城市的一畝三分地涌進(jìn)了越來越多的人，而城鄉(xiāng)土地仍然是楚河漢界一清二楚，這正是房?jī)r(jià)上漲強(qiáng)烈預(yù)期的基礎(chǔ)。要想轉(zhuǎn)變這個(gè)預(yù)期，從而遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，必須打破城鄉(xiāng)土地畛域，使城市化的過程變?yōu)槿藛T流動(dòng)、土地流動(dòng)同時(shí)進(jìn)行的良性互動(dòng)
個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化使中國(guó)房市成為博彩游戲
在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國(guó)住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關(guān)地方政府、開發(fā)商、炒樓團(tuán)及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國(guó)住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為投資市場(chǎng)的一部分，個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有使中國(guó)樓市成為世界上最大博彩游戲的傾向。
它使中國(guó)居民財(cái)富體系增加了脆弱性和不穩(wěn)定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)具有罕見的市場(chǎng)換位能力和流動(dòng)性要求，中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構(gòu)成了金融過剩。拉動(dòng)目前的中國(guó)住房的價(jià)格增長(zhǎng)不過需要四、五萬億人幣，但是引爆這個(gè)市場(chǎng)的泡沫也許就需要一、二萬億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場(chǎng)更具有高度投機(jī)性質(zhì)，面臨大規(guī)模價(jià)格重組的可能。如果炒樓團(tuán)和投資者的住房進(jìn)行比較集中的轉(zhuǎn)讓對(duì)沖，將有可能構(gòu)成10萬億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動(dòng)，僅以目前不到17萬億人民幣的居民儲(chǔ)蓄難以完成均衡的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換傳導(dǎo)。截止2007年6月30日中國(guó)廣義貨幣余額為37.78萬億元；狹義貨幣余額為13.58萬億元，這個(gè)資源不但要運(yùn)轉(zhuǎn)中國(guó)的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國(guó)的消費(fèi)體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過七、八萬億人民幣的入市資金，以這個(gè)水平再大幅拉升中國(guó)城鎮(zhèn)樓市的升水，不但會(huì)導(dǎo)致社會(huì)利益的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團(tuán)的市場(chǎng)對(duì)沖。政府沒有擔(dān)保過房?jī)r(jià)上漲，也沒有財(cái)力托住這個(gè)市場(chǎng)的劇烈轉(zhuǎn)變。
為了促使住房資產(chǎn)升值，開發(fā)商正采用刺激社會(huì)心理預(yù)期的方法，借助市場(chǎng)和輿論變相帶動(dòng)大城市的房?jī)r(jià)升值，用新聞潮構(gòu)造一種不可逆轉(zhuǎn)的普遍升值心理以對(duì)抗中國(guó)的真實(shí)資源情況和傳遞壓力，透支中國(guó)未來，使房?jī)r(jià)升值成為一種擬像控制和社會(huì)預(yù)期，以對(duì)房?jī)r(jià)的升值壓力轉(zhuǎn)化為對(duì)房?jī)r(jià)的升值預(yù)期，以新聞潮和社會(huì)預(yù)期牽引房?jī)r(jià)升值，這也是一種變相的住房選擇限制和升值強(qiáng)制，加速構(gòu)成了不同社會(huì)利益的決戰(zhàn)和開發(fā)商集團(tuán)更高明的社會(huì)壓力。它可能推進(jìn)更大規(guī)模的國(guó)際投資者博弈中國(guó)房?jī)r(jià)升值的熱潮并和中國(guó)政府開賭。由此將限制中國(guó)住房改革的選擇性，其實(shí)質(zhì)也就是限制中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。
房市結(jié)構(gòu)需要轉(zhuǎn)型調(diào)整
如果中國(guó)城鄉(xiāng)住宅能夠一體化，全流通，如果中國(guó)城鄉(xiāng)能夠統(tǒng)一土地使用權(quán)并帶來住宅商品的流動(dòng)性，那么就有可能對(duì)現(xiàn)有住宅價(jià)格體系產(chǎn)生巨大革命性的顛覆效果。
中國(guó)房市正進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的重大歷史轉(zhuǎn)型期，這是歷史的潮流。中國(guó)已經(jīng)成為世界上最大的房屋消費(fèi)國(guó)，但是目前僅限于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場(chǎng)是一個(gè)不完整的半邊市場(chǎng)，隨時(shí)可以受到中國(guó)房市全流通的沖擊；它也是一個(gè)利益需要重大調(diào)整的市場(chǎng)，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場(chǎng)機(jī)制使然，270億平方米左右農(nóng)村住宅的商品化流通不但是中國(guó)住房市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步的方向，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史機(jī)會(huì)和財(cái)富利益調(diào)整的合理選擇，是8億農(nóng)民富裕的籌碼。目前城市畸高的房?jī)r(jià)是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)遺傳病的反應(yīng)，是中國(guó)商品房市整體定價(jià)體制的扭曲，難以反映中國(guó)城鄉(xiāng)住宅的真實(shí)價(jià)值。村鎮(zhèn)住宅的全流通不但將使農(nóng)民致富，也將擴(kuò)大中國(guó)住房市場(chǎng)的巨大容量，還將修復(fù)畸形的中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格體系。目前不合理的土地利用模式亟須改變
轉(zhuǎn)型時(shí)期土地政策要解決好三個(gè)問題：其一、已批出土地的限期開發(fā)利用問題；其二、每年新增建設(shè)用地問題；其三、徹底將城市土地使用權(quán)和農(nóng)村土地使用權(quán)統(tǒng)一起來的問題。
中國(guó)加強(qiáng)未利用地仍然有一定的空間，目前居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地不過為2635.45萬公頃(3.95億畝)，18億畝耕地以外的其他農(nóng)用地2554.10萬公頃(3.83億畝)，立足非耕地的2億畝左右的農(nóng)村建設(shè)用地，從簡(jiǎn)單利用轉(zhuǎn)為加大容積率的復(fù)雜利用，從而解決今后居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地的用地需要是完全可能的，也應(yīng)該是中國(guó)土地利用的戰(zhàn)略方向，完全可以解決好中國(guó)人民的生存需要。
現(xiàn)在中國(guó)以3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地、3.83億畝的居民的城市用地和3.95畝的工礦用地相整合，基本上半斤對(duì)八兩，農(nóng)村建設(shè)用地有巨大的利用空間。3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地是向居民點(diǎn)和工礦用地輸送的巨大資源和中國(guó)現(xiàn)代化的根基，但是以目前的征地模式很難創(chuàng)造中國(guó)土地的精用效益，多力勝物，少力勝人，煥發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地主體的巨大積極性和創(chuàng)造性，將使3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地的利用事半功倍。為此改變我們目前的征地模式，大規(guī)模增加農(nóng)村供地主體，并使農(nóng)用建設(shè)用地直接入市是中國(guó)實(shí)現(xiàn)居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地良性發(fā)展的必由之路。為此改革的目的就是要實(shí)現(xiàn)從政府征收、征用的土地模式向市場(chǎng)意愿開發(fā)和政府保障相結(jié)合的土地利用模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
即使從中國(guó)目前的土地資源量判斷：在不改變現(xiàn)有的征地制度下，以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，全面打擊和約束囤地行為，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決土地市場(chǎng)的運(yùn)作，中國(guó)完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會(huì)保障用房。中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)，包括住房建設(shè)，每年的用地規(guī)模大約在500-700萬畝之間，這是我們能夠解決而沒有解決好的。
目前中國(guó)城鄉(xiāng)分治的二元土地制度、社會(huì)制度也維護(hù)了城市對(duì)農(nóng)村土地的征收、征用。在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)有所有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地不能流轉(zhuǎn)，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的惟一方式就是國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國(guó)家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)營(yíng)模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在發(fā)展要求中國(guó)土地利用模式需要做出革命性的調(diào)整，走世界先進(jìn)國(guó)家土地資源管理的成功道路。國(guó)家不是土地經(jīng)營(yíng)商，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)國(guó)家從集權(quán)式的綜合經(jīng)營(yíng)管理土地資源轉(zhuǎn)型為依法管治和統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的管治制度。為此有必要以編纂《民法》，修改補(bǔ)充《物權(quán)法》、《土地管理法》等為基礎(chǔ)重構(gòu)中國(guó)的土地權(quán)利制度和權(quán)利體系，并在此基礎(chǔ)上建立和運(yùn)轉(zhuǎn)全國(guó)統(tǒng)一現(xiàn)代化的地政管理體制。(武建東)
