8月24日，由國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住宅工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議決定，全國(guó)要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設(shè)區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼的低保家庭，基本做到應(yīng)保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)，要率先把保障對(duì)象擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2010年年底前，全國(guó)城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。

　　而在前不久，國(guó)務(wù)院剛剛發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，其中規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房為政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

　　“有限產(chǎn)權(quán)”第一次提出，就在房市引起不小的波動(dòng)。由于新名詞的出現(xiàn)以及未來(lái)政策的不確定性，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易行為就受到了影響，大多數(shù)買(mǎi)賣(mài)雙方采取了觀望行為。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述《意見(jiàn)》出臺(tái)后的一星期內(nèi)，二手經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)家登記量就下降20.4%，成交量環(huán)比下降18.5%。一周來(lái)，北京市昌平天通苑、回龍觀二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量減幅最高達(dá)到21%；豐臺(tái)的西南三環(huán)地區(qū)二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量減幅達(dá)16%；四惠、百子灣地區(qū)二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量減幅達(dá)13%。

　　可以說(shuō)，《意見(jiàn)》將有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑問(wèn)待解，經(jīng)濟(jì)適用房政策中第一次出現(xiàn)的“有限產(chǎn)權(quán)”為何意？是否影響到政策出臺(tái)前的購(gòu)房者？新的《意見(jiàn)》能為經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)帶來(lái)多少轉(zhuǎn)機(jī)？

　　為此，本報(bào)記者專(zhuān)訪了中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究中心房地產(chǎn)專(zhuān)家易憲容。

　　何為有限產(chǎn)權(quán)？

　　《意見(jiàn)》第十一條規(guī)定，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

　　劉俊海認(rèn)為，有限產(chǎn)權(quán)即為受限制的產(chǎn)權(quán)，是指特定的群體在一定范圍內(nèi)才能夠享有的所有權(quán)。其從四點(diǎn)上體現(xiàn)了“有限”：

　　一、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的主體，也就是物權(quán)的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個(gè)限制。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用房的處分權(quán)的限制。如果是完整所有權(quán)的話，可以自由交易，但是經(jīng)濟(jì)適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購(gòu)。

　　三、取得經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)價(jià)也是有一定限制的。政府在將經(jīng)濟(jì)適用房出售給需要的家庭時(shí)，有些應(yīng)當(dāng)在商業(yè)住房項(xiàng)目中收取的土地費(fèi)，實(shí)際上是減免了。所以在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，支付的對(duì)價(jià)里面就沒(méi)有包括國(guó)有土地使用權(quán)的完整的市場(chǎng)價(jià)格，所以對(duì)應(yīng)來(lái)講，所取得的權(quán)利也應(yīng)該受到一定限制。

　　四、對(duì)于大多數(shù)低收入者來(lái)說(shuō)，給與有限產(chǎn)權(quán)并不會(huì)影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負(fù)擔(dān)得起的房屋的使用價(jià)值，為了使這個(gè)使用價(jià)值得到法律上的確認(rèn)，所以政府用了“有限產(chǎn)權(quán)”這樣的概念。經(jīng)濟(jì)適用房可以有條件的轉(zhuǎn)讓?zhuān)�這和使用權(quán)并不一樣，這種所有權(quán)受到了法律上的限制。

　　“有限產(chǎn)權(quán)的提出，我覺(jué)得有許多積極意義。一是正面地扶持了處于弱勢(shì)地位的低收入家庭的經(jīng)濟(jì)狀況；二是預(yù)防或者避免高收入者借經(jīng)濟(jì)適用房制度推動(dòng)之機(jī)謀取不正當(dāng)利益。”劉俊海說(shuō)，“它的適用面是清楚的，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也限制在5年之后。如果不限制轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓條件的話，由于投機(jī)者的興風(fēng)作浪，反而會(huì)使廣大低收入者享受不到經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠，所以民眾一定要理解政策的初衷”。

　　是否影響到先前購(gòu)房者？

　　《意見(jiàn)》是否針對(duì)以前經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者，引起了不小的爭(zhēng)論。對(duì)于過(guò)去購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人來(lái)說(shuō)，如果按照新辦法執(zhí)行則很不公平，因?yàn)楫?dāng)初購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候政府并沒(méi)有告知將來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房可能被“回購(gòu)”。

　　就此，劉俊海認(rèn)為，按道理說(shuō)，法律法規(guī)部門(mén)規(guī)章是應(yīng)當(dāng)不溯及既往的。但是以前有很多違規(guī)者也同樣買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，富人買(mǎi)房按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定也都是不合法的，所以也涉及不到政府違約的問(wèn)題。

　　另外有專(zhuān)家指出，北京市去年出臺(tái)的未來(lái)五年“住房建設(shè)規(guī)劃”當(dāng)中，已經(jīng)明確指出，“內(nèi)循環(huán)”不針對(duì)舊有經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人對(duì)于“有限產(chǎn)權(quán)”的擔(dān)心，源于對(duì)政府違約的擔(dān)心，但從政策制定常識(shí)加以判斷，各地出臺(tái)的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)秋后算賬。

　　能否立竿見(jiàn)影？

　　劉俊海指出經(jīng)濟(jì)適用房目前存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　一、經(jīng)濟(jì)適用房在有些地方供應(yīng)不足；二、在已修建經(jīng)濟(jì)適用房的存量中，存在資源配置的不公平、不合理，有一些住房面積達(dá)到120平米、200多平米，實(shí)際上買(mǎi)房子的還是富人，違背了經(jīng)適房制度設(shè)計(jì)的初衷；三、高收入者從單位開(kāi)具虛假證明，騙取購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)，但真正的低收入者仍然買(mǎi)不到經(jīng)濟(jì)適用房；四、經(jīng)濟(jì)適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中存在透明度不高的現(xiàn)象，有些地方存在暗箱作業(yè)。

　　“新的《意見(jiàn)》出臺(tái)后，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房存在的一些問(wèn)題能起到一定的遏制作用，但還需要一個(gè)過(guò)程。”

　　實(shí)施后可能面臨的問(wèn)題

　　易憲容認(rèn)為，《意見(jiàn)》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應(yīng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式上邁出了一步。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進(jìn)的地方。

　　易憲容在博客中提到，《意見(jiàn)》并不是在一個(gè)大的公共決策上思考，其政策也就無(wú)法采取民主、科學(xué)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)利益者的利益關(guān)系達(dá)到平衡，無(wú)法在城市低收入者、城市中等收入者、農(nóng)民工、地方政府、保障性住房開(kāi)發(fā)商等之間達(dá)成利益平衡關(guān)系。

　　一、城市低收入者如何來(lái)界定，它對(duì)城市居民的覆蓋率有多大。對(duì)于低收入者來(lái)說(shuō)，由于低收入者的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是以各地方的具體情況來(lái)確定(沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn))及動(dòng)態(tài)的，這就必然造成不同的地方低收入者評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)巨大的差異性。這種差異性表面上是適應(yīng)各個(gè)地方的實(shí)際情況，但是也迫使低收入者大量從一個(gè)地方流向另外一個(gè)地方，即不斷地向低收入者評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較高的地方流動(dòng)，從而使得低收入評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較高地方的人口聚集越來(lái)越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致低收入評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)高的地方的住房矛盾越來(lái)越嚴(yán)重。

　　二、修建廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的，而土地的劃撥不僅會(huì)減少地方政府土地出讓金的收入、政府尋租的機(jī)會(huì)，而且也會(huì)減少當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)速度。面對(duì)這樣一種嚴(yán)重利益沖突，盡管《意見(jiàn)》要求各地方政府以當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算的方式來(lái)保證保障性住房達(dá)到某一比例關(guān)系，但是，在這種利益沖突面前要完全落實(shí)保障性住房建設(shè)的安排是不容易的。

　　三、保障性住房建設(shè)的利益不平衡還表現(xiàn)在政府劃撥土地給開(kāi)發(fā)商的劃撥方式上、表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得劃撥土地后對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的訂價(jià)與住房質(zhì)量利益平衡上。如果保障性住房監(jiān)管體系不完善，在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的價(jià)格一定的情況下，開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的利潤(rùn)，有可能會(huì)對(duì)這些住房質(zhì)量上做文章或?yàn)榱私档徒?jīng)濟(jì)適用房的成本而生產(chǎn)低質(zhì)量來(lái)?yè)p害消費(fèi)者的利益等等。

　　另外，《意見(jiàn)》對(duì)低收入者適用標(biāo)準(zhǔn)、廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)資金的來(lái)源、相關(guān)住房的產(chǎn)權(quán)界定盡管有詳細(xì)的規(guī)定，但所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的地方化、彈性化及動(dòng)態(tài)化，這看上去會(huì)因地制宜，有利于各地方的可操作性，但實(shí)際上一定會(huì)使得嚴(yán)重差異性，從而使得地方政府能夠采取各種方式來(lái)化解與消散保障性住房的政策。

　　“希望政府能夠以民主決策的方式，把中國(guó)的住房問(wèn)題作為一個(gè)重大的公共決策問(wèn)題，讓全國(guó)人民集思廣益，這樣才能找到好的辦法，在各方利益反復(fù)博弈的基礎(chǔ)上達(dá)到利益平衡。這樣，才是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根本之道�！�(李亮）