日前，上海社會(huì)科學(xué)院完成的研究報(bào)告顯示，上海住宅市場出現(xiàn)了前所未有的變化，2006年的漲幅為-0.5%，這是2000年以來上海房價(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長。而北京首批“兩限房”項(xiàng)目銷售限價(jià)全部確定，沒有超過市民測算的每平方米7000元的價(jià)格。這兩條信息對(duì)普通購房者來說是個(gè)利好，但房價(jià)與城鎮(zhèn)家庭收入相比還是過高，按70平方米計(jì)算為7倍左右，一些城市的房價(jià)與收入比已達(dá)十幾倍甚至幾十倍，可以說，0.5個(gè)百分點(diǎn)漲幅的回落和每平米不到7000元的房價(jià)，對(duì)中低收入需要購房的家庭來說，住房夢(mèng)還是無法實(shí)現(xiàn)的。目前城鎮(zhèn)低收入居民中還有1260萬個(gè)家庭住房非常困難，此外，兩億多進(jìn)城農(nóng)民，絕大部分居住條件很差。保障基本住房是改善和保障民生的基本內(nèi)容之一，解決低收入家庭住房問題需要金融的支持。
金融支持包括宏觀金融調(diào)控和微觀金融保障措施。目前，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，一方面便利了具有真實(shí)居住需求的消費(fèi)者，另一方面也助長了投機(jī)者的炒作行為。適度從緊的貨幣政策將收縮銀行的貸款規(guī)模，一方面抑制市場對(duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)泡沫，同時(shí)也會(huì)增加中低收入者購房的負(fù)擔(dān)。
從微觀金融保障來看，20多年來，我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在住房需求持續(xù)強(qiáng)勁增長的同時(shí)，住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展。2006年底商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額超過22500多億元，公積金個(gè)人住房貸款余額超過3600億元。目前，我國住房金融體系仍存在一些需要解決的問題，一是住房融資渠道過窄，金融工具和金融品種單一，缺乏完善的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制；二是政策性住房金融體系還不健全，住房公積金制度對(duì)中低收入家庭的保障作用沒有完全體現(xiàn)；三是住房金融市場發(fā)育程度較低，中介機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后，住房抵押貸款二級(jí)市場尚處于摸索階段；四是低收入家庭住房融資十分困難。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能獲得住房商業(yè)貸款。
保障住房制度建設(shè)需要一套有效的金融支持體系。要健全住房金融體系，使其能夠有效覆蓋絕大多數(shù)社會(huì)群體，就是要建立商業(yè)性住房融資為主、政策性融資為輔的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，形成住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制。
解決低收入家庭住房，需要拓寬住房金融融資渠道，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資信托等資本市場融資工具，引導(dǎo)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等大規(guī)模的穩(wěn)定的長期資金進(jìn)入住房金融市場。要充分利用政策性金融的資金支持�，F(xiàn)有對(duì)購房者具有政策性特征的貸款支持只有住房公積金制度，但該體系目前運(yùn)行效率較低，并未體現(xiàn)出對(duì)中低收入者應(yīng)有的支持。可以考慮把住宅公積金納入專門的住宅政策性銀行進(jìn)行管理，并把公積金貸款業(yè)務(wù)從商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移到住宅政策性銀行，進(jìn)而統(tǒng)一并擴(kuò)展政策性個(gè)人住宅信貸的渠道�？梢栽诠沧≌ㄔO(shè)中全面推進(jìn)金融創(chuàng)新，廣泛利用新的金融工具引入市場化資金。
健全的住宅保障體系，降低中低收入居民住房貸款的首付比率。一方面對(duì)特定住宅政策性金融業(yè)務(wù)提供最終貸款或存款保險(xiǎn)，另一方面對(duì)低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔(dān)保。通過引進(jìn)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，把首付比率從30%降低到20%或15%，甚至10%或5%。對(duì)中低收入家庭作出優(yōu)惠信貸和保險(xiǎn)政策安排，設(shè)計(jì)多樣化住房抵押貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品，對(duì)不同客戶群體的準(zhǔn)入條件采取差別化管理。商業(yè)銀行介入面向中低收入居民的基本保障住房領(lǐng)域，積極參與和拓展中低收入家庭住房融資市場，鼓勵(lì)商業(yè)銀行加快住房金融的工具和品種創(chuàng)新，降低準(zhǔn)入門檻，以較低的融資成本和豐富的融資功能滿足中低收入家庭購房融資需求。
目前已經(jīng)形成的銀行信貸為主的住房金融體系，還需要進(jìn)一步深化改革和加快發(fā)展，一是建立產(chǎn)品體系。要細(xì)分市場，有服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品。二是形成多層次的、多方位的市場體系。住房金融市場不僅要有間接金融的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的工具，不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場，也要有分擔(dān)一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。三是發(fā)展組織體系。除了直接向客戶提供資金的金融機(jī)構(gòu)外，住房金融市場還應(yīng)包括與住房建設(shè)、交易、消費(fèi)等有關(guān)機(jī)構(gòu)的參與，比如房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等，形成市場風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)稱、分擔(dān)機(jī)制等。
住房是基本民生，住房也是國民經(jīng)濟(jì)恒久的支柱產(chǎn)業(yè)。國家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，解決低收入家庭住房問題，不僅為金融業(yè)改進(jìn)服務(wù)，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和業(yè)務(wù)提供了前提，同時(shí)也為金融系統(tǒng)降低金融風(fēng)險(xiǎn)提供了保障，可以說，為金融業(yè)健康發(fā)展帶來了新機(jī)遇。(王曉欣）
