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土地增值稅增大開發(fā)商成本壓力 向房價(jià)轉(zhuǎn)移有限
2007年05月24日 09:06 來源:中國證券報(bào)


    今天,是國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  北京市土地增值稅清算細(xì)則于日前揭開面紗。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,該政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率產(chǎn)生不同程度影響,毛利率較高的項(xiàng)目或公司影響比較大,這包括開發(fā)高檔住宅的公司,以及那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。

  與此同時(shí),開發(fā)商將不再單純追求項(xiàng)目的利潤率水平,加快項(xiàng)目滾動(dòng)和追求規(guī)模成長將成為共識。在這一過程中,行業(yè)龍頭公司也將加快市場整合,行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

  毛利率越高 征稅影響越大

  由于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》明確了征稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,因此對每個(gè)公司的影響不盡相同。業(yè)內(nèi)專家指出,一方面要計(jì)算每個(gè)項(xiàng)目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率,另一方面還要看稅負(fù)較大的項(xiàng)目的結(jié)算時(shí)間,如果項(xiàng)目在前幾年已經(jīng)逐年有結(jié)算,但土地增值稅尚未清算,那么今年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當(dāng)顯著的。

  按照實(shí)施細(xì)則,土地增值稅為四級超率累進(jìn)稅率,即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除金額50%至100%的部分,稅率40%;增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分,稅率50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分,稅率為60%。

  這意味著,毛利率越高的項(xiàng)目,所要繳納的土地增值稅越多。長城證券分析師向暉經(jīng)過測算后得出,毛利率40%的項(xiàng)目嚴(yán)格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%。

  長江證券分析師劉焱認(rèn)為,土地增值稅清算實(shí)施后,開發(fā)商的成本壓力將增大,但是對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響卻不盡相同。

  劉焱指出,原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤水平將有較大的負(fù)面影響,因?yàn)檫@些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉,這使得公司未來將會(huì)為此付出非常高昂的增值稅。但是對于一些長期從事普通住宅開發(fā)(特別是經(jīng)濟(jì)適用房)企業(yè)和純自持物業(yè)出租企業(yè),它們從事業(yè)務(wù)屬于免征土地增值稅范圍或不發(fā)生土地和建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,因此受此次稅收政策的影響較小。

  稅負(fù)向房價(jià)轉(zhuǎn)移有限

  對于開放商是否會(huì)以提高房價(jià)的方式,轉(zhuǎn)移土地增值稅清算帶來的成本壓力,業(yè)內(nèi)普遍表示否認(rèn)。

  向暉認(rèn)為,土地增值稅執(zhí)行清算,會(huì)在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為,至于對房價(jià)的影響,他認(rèn)為最終影響房價(jià)的還是市場供求關(guān)系,將增值稅轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上可能性較小。

  劉焱指出,由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目毛利率一般在20%-40%,可以說大多數(shù)企業(yè)的項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算的起點(diǎn),以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回,因此該政策對房價(jià)的影響較小。

  上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅介紹,目前新開工的項(xiàng)目基本上全都做了土地增值稅計(jì)提,他認(rèn)為,有的開發(fā)企業(yè)會(huì)利用漲價(jià)來彌補(bǔ)利潤損失,但這樣操作會(huì)大大增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)楦叻績r(jià)將導(dǎo)致項(xiàng)目空置積壓的可能性增大,企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。

  因此,市場人士預(yù)測,房地產(chǎn)開發(fā)商將更多考慮采取提高建安費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用額度等辦法使得未來的扣除部分提高,從而降低毛率,而不會(huì)通過漲價(jià)方式降低土地增值稅的壓力。(林喆)

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