早在1998年實(shí)行房改貨幣化分配政策時(shí)，我就建議“經(jīng)濟(jì)適用住房”實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度并“內(nèi)循環(huán)”。

　　但北京市最初實(shí)行該政策時(shí)未對(duì)準(zhǔn)入準(zhǔn)出做出限制與管理，致使北京的經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)被不該享受政府補(bǔ)貼的中高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、占用和被用于出租和炒房盈利的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在出臺(tái)亡羊補(bǔ)牢的“內(nèi)循環(huán)”政策，雖然無(wú)法解決已銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房中出現(xiàn)的問(wèn)題，卻可以為今后建立完善的住房保障制度打下良好的基礎(chǔ)。原因有:

　　一是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地是劃撥的，不可能無(wú)限量的供給，必須將有限的資源充分地用在應(yīng)保障的人群身上。

　　二是經(jīng)濟(jì)適用住房只在限定的收入范圍內(nèi)運(yùn)行，可以防止利用經(jīng)濟(jì)適用住房炒房的行為，防止轉(zhuǎn)化為商品房，也防止這種保障性住房的減少。

　　三是同一小區(qū)中的管理與公共產(chǎn)品的提供可以防止出現(xiàn)不同受眾人群中的不公平享受，避免中高收入家庭過(guò)多地占用公共資源。

　　四是“內(nèi)循環(huán)”可以讓民眾看到希望，改變消費(fèi)預(yù)期，并與市場(chǎng)隔離，有利于市場(chǎng)發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)適用房“內(nèi)循環(huán)”政策應(yīng)該如何運(yùn)作？我認(rèn)為，具體做法有:

　　事先約定經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入條件，并事先告知準(zhǔn)出條件。

　　用可租可售和部分產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)的多種方式保障中低收入家庭的準(zhǔn)入門(mén)檻，讓無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)的家庭可以享受。

　　建立由政府主導(dǎo)的封閉式長(zhǎng)期銀行信貸支持(或?qū)ｍ?xiàng)債券發(fā)行)，讓租房可以社會(huì)化、市場(chǎng)化待建與經(jīng)營(yíng)。

　　封閉性回購(gòu)可以采用事先按市場(chǎng)價(jià)定價(jià)方式，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者約定折讓優(yōu)惠的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。回購(gòu)時(shí)按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格回購(gòu)，但必須將原折讓的優(yōu)惠退給政府，并合理地扣除房屋的折舊費(fèi)用。超出原事先約定的市場(chǎng)價(jià)格和扣除折舊費(fèi)用的增值余額給賣房人。

　　政府可以再按同類的方式將房屋轉(zhuǎn)給有準(zhǔn)入資格的家庭，以保證不僅用增量也用存量保障供給。

　　為讓租用者放心，也可用局部產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)，按比例交租用房租，幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部的購(gòu)買(mǎi)。

　　專門(mén)設(shè)置租用區(qū)，租用區(qū)內(nèi)的房屋不能購(gòu)買(mǎi)。（任志強(qiáng) 北京市政協(xié)委員）