日前，上海社會(huì)科學(xué)院完成的研究報(bào)告顯示，上海住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的變化，2006年的漲幅為-0.5%，這是2000年以來(lái)上海房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而北京首批“兩限房”項(xiàng)目銷(xiāo)售限價(jià)全部確定，沒(méi)有超過(guò)市民測(cè)算的每平方米7000元的價(jià)格。這兩條信息對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，但房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)家庭收入相比還是過(guò)高，按70平方米計(jì)算為7倍左右，一些城市的房?jī)r(jià)與收入比已達(dá)十幾倍甚至幾十倍，可以說(shuō)，0.5個(gè)百分點(diǎn)漲幅的回落和每平米不到7000元的房?jī)r(jià)，對(duì)中低收入需要購(gòu)房的家庭來(lái)說(shuō)，住房夢(mèng)還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。目前城鎮(zhèn)低收入居民中還有1260萬(wàn)個(gè)家庭住房非常困難，此外，兩億多進(jìn)城農(nóng)民，絕大部分居住條件很差。保障基本住房是改善和保障民生的基本內(nèi)容之一，解決低收入家庭住房問(wèn)題需要金融的支持。
金融支持包括宏觀金融調(diào)控和微觀金融保障措施。目前，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，一方面便利了具有真實(shí)居住需求的消費(fèi)者，另一方面也助長(zhǎng)了投機(jī)者的炒作行為。適度從緊的貨幣政策將收縮銀行的貸款規(guī)模，一方面抑制市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)泡沫，同時(shí)也會(huì)增加中低收入者購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。
從微觀金融保障來(lái)看，20多年來(lái)，我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在住房需求持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的同時(shí)，住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展。2006年底商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額超過(guò)22500多億元，公積金個(gè)人住房貸款余額超過(guò)3600億元。目前，我國(guó)住房金融體系仍存在一些需要解決的問(wèn)題，一是住房融資渠道過(guò)窄，金融工具和金融品種單一，缺乏完善的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制；二是政策性住房金融體系還不健全，住房公積金制度對(duì)中低收入家庭的保障作用沒(méi)有完全體現(xiàn)；三是住房金融市場(chǎng)發(fā)育程度較低，中介機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚處于摸索階段；四是低收入家庭住房融資十分困難。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能獲得住房商業(yè)貸款。
保障住房制度建設(shè)需要一套有效的金融支持體系。要健全住房金融體系，使其能夠有效覆蓋絕大多數(shù)社會(huì)群體，就是要建立商業(yè)性住房融資為主、政策性融資為輔的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，形成住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制。
解決低收入家庭住房，需要拓寬住房金融融資渠道，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券、房地產(chǎn)投資信托等資本市場(chǎng)融資工具，引導(dǎo)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等大規(guī)模的穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金進(jìn)入住房金融市場(chǎng)。要充分利用政策性金融的資金支持�，F(xiàn)有對(duì)購(gòu)房者具有政策性特征的貸款支持只有住房公積金制度，但該體系目前運(yùn)行效率較低，并未體現(xiàn)出對(duì)中低收入者應(yīng)有的支持�？梢钥紤]把住宅公積金納入專(zhuān)門(mén)的住宅政策性銀行進(jìn)行管理，并把公積金貸款業(yè)務(wù)從商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移到住宅政策性銀行，進(jìn)而統(tǒng)一并擴(kuò)展政策性個(gè)人住宅信貸的渠道。可以在公共住宅建設(shè)中全面推進(jìn)金融創(chuàng)新，廣泛利用新的金融工具引入市場(chǎng)化資金。
健全的住宅保障體系，降低中低收入居民住房貸款的首付比率。一方面對(duì)特定住宅政策性金融業(yè)務(wù)提供最終貸款或存款保險(xiǎn)，另一方面對(duì)低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔(dān)保。通過(guò)引進(jìn)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，把首付比率從30%降低到20%或15%，甚至10%或5%。對(duì)中低收入家庭作出優(yōu)惠信貸和保險(xiǎn)政策安排，設(shè)計(jì)多樣化住房抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品，對(duì)不同客戶群體的準(zhǔn)入條件采取差別化管理。商業(yè)銀行介入面向中低收入居民的基本保障住房領(lǐng)域，積極參與和拓展中低收入家庭住房融資市場(chǎng)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行加快住房金融的工具和品種創(chuàng)新，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，以較低的融資成本和豐富的融資功能滿足中低收入家庭購(gòu)房融資需求。
目前已經(jīng)形成的銀行信貸為主的住房金融體系，還需要進(jìn)一步深化改革和加快發(fā)展，一是建立產(chǎn)品體系。要細(xì)分市場(chǎng)，有服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品。二是形成多層次的、多方位的市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接金融的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的工具，不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。三是發(fā)展組織體系。除了直接向客戶提供資金的金融機(jī)構(gòu)外，住房金融市場(chǎng)還應(yīng)包括與住房建設(shè)、交易、消費(fèi)等有關(guān)機(jī)構(gòu)的參與，比如房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)稱(chēng)、分擔(dān)機(jī)制等。
住房是基本民生，住房也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)恒久的支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，解決低收入家庭住房問(wèn)題，不僅為金融業(yè)改進(jìn)服務(wù)，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和業(yè)務(wù)提供了前提，同時(shí)也為金融系統(tǒng)降低金融風(fēng)險(xiǎn)提供了保障，可以說(shuō)，為金融業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇。(王曉欣）
