日前公布的廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年3月廣州市十區(qū)新建商品住宅均價(jià)為7029元/平方米,比2月下降700元/平方米,環(huán)比降幅達(dá)到9.1%,引起各界關(guān)注。有人說(shuō)是市長(zhǎng)發(fā)話的威力,有人說(shuō)是買(mǎi)家的心理預(yù)期有了改變,也有人說(shuō)是穗7條的影響。筆者認(rèn)為,統(tǒng)計(jì)均價(jià)受區(qū)域成交比例的影響很大,并非說(shuō)明廣州樓價(jià)出現(xiàn)下跌調(diào)整之勢(shì)。
根據(jù)市國(guó)土局的解釋?zhuān)?月樓價(jià)下降的主要原因是:價(jià)位較高的中心城區(qū)交易量減少,價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量增加,結(jié)構(gòu)變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平!本唧w說(shuō)來(lái),中心六區(qū)的成交面積環(huán)比減少35.5%,其它四區(qū)成交面積增19.5%。
多位業(yè)內(nèi)分析人士均表示,由于2月處在春節(jié)假期,其數(shù)據(jù)本身不具備可比性,因而3月均價(jià)的下降并不意味著樓價(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部主任陳海豐表示,2月份高端產(chǎn)品成交多,均價(jià)上漲600多元/平方米,3月份的下降,其實(shí)應(yīng)看作恢復(fù)到1月份的正常水平。而3月均價(jià)下降,更不應(yīng)該看作是穗7條立桿見(jiàn)影的效果,因?yàn)樗?條是在3月底提出的,已近本月成交的尾聲。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在一次論壇上談到,樓價(jià)取決于供求關(guān)系,進(jìn)而取決于管制與競(jìng)爭(zhēng)。從這個(gè)角度分析,五一前后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍不夠充分,根據(jù)陽(yáng)光家緣實(shí)時(shí)預(yù)售商品房監(jiān)控?cái)?shù)據(jù),目前可售商品房2.7萬(wàn)套,其中新推貨量?jī)H8000套左右,供應(yīng)總量不多,優(yōu)質(zhì)盤(pán)也不夠多,而大發(fā)展商們也因種種原因延遲推貨計(jì)劃或縮小推貨規(guī)模。管制方面,政府嚴(yán)格整頓交易秩序,但是儲(chǔ)客、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式并未受到干預(yù)。筆者認(rèn)為,樓價(jià)究竟是真實(shí)需求推高的還是投機(jī)行為炒高的,值得政府去考察,也是政府制定調(diào)控細(xì)則的基礎(chǔ)。若是真實(shí)需求推高,即使短期內(nèi)抑制了需求,還會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,若是投機(jī)行為炒高,就需嚴(yán)格限制境內(nèi)外資金的投機(jī)行為。
張廣寧在兩會(huì)期間的話猶在耳邊:“廣州未來(lái)5年的廉租房建設(shè)計(jì)劃以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計(jì)劃都已經(jīng)公布了,我認(rèn)為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。所以我提醒中低收入者,如果想買(mǎi)房,先不用著急”。但是值得注意的是,未來(lái)5年的廉租房和經(jīng)適房加大供應(yīng),目的是為了解決低收入人群的住房需求,而政府并不鼓勵(lì)中低收入者競(jìng)相買(mǎi)房,對(duì)于目前仍然觀望的年輕都市白領(lǐng)們來(lái)說(shuō),誰(shuí)能保證3、5年后市區(qū)的房?jī)r(jià)能令他們滿意?“90/70標(biāo)準(zhǔn)”真的能降低總價(jià)嗎?幾大開(kāi)發(fā)商都表示嚴(yán)格按照該標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批,但是小戶型產(chǎn)品會(huì)規(guī)劃成公寓,而眾所周知,公寓價(jià)格比洋房高出不少,由此看來(lái),冀望心水盤(pán)樓價(jià)不漲,這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)難。(蒙暉)