5月9日，兩幅珠江新城寫字樓地塊和兩幅琶洲地塊順利拍出，其中最大的亮點(diǎn)是珠江新城樓面地價(jià)再創(chuàng)新高——I1-3地塊地價(jià)達(dá)9567元/平方米，刷新了去年4月27日由D1-1地塊保持的珠江新城最高紀(jì)錄——4655元/平方米，珠江新城地價(jià)竟在短短一年翻了一倍。同時(shí)，琶洲酒店地塊PZB1401則以7億元、折合樓面地價(jià)8196元/平方米的高價(jià)落入“琶洲地王”PZB1301得主南豐集團(tuán)手中。
本次拍賣有幾點(diǎn)是比較引人關(guān)注的：
一是珠江新城樓面地價(jià)再次被成倍推高。拍賣結(jié)果接近“琶洲地王”10037元/平方米的價(jià)位，而永恒投資的背景低調(diào)，可能會(huì)與某些有利益干系的地產(chǎn)商有關(guān)聯(lián)；
二是意外規(guī)定每次舉牌要加價(jià)5000萬(wàn)元。這與過(guò)去每次加價(jià)100萬(wàn)-200萬(wàn)、最多1000萬(wàn)的做法有很大不同，有關(guān)人員解釋這樣做是為了節(jié)省時(shí)間。這一解釋顯然十分牽強(qiáng)，可能是事先達(dá)成默契而采取的高價(jià)阻隔策略；
三是國(guó)土部門官員十分反常地事先表態(tài)：本次拍賣價(jià)格肯定不低。同時(shí)還表示,一個(gè)城市商業(yè)辦公地價(jià)是城市競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，但商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)與住宅用地地價(jià)是兩個(gè)概念，與住宅用地地價(jià)無(wú)關(guān)。
這種說(shuō)法原則上是對(duì)的，但對(duì)于珠江新城和琶洲而言則并不一定適宜，因?yàn)檫@兩個(gè)地塊商業(yè)用地和住宅用地是相互影響的，住宅樓價(jià)地價(jià)和商業(yè)樓價(jià)地價(jià)互相拉動(dòng)、互為因果。
廣州現(xiàn)在商業(yè)地價(jià)比北京、上海和深圳都要高，但商業(yè)物業(yè)的價(jià)格卻遠(yuǎn)低于這些城市。如果樓價(jià)不能像開發(fā)商預(yù)期的那樣得到進(jìn)一步的提升，按現(xiàn)在的價(jià)位來(lái)測(cè)算，經(jīng)營(yíng)和盈利的空間并不大，而經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)則比較大。
一旦市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，高價(jià)拿地的發(fā)展商是難以應(yīng)對(duì)和承受的，當(dāng)年保稅區(qū)、中山五路和珠江新城初期就遇到過(guò)這樣的情形，至今也只有珠江新城逐步走出困境，歷史的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)是應(yīng)當(dāng)記取的。
為什么廣州的地價(jià)近期不斷被成倍地推高？比較典型的是琶洲的10037元/平方米樓面地價(jià)的地王，該地塊幾度流拍，最后卻以令人意外的天價(jià)被港資背景的公司競(jìng)得；種豬場(chǎng)、種雞場(chǎng)地塊也都拍出較高的天價(jià)；而萬(wàn)科金沙洲和江灣橋南也兩番創(chuàng)下成倍推高地價(jià)的紀(jì)錄。
這次珠江新城又再次出現(xiàn)這種成倍推高地價(jià)的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)不是偶然的，估計(jì)與上市公司運(yùn)作模式有一定關(guān)聯(lián)。
因?yàn)樵S多上市公司都擁有大量的土地儲(chǔ)備，地價(jià)和樓價(jià)的推高可以直接影響其土地儲(chǔ)備以及開發(fā)前景的估值，可以直接為其帶來(lái)超額的土地收益和高額的開發(fā)利潤(rùn)。
這對(duì)地方政府而言也是利益攸關(guān)的，因?yàn)榭梢源蠓黾油恋厥找妫识鴺?lè)此不疲。
但這種人為推高地價(jià)的做法，是有違市場(chǎng)運(yùn)作法則的，并不是真正的市場(chǎng)供求關(guān)系形成的結(jié)果。過(guò)于急功近利，反而會(huì)導(dǎo)致欲速則不達(dá)或過(guò)猶不及的結(jié)果。
希望有關(guān)部門檢討價(jià)高者得的競(jìng)拍方式，建議采取價(jià)中者得的綜合競(jìng)標(biāo)方式，以避免人為操控的現(xiàn)象。(韓世同 作者系廣州知名房產(chǎn)研究專家)
