北京市土地增值稅清算細(xì)則于日前揭開(kāi)面紗。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率產(chǎn)生不同程度影響，毛利率較高的項(xiàng)目或公司影響比較大，這包括開(kāi)發(fā)高檔住宅的公司，以及那些以非市場(chǎng)化拿地為主、拿地成本較低的公司。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將不再單純追求項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平，加快項(xiàng)目滾動(dòng)和追求規(guī)模成長(zhǎng)將成為共識(shí)。在這一過(guò)程中，行業(yè)龍頭公司也將加快市場(chǎng)整合，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。
毛利率越高 征稅影響越大
由于《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》明確了征稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，因此對(duì)每個(gè)公司的影響不盡相同。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，一方面要計(jì)算每個(gè)項(xiàng)目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級(jí)的稅率，另一方面還要看稅負(fù)較大的項(xiàng)目的結(jié)算時(shí)間，如果項(xiàng)目在前幾年已經(jīng)逐年有結(jié)算，但土地增值稅尚未清算，那么今年集中收取土地增值稅對(duì)利潤(rùn)的影響還是相當(dāng)顯著的。
按照實(shí)施細(xì)則，土地增值稅為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
這意味著，毛利率越高的項(xiàng)目，所要繳納的土地增值稅越多。長(zhǎng)城證券分析師向暉經(jīng)過(guò)測(cè)算后得出，毛利率40%的項(xiàng)目嚴(yán)格征收土地增值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4%。
長(zhǎng)江證券分析師劉焱認(rèn)為，土地增值稅清算實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商的成本壓力將增大，但是對(duì)于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響卻不盡相同。
劉焱指出，原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平將有較大的負(fù)面影響，因?yàn)檫@些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì)為此付出非常高昂的增值稅。但是對(duì)于一些長(zhǎng)期從事普通住宅開(kāi)發(fā)(特別是經(jīng)濟(jì)適用房)企業(yè)和純自持物業(yè)出租企業(yè)，它們從事業(yè)務(wù)屬于免征土地增值稅范圍或不發(fā)生土地和建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耸艽舜味愂照叩挠绊戄^小。
稅負(fù)向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移有限
對(duì)于開(kāi)放商是否會(huì)以提高房?jī)r(jià)的方式，轉(zhuǎn)移土地增值稅清算帶來(lái)的成本壓力，業(yè)內(nèi)普遍表示否認(rèn)。
向暉認(rèn)為，土地增值稅執(zhí)行清算，會(huì)在一定程度上打擊開(kāi)發(fā)商囤地或捂盤(pán)的行為，至于對(duì)房?jī)r(jià)的影響，他認(rèn)為最終影響房?jī)r(jià)的還是市場(chǎng)供求關(guān)系，將增值稅轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上可能性較小。
劉焱指出，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率一般在20%-40%，可以說(shuō)大多數(shù)企業(yè)的項(xiàng)目尚未達(dá)到土地增值稅清算的起點(diǎn)，以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，因此該政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。
上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅介紹，目前新開(kāi)工的項(xiàng)目基本上全都做了土地增值稅計(jì)提，他認(rèn)為，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)利用漲價(jià)來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)損失，但這樣操作會(huì)大大增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)將導(dǎo)致項(xiàng)目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。
因此，市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將更多考慮采取提高建安費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用額度等辦法使得未來(lái)的扣除部分提高，從而降低毛率，而不會(huì)通過(guò)漲價(jià)方式降低土地增值稅的壓力。(林喆)
