在11月8日的上海新一批土地出讓中,上海仁恒房地產(chǎn)有限公司以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內(nèi)的多位對手,拿下新江灣城D3地塊,樓面價(jià)(出讓總價(jià)/總建筑面積)達(dá)到每平方米2萬元。同時(shí)在上海外環(huán)外的青浦趙巷地塊,重慶龍湖地產(chǎn)以15億4214萬元、樓面價(jià)10672元/平方米的掛牌價(jià)格競得,上海外環(huán)外住宅地價(jià)首次破萬(11月12日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)。
從第一大城市傳出的信號清晰地表明,“二套房”規(guī)定和39號令帶來的觀望期已經(jīng)結(jié)束,房地產(chǎn)業(yè)的選擇沒有改變:繼續(xù)圈地以做高房市。
在這種情況下,被公認(rèn)為房市穩(wěn)定器的物業(yè)稅,其推出的緊迫性應(yīng)當(dāng)再次引起人們的注意。
目前房地產(chǎn)市場涉及的稅種有14個(gè),但主要以交易環(huán)節(jié)為主,近年來還不斷加重。在這種條件下,“短期投機(jī)”轉(zhuǎn)化為“長期囤積”。二手房交易活躍本來是房地產(chǎn)市場完善的重要標(biāo)志,限制二手房交易,在打擊了投資和投機(jī)的同時(shí),老百姓正常的住房置換受限制,調(diào)控成效仍不能惠及百姓。
最近聽說,某城市還要強(qiáng)征20%的二手房轉(zhuǎn)讓所得稅。契稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)的稅種已經(jīng)被證明不能穩(wěn)定房價(jià),反而會(huì)推高房價(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上,供大于求的狀態(tài)下,任何交易稅收都會(huì)提高價(jià)格,并轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。物業(yè)稅則不同,它是對持有狀態(tài)征稅,是轉(zhuǎn)嫁不了的。
因此,物業(yè)稅的開征能形成合理的供求關(guān)系。調(diào)控要充分發(fā)揮市場本身的作用,出路只有改善稅制。也只有“重持有,輕交易”的房地產(chǎn)稅收原則得到落實(shí),才會(huì)降低投機(jī)需求和囤積現(xiàn)象;大家也不會(huì)為子女將來結(jié)婚買房、不會(huì)為增值保值買房,不會(huì)為當(dāng)房東買房。開征物業(yè)稅之后,買房惟一要考慮的因素就是自身的需要和經(jīng)濟(jì)實(shí)力匹配。
從法律角度來看,我國的城市土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是國有;而住宅的土地使用權(quán)有70年,可以納入財(cái)產(chǎn)的范疇,也就是有征稅的依據(jù)。但是,早期購房者所支付的費(fèi)用和開征物業(yè)稅之后所支付的土地使用費(fèi)用不是同類使用權(quán)。早期購房者的房價(jià)是在沒有稅收的條件下做出的決策,相比后者是偏高的,所以物業(yè)稅需要和70年的土地使用權(quán)限結(jié)合在一起設(shè)計(jì),例如滿70年的住房再全額征收物業(yè)稅。
從社會(huì)利益分配的角度來看,既得利益者必然有抵觸。物業(yè)稅是做減法,大戶型、多套住房繳稅比較多。但從另一個(gè)方面,也是社會(huì)公平、資源節(jié)約得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)手段。目前用行政手段對大戶型、多套住房的限制基本上不成功。物業(yè)稅既承認(rèn)了各種房型的市場存在合理性,又可以引導(dǎo)資源的節(jié)約利用、公平使用。
從技術(shù)角度看,物業(yè)稅的價(jià)值評估是開征的前提。目前我國的房地產(chǎn)信息和評估手段可能與發(fā)達(dá)國家存在一定差距。但是,幾乎所有的國家和地區(qū)都征收物業(yè)稅等持有階段的稅種,說明技術(shù)手段并不是關(guān)鍵的制約因素。技術(shù)手段先進(jìn)的城市,可以采用精確的信息,技術(shù)手段落后的城市,可以采用粗略的信息。
從中央與地方的財(cái)政體系角度看,財(cái)權(quán)與事權(quán)如果分離,不可能有積極性。一般來說,其他國家和地區(qū)的物業(yè)稅由地方政府征收和支配,用于當(dāng)?shù)氐慕逃、醫(yī)療等公共事業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料也是由地方政府掌握,也便于地方政府防止偷逃漏稅。
稅收政策一般用來抑制和引導(dǎo)需求,而金融政策一般用來擴(kuò)大和解決需求。稅收和金融措施是調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的兩個(gè)手段,如果指望其他手段來達(dá)到調(diào)控效果,說明我國的房地產(chǎn)市場還沒有達(dá)到成熟的狀態(tài),往往也難以奏效。
。悇t明 上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心 博士)