北京的商品房已是供大于求，現(xiàn)有存量足以維持整年銷售，但在北京五環(huán)內(nèi)卻難覓8000元/平方米的房子。與房?jī)r(jià)猛漲相比，極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降，居民購(gòu)房意愿回落。專家表示，某種程度上，這恰恰是高房?jī)r(jià)作用力的一種表現(xiàn)。
住房銷售有價(jià)無(wú)市
于4月8日結(jié)束的北京春季房展，再次見(jiàn)證了北京房?jī)r(jià)飆升。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，在參展的 30 余個(gè)北京項(xiàng)目中，單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)只有 12 個(gè)，并且都位于郊區(qū)縣。在去年春季房展上，位于朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外的華紡易城銷售均價(jià)7000元/平方米，今年則漲到了1.2萬(wàn)元；位于通州區(qū)的世紀(jì)星城銷售均價(jià)為 4680 元/平方米，今年則漲到了6680 元。
記者了解到，大量沒(méi)有上房展的項(xiàng)目，也是競(jìng)相漲價(jià)，短時(shí)間每平方米上漲800元-1000 元的比比皆是。
位于北京五環(huán)外的世茂奧臨花園3月8日價(jià)格為1.7萬(wàn)元/平方米， 3月25日則漲到了1.78萬(wàn)元/平方米；朝青板塊的新華聯(lián)麗景珊瑚灣3月8日售價(jià)為 1.35萬(wàn)元/平方米， 10天后的新價(jià)格則上漲到1.4萬(wàn)元/平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，在北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓8000元/平方米的項(xiàng)目。而與房?jī)r(jià)猛漲相比，極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降，居民購(gòu)房意愿回落。
據(jù)北京春季房展組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，展會(huì)第一天意向成交套數(shù)僅為 167 套，其中北京項(xiàng)目為 111 套，外埠為 56 套。
記者注意到，北京市建委交易系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1、2 月份商品住宅預(yù)售登記分別為9935套、5372 套；而2006年同期，卻分別為13181套、9465套。
央行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果也顯示，從第一季度數(shù)據(jù)看，居民的購(gòu)房意愿有所回落，回答未來(lái) 3個(gè)月有購(gòu)房打算的居民比例，從上季度的17.5%降至16.5%。
有專家指出，從目前的情況來(lái)看，無(wú)論是交易量，還是交易面積都在下降，“有價(jià)無(wú)市”的局面越來(lái)越顯著。“某種程度上，這恰恰是高房?jī)r(jià)作用力的一種表現(xiàn)�！�
房?jī)r(jià)為何越調(diào)越漲？
“到哪兒去買(mǎi)中低價(jià)位的房�。俊惫渫攴空沟姆断壬荒槦o(wú)奈。
北京市東城區(qū)統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)字顯示，去年?yáng)|城區(qū)的居民人均可支配收入為20665 元，而東城區(qū)普通住宅銷售平均單價(jià)達(dá)到了2.16 萬(wàn)元/平方米，這就意味著在東城生活的居民，一年的可支配收入，還買(mǎi)不到一平米的房子。
北京的房?jī)r(jià)在多輪調(diào)控中扶搖直上。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的消息稱，前兩個(gè)月全國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲 5.9% ，北京漲幅高達(dá) 10% 。
北京市人大代表、中國(guó)政法大學(xué)民商法教授王玉梅表示，北京房?jī)r(jià)猛漲的主要原因是政府調(diào)控力度不夠，而過(guò)分的依賴市場(chǎng)。比如，政府保障性性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還是過(guò)少，即使是有限的數(shù)量，也難以發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。
王教授舉例說(shuō)，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房只賣(mài)給拆遷戶，而拆遷戶中不屬于困難戶的也挺多�！斑@樣，經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際意義就打了折扣�！�
記者了解到，今年通州將建 20 到 30 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，門(mén)頭溝區(qū)也將建 25 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，都是主要供給拆遷居民。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果這些規(guī)劃順利實(shí)現(xiàn)，按每套90平方米計(jì)算，大概能建1萬(wàn)套，這顯然是杯水車(chē)薪；對(duì)于限價(jià)房來(lái)說(shuō)，僅比周邊房?jī)r(jià)低 10%-15% ，吸引的仍然是那些原有的商品房購(gòu)買(mǎi)客戶。而這樣的差價(jià)根本無(wú)法拉開(kāi)限價(jià)房與商品房的差距，最終可能會(huì)轉(zhuǎn)化為黑市的買(mǎi)號(hào)費(fèi)、批條子的好處費(fèi)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容指出，房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題在于房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資與消費(fèi)的兩棲市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資品市場(chǎng)，同時(shí)這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格有政府的隱性擔(dān)保時(shí)，那么它的價(jià)格肯定是只漲不跌。
虛假信息擾亂調(diào)控
有關(guān)專家告訴記者，北京房?jī)r(jià)飆升的另一原因不容忽視，就是利益集團(tuán)散布虛假信息，誤導(dǎo)民眾，中央調(diào)控政策遭到軟抵抗。
就在此次房展開(kāi)始之前，北京市屬某媒體報(bào)道，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)目標(biāo)已經(jīng)完成，“國(guó)六條”對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)取得了一定效果。一時(shí)嘩然。話音未落，央行上調(diào)利率，開(kāi)始了新一輪房產(chǎn)調(diào)控。
還有，北京市統(tǒng)計(jì)局公布，前兩個(gè)月，全市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均有較大幅度減少，現(xiàn)房銷售面積為 45.3 萬(wàn)平方米，期房銷售面積為 143.8 萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降 63.8% 和 23.4% 。其中，住宅現(xiàn)房銷售面積 30 萬(wàn)平方米，下降 71.4% ；住宅期房銷售面積 97.4 萬(wàn)平方米，下降 42.4% 。
北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)對(duì)此分析認(rèn)為，市場(chǎng)供求矛盾未得到解決，房?jī)r(jià)指數(shù)依然高位運(yùn)行。
有人質(zhì)疑，“住宅現(xiàn)房銷售”和“住宅期房銷售”都呈大幅下降。明明是“有價(jià)無(wú)市”，又怎么會(huì)得出“市場(chǎng)供求矛盾未得到解決”如此南轅北轍的結(jié)論？
記者登陸北京市建委主辦的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢看到，截至 4 月9日，尚有可售期房 79171 套，未簽約現(xiàn)房 19944 套。“按照目前的銷售速度，即使沒(méi)有新的項(xiàng)目入市，現(xiàn)有近 10 萬(wàn)套的存量，也足夠維持今年一整年的銷售�！�
可見(jiàn)，北京的商品房不是供不應(yīng)求，而是大大地供過(guò)于求。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市和環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞研究員接受記者采訪時(shí)說(shuō)，媒體、學(xué)界都應(yīng)該為公眾提供真實(shí)準(zhǔn)確的信息�！皩W(xué)界是思想的創(chuàng)造者，具有一定的話語(yǔ)權(quán)，富有重大的社會(huì)責(zé)任，學(xué)者講話要慎重，不要為金錢(qián)所動(dòng)，不能為名譽(yù)所累，更不要迎合某些潮流�！�
加息是新一輪調(diào)控的開(kāi)始
然而，種種跡象表明，在看似平靜的背后，一場(chǎng)更為深入的調(diào)控大幕，正在徐徐拉開(kāi)。中央和地方都在暗中加碼，市場(chǎng)各方都在重新角力。
“中國(guó)央行最近加息僅僅預(yù)示著政府將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，估計(jì)將有新一輪的行政調(diào)控推出，為過(guò)熱的投資降溫。”國(guó)際知名投行摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇近日在其最新一份中國(guó)研究報(bào)告中指出。
羅奇認(rèn)為，中國(guó)央行在 11 個(gè)月內(nèi)第三次調(diào)高利率，由此可見(jiàn)，中國(guó)的政策導(dǎo)向已經(jīng)非常清晰，不但承認(rèn)其宏觀調(diào)控問(wèn)題的嚴(yán)峻性，而且著手啟動(dòng)了調(diào)控措施。
4 月 6 日 ，建設(shè)部、國(guó)土資源部等 8 部委聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知”，提出將在未來(lái)整整 1 年內(nèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
北京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)在新的一輪調(diào)控中再度飆升？易憲容認(rèn)為，這取決于政府調(diào)控的力度。為了達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，政府得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如清除政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保，用嚴(yán)格的技術(shù)性硬約束，讓住房的投資性質(zhì)清除出市場(chǎng)等�！安贿^(guò)，目前最大的困難就是既得特殊利益集團(tuán)對(duì)這種改革與調(diào)整嚴(yán)重的阻礙。” (李忠峰)
