利潤,具體稅率為:增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅,免征土地增值稅。增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

  土地增值稅的引入與企業(yè)所得稅一起構成針對房地產業(yè)的“累進所得稅制度”。這種稅收制度有幾大好處。第一,土地增值稅將加大開發(fā)商囤積土地和住房的成本,促使開發(fā)商加快開發(fā)和商品房銷售進度,增加市場供應量,有利于促使房價理性回歸。第二,加大開發(fā)商哄抬房價的成本。開發(fā)商如果哄抬房價,有可能把自己抬到更高一級稅率面前,使哄抬房價的相當一部分“成果”被以稅收的形式“沒收”。第三,與其他稅種相比,土地增值稅向消費者身上轉嫁的難度較大,轉嫁面臨的制約因素較多。比如,開發(fā)商向消費者轉嫁成本必走哄抬房價這一關,但這有可能讓其因適用更高一級的稅率而付出代價。第四,有利于鼓勵普通住宅供應,解決住房結構性供應不足的問題。

  從土地增值稅的特點來看,如果開發(fā)商的利潤率真如他們所說“也就7.7%”,他們應該是土地增值稅的受益者,因為過去許多地方都是按照銷售額的1%預提土地增值稅,如今至少有“扣除項目”,利潤低的開發(fā)商根本不用繳納土地增值稅,他們應該高興才對。但是,開發(fā)商對土地增值稅普遍表現出來的惶恐態(tài)度顯出,他們掩蓋了真實的利潤率。有媒體引用知情人士的話說:“很多項目(利潤率)超過了300%以上!”財政部之前的檢查也表明,有的房地產企業(yè)刻意隱瞞的利潤率最高達57%。

  因此,一些開發(fā)商揚言“如果真正嚴格清算的話,大部分開發(fā)商都會倒閉”純屬無稽之談。如前所述,土地增值稅是對增值部分增稅,怎么可能到了使開發(fā)商倒閉的地步?國外房地產開發(fā)商的利潤率一般在5%左右,而我們的開發(fā)商長期享受暴利,對任何有損其利益的行為都無法容忍。這才是問題的根源。

  作為一個迅速成長起來的利益集團,開發(fā)商表達自身利益訴求的渠道是暢通而便捷的,幾乎在每次與房地產相關的政策出臺時,人們都不難看到開發(fā)商活躍的身影。事實上,他們過去就曾經成功地阻撓個別對其不利的政策出臺。因此,全國人大常委、全國人大財經委員會委員賀鏗指出:“若不解決房地產市場中的官商勾結,所有的宏觀調控都收效甚微。”

  面對開發(fā)商的強勢出擊及其流露出來的信心,人們有理由對土地增值稅清算能否順利進行表示出擔憂。我們知道,稅收的一個最重要特征就是強制性,國家通過頒布稅收法律,規(guī)定公民的納稅義務,強制納稅人按時、足額向國家繳納稅款。稅法是國家法律的組成部分,任何單位和個人都必須遵守,否則就要受到法律的制裁。退一步說,即使土地增值稅真的存在稅負重的問題,也應首先通過對法律的修訂來解決,當然,前提是開發(fā)商公布房價成本,以足夠充分的證據證明土地增值稅的確讓它已經“無法度日”。

  土地增值稅清算既然已經開始,它就不應該被人視為兒戲,不能受阻于某些既得利益集團,否則,損害的不僅僅是我國的稅收制度,還有法律的尊嚴和公權力的公信力。

  同時,對土地增值稅的用途應予以明確。對于土地增值部分,由于土地國有即全民所有,每個公民都應從中受益;對于土地上建筑物的增值部分,說到底是建立在民眾利益受損基礎之上的。因此,應明確將土地增值稅用于解決中低收入家庭的住房問題,比如建造廉租房、經濟適用房等,使貧困者不至于因房價的上漲而無房居住等等。(時寒冰)


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